Сколько вам причитается

Из–за большого количества собственников, называемых инвесторами, традиционные гостиничные показатели (ADR, RevPAR) в апарт–отелях не позволяют увидеть реальную инвестиционную доходность — те суммы, которые получают владельцы апартаментов. Однако именно размер выплат является ключевым фактором, привлекающим инвесторов в апарт–проекты.

Поэтому была использована простая система: все выплаты инвесторам делятся на количество квадратных метров, находящихся в управлении. Эту информацию предоставили сами управляющие компании. Из этой суммы уже вычтены: вознаграждение УК (15–25%); коммунальные платежи; расходы на продвижение апартаментов в интернете; оплата услуг агрегаторов по аренде. В результате на руки собственник апартамента получает в среднем около 50% от общего дохода его объекта. В Петербурге речь идёт о суммах в диапазоне от 1 тыс. до 4 тыс. рублей за 1 м2.

Почему разница в доходности достигает четырёхкратного значения

Колебания доходности связаны с рядом факторов. Это локация (близость к центру, метро, туристическим маршрутам); размер объекта (компакными апарт–отелями проще управлять); эффективность управляющей компании (оптимизация расходов, баланс краткосрочной и долгосрочной аренды); возраст отеля (первые 2 года работы идут "на раскрутку").

Например, сравнительно низкие показатели Valo объясняются тем, что сеть только недавно вышла на рынок. Кроме того, в прошлом году компания запустила более 1 тыс. новых номеров, что отразилось на эффективности. А высокие показатели сети Port Comfort связаны с тем, что проекты работают не первый год, ориентированы на краткосрочную аренду, имеют небольшой номерной фонд, который легче заполнять, и компактные номера от 15 м2. Кроме того, они расположены в центре города, рядом с Невским проспектом и Московским вокзалом.

Самые провальные месяцы по доходности — зимние. Самые прибыльные — июнь и июль, когда проводятся крупные мероприятия, такие как "Алые паруса" и ПМЭФ. Сезонная разница в доходах может достигать четырёхкратного значения и даже больше. Например, в прошлом году был зафиксирован уникальный случай: в июне владелец номера заработал 101 тыс. рублей, а в декабре — 4,6 тыс. Разница составила 22 раза.

Сегодня можно уверенно говорить, что сезон в Петербурге — это май (из–за длинных выходных) и летние месяцы. Остальное время — несезон.

В сезон заполняемость апарт–отелей достигает 95%, а значит, увеличить доходность можно только за счёт повышения цен. Однако в этом случае туристы могут выбрать более доступные варианты — например, посуточную аренду квартир (в Петербурге сдаётся около 50 тыс. объектов). Более эффективный способ роста доходности — увеличение загрузки в несезон.

Дополнительные расходы, которые нужно учитывать инвесторам

При расчёте доходности невозможно точно учесть все дополнительные траты, связанные с владением апартаментами, особенно при покупке на этапе строительства. Среди таких расходов налог на доходы (13% для физлиц, 6% — обязательные взносы для ИП), налог на имущество (0,3–1,5%, зависит от кадастровой стоимости), неожиданные платежи (например, за аренду земли или за негативное воздействие на окружающую среду).

Таким образом, реальная доходность зависит не только от выручки, но и от множества факторов, которые инвесторам следует учитывать при принятии решения о вложениях.