Застройщики и банки продолжают искать "золотое" ипотечное предложение, чтобы остановить падение.
В Петербурге, по данным портала Dataflat.ru, в январе было продано 3470 квартир общей площадью 147,2 тыс. м2, это, соответственно, на 3 и 4% меньше, чем в декабре прошлого года. Впрочем, как говорят аналитики портала, падение могло быть и выше, но часть сделок с датой договора в декабре 2022 года была зарегистрирована только в январе.
В области Росреестр работал как часы, поэтому падение продаж было больше. Всего в первый месяц года там зарегистрировали 1569 договоров долевого участия (ДДУ) на квартиры общей площадью 64,1 тыс. м2. Это, соответственно, на 28 и 29% меньше, чем в декабре 2022–го.
Выручка застройщиков по обоим регионам упала на 10%: с 46,9 млрд до 42,4 млрд рублей. Впрочем, на самом деле она может быть ещё меньше, так как при расчётах не учитывались скидки.
Статистика и реальность
Участники рынка подтверждают, что на самом деле падение гораздо больше. Традиционно аналитика Dataflat идёт с некоторым опозданием, потому что между непосредственно продажей квартиры и регистрацией сделки есть временной лаг. Таким образом, опубликованные данные — это не уровень падения продаж, а снижение количества зарегистрированных договоров.
“
"В январе мы действительно наблюдали существенное снижение спроса. Но это было ожидаемо для всех участников рынка. Во–первых, январь ежегодно отличается традиционным снижением покупательской активности, во–вторых, в конце 2022 года на фоне разговоров об отмене льготной ипотеки, изменениях условий по ней многие потенциальные покупатели недвижимости решили вопрос приобретения в декабре. В январе же заняли выжидательную позицию — ждут, когда девелоперы и банки предложат максимально выгодные условия", — рассказывает Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы "Аквилон".
При этом новые условия по льготным программам ни банки, ни застройщики пока не успели сформировать. Если в конце декабря на рынке ещё работали околонулевые ставки, то сейчас большинство программ по субсидированной ипотеке начинаются от 3%. Как следствие, увеличился минимальный ежемесячный платёж и требования к заёмщику.
Ипотечный ключик
При этом, по словам директора по продажам ГК "А101" в Санкт–Петербурге Марии Орловой, покупатель нуждается в комфортном ежемесячном платеже, поэтому девелоперам придётся поддерживать его на доступном клиенту уровне. "Околонулевой ипотеки на рынке уже нет, однако кредит под 3% годовых тоже потребителям интересен. В январе весьма эффективно показала себя программа семейной ипотеки. Предполагаем, что положительный тренд сохранится. Особенно это заметно по динамике продаж многокомнатных квартир — выгодные условия явно расширяют возможности семей с детьми", — говорит она.
"Как мы и прогнозировали, после расширения условий и повышения доступности семейной ипотеки её доля в ипотечных сделках существенно выросла. Например, в ипотечных сделках “Петербургской недвижимости” в январе семейная ипотека составляет почти треть, а в последнем квартале прошлого года этот показатель был равен 20%. Таким образом, мы видим, что часть покупателей, которые раньше подходили только под условия госпрограммы, теперь могут заключить сделку с использованием семейной ипотеки — на наиболее выгодных условиях и с самыми низкими ставками на рынке", — подтверждает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Среди других программ, которые сейчас имеются на рынке, эффективны те, что снижают платёжную нагрузку на клиента на период строительства дома (неначисление процентов или основного долга), траншевая ипотека. Также застройщики пытаются стимулировать продажи вторичного жилья через схемы трейд–ин. "Это позволит потенциальным клиентам, желающим улучшить жилищные условия, быстрее продавать свои старые квартиры и получить средства на большой первый взнос, который в принципе заметно снизит долговую нагрузку на ипотечных заёмщиков", — уверена Мария Орлова.
В ближайшей перспективе девелоперам потребуется вести активный диалог с банками в части разработки дополнительных стимулирующих спрос программ, которые бы при этом не предусматривали заметные комиссионные вознаграждения, влиявшие на цену жилья в 2022 году. Аналитики говорят о комфортной для большинства ипотечных заёмщиков ставке 4% годовых и полагают, что этот уровень и должен стать целевой моделью для совместной работы с банками.
Дешевле не будет
Что касается цен, то застройщики не видят оснований для их заметного снижения. "В ближайшие полгода, если не будет никаких серьёзных потрясений, цены, скорее всего, не будут сильно меняться. Для этого нет предпосылок. Большие скидки возможны только на ранее переоценённые проекты. Цены же на объекты, которые изначально были в рынке, останутся на текущем уровне", — уверена Наталия Коротаевская.
Конечно, в условиях "рынка покупателя" рост стоимости жилья существенно замедлится, а часть лотов может быть продана в рамках акций с дисконтом. "При этом минимальная цена квадратного метра в проекте определяется ещё до старта строительства и закреплена в согласованной банком финансовой модели. Она учитывает и рост расходной части проекта, в том числе за счёт удорожания строительных материалов или заёмных средств для девелоперов, и заявленный уровень продукта, качество которого не должно пострадать", — говорит Мария Орлова. Поэтому в обозримом будущем значительные дисконты маловероятны.
“
В январе объёмы продаж упали по всему рынку. В компании "Полис" снижение составило порядка 30%. Прежде всего причины следует искать в перенастройке системы ипотеки. Многие клиенты стремились завершить сделки в декабре, когда заканчивались старые условия ипотечного кредитования. Новые условия появились только в первую неделю января, время для продаж было упущено. Кроме того, покупатели вникали в новые условия, привыкали к ним. В конце января продажи уже стали активнее, и надеемся, в феврале выйдем на запланированные показатели.
Ольга Ульянова
директор по маркетингу Группы "Полис"
“
Январь — не показательный месяц. Впрочем, для повышения платёжеспособного спроса предпосылок пока нет. Объём предложения почти в 2 раза превышает спрос. Главным и практически единственным драйвером спроса на рынке остаётся ипотека — в 2022 году максимальный объём ипотечных сделок достигал 94% в общем объёме продаж. Очевидно, что девелоперы будут и дальше инициировать акции с субсидируемой ипотекой. Пока неподъёмным для широкой целевой аудитории остаётся первоначальный взнос, поэтому в ближайшее время появятся варианты рассрочки или программы по накоплению первоначального взноса.
Ася Левнева
директор по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина"
“
Меры стимулирования необходимы, поскольку рынок по–прежнему далёк даже от средних показателей по объёму спроса. В связи с этим "Группа ЛСР" в феврале запускает специальные акции для тех категорий граждан, которые заинтересованы в покупке жилья, несмотря на не самые благоприятные внешние факторы. Так, одной из главных причин для приобретения новой квартиры является расширение семьи, поэтому к материнскому капиталу и семейной ипотеке наша компания добавляет собственную скидку от 1 до 5% в зависимости от количества детей.
Денис Бабаков
коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — СЗ"
