Первые месяцы 2024 года показывают всё возрастающую активность на офисном рынке Петербурга. В этом году вакансия продолжит снижаться, а ставки — расти.
К началу 2024 года офисный рынок подошёл с противоречивыми показателями. За счёт высокой активности арендаторов уровень вакансии удалось снизить с беспрецедентных для Петербурга 10% в конце 2022 года до 6,9–8,5% (в классах В и А соответственно).
За 2023 год, по данным Maris, в бизнес–центрах класса А и В было арендовано порядка 285 тыс. м2. При этом в эксплуатацию было введено около 120 тыс. м2 новых площадей. Это минимальный показатель за последние 15 лет, отмечают в NF Group.
По информации Nikoliers, инвесторы за год вложили в офисы 14 млрд рублей, из которых значительная часть приходится на сделку по БЦ Pulkovo Sky. Это всего лишь 10% от общего объёма инвестиций в рынок недвижимости. Для сравнения: в прошлые годы инвестиции составляли порядка 20 млрд рублей.
Прогнозы на 2024 год
Брокеры сходятся в том, что в наступившем году продолжится снижение вакансии, которое в том числе приведёт к росту арендных ставок. Всплеска девелоперской активности в этом сегменте ожидать не приходится — причина в высокой себестоимости строительства и дороговизне заёмного финансирования. В то же время, по прогнозам NF Group, на 2024 год анонсировано завершение строительства 180 тыс. м2 офисов класса А и В, из которых на рынок аренды выйдет менее 100 тыс. м2. Это существенно ниже объёмов существующего спроса. Остальные объекты строятся либо для конкретных компаний, либо уже законтрактованы.
Директор департамента исследований компании Maris Алёна Волобуева говорит, что активность арендаторов на рынке офисной недвижимости в I квартале 2024–го уже превысила показатели сопоставимых периодов 2022 и 2023 годов. Наблюдается рост масштабов сделок, говорит она. В спросе со стороны крупных холдинговых компаний есть стремление консолидировать свои подразделения в одной локации.
Основной спрос по–прежнему ориентирован на офисные центры класса В с отделкой и арендными ставками, не превышающими 2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы, говорит директор департамента офисной недвижимости NF Group в Петербурге Регина Волошенко.
Руководитель направления офисной недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Наталья Никитина отмечает тенденцию возвращения из–за рубежа специалистов, которые планируют вести бизнес в разных сферах, в том числе в IT, и им требуются современные качественные офисы. "Из новых тенденций хотелось бы отметить тренд на офис рядом с домом, а это необходимость в офисных пространствах в спальных районах. Мы считаем, что эта тенденция будет сохраняться", — добавляет Наталья Никитина.
Заметной тенденцией на рынке руководитель филиала IBC Real Estate в Петербурге Сергей Владимиров называет сложность найти крупные свободные блоки площадью более 10 тыс. м2. "Текущая вакансия “разбросана” по многим офисным зданиям", — говорит он.
"Доля свободных площадей на фоне отсутствия нового предложения продолжает снижаться, а рынок вновь перешёл на сторону арендодателя. Дисконты предоставляются только крупным арендаторам (от 1 тыс. м2), а срок экспозиции наиболее ликвидных площадей сократился до нескольких недель", — отмечает Регина Волошенко. Вымывание ликвидного вакантного предложения оказывает существенное давление на запрашиваемые ставки аренды, добавляет она.
"На офисный рынок в 2024 году будут влиять рекордно низкие прогнозируемые объёмы ввода офисных площадей — 86 тыс. м2. В условиях ограниченного количества качественных помещений, а также стабильно высокого спроса со стороны российских компаний это скажется как на снижении вакантности, так и на росте средневзвешенных ставок аренды", — комментирует Сергей Владимиров.
"Уровень нового спекулятивного девелопмента ниже среднего. Данный факт обостряет на рынке дефицит качественных офисных блоков площадью свыше 3 тыс. м2", — говорит Алёна Волобуева.
С начала 2024 года в Петербурге введён в эксплуатацию один офисный центр — "К–37" на Кантемировской улице. Сергей Владимиров говорит, что объект был полностью арендован российской производственной компанией ООО "СТЦ".
Среди значимых сделок 2024 года Сергей Владимиров выделяет аренду 33 тыс. м2 в бизнес–центре "Феррум II" банком "Тинькофф", это одна из крупнейших сделок в истории рынка офисной недвижимости Петербурга. По его словам, самая заметная покупка в этом сегменте с начала 2024 года — приобретение DIY–ретейлером "Петрович" у IT–компании JetBrains двух бизнес–центров на Приморском проспекте общей площадью 33 тыс. м2 вместе с участком под строительство.
Наталья Никитина говорит о наличии на рынке запросов на покупку офисных зданий. "Бюджет на покупку, как правило, составляет до 500 млн рублей", — уточняет она.
Новые требования к офисам
Участники рынка утверждают, что в условиях развивающегося дефицита кадров и особенно квалифицированных специалистов офис может способствовать сохранению команды и привлечению новых сотрудников. Особенно важным современный офис может быть для представителей поколений Y и Z. Эта новая вводная может сподвигнуть девелоперов активнее выводить на рынок новые бизнес–центры и усилить конкуренцию за уникальные офисы. И если раньше интерес к нестандартным объектам демонстрировала в основном IT–отрасль, то теперь запросов становится больше и от компаний из других сфер.
За последний год объём вакансий в Петербурге во всех отраслях в среднем вырос более чем на 30% при отрицательной динамике роста активных резюме, говорит директор по стратегии Pridex Spaces | Multispace Елизавета Голышева.
"В условиях дефицита кадров офис приобретает новую роль и становится одним из ключевых инструментов в привлечении и удержании персонала. Компании готовы активно инвестировать в рабочие пространства, чтобы удовлетворить требования соискателей, — подтверждает она. — Думаю, что эта тенденция станет определяющей для офисного сегмента Северной столицы. В ближайшей перспективе в условиях ограниченного ввода и динамичного снижения вакантности на рынке в целом это приведёт к росту предложения в сервисных форматах, реновации существующих объектов и общему повышению качества имеющегося продукта, а в дальнейшем — к активизации нового девелопмента с фокусом на потребности человека и технологичность, то есть к постепенному взрослению рынка вслед за московским".
