Крестики–нолики: продать знаменитую петербургскую тюрьму будет сложно

07:0502 декабря 202207:05

7616просмотров

07:0502 декабря 2022

Вадим Кузьмицкий, Павел Никифоров

Продажа бывшей тюрьмы "Кресты" не выглядит лёгким предприятием. Найти современное применение таким сложным активам не всегда удаётся даже на Западе. Часть девелоперов готовы взять его разве что даром.

В конце октября правительственная комиссия по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности РФ, поручила АО "Дом.РФ" продать большую часть зданий бывшей тюрьмы "Кресты" в Петербурге. 80% выручки компания должна будет перечислить на счёт федерального автономного учреждения "Научно–производственное объединение уголовно–исправительной системы".

Предварительно от территории следственного изолятора общей площадью около 39 тыс. м2 будут отделены два небольших участка — 582 и 2,4 тыс. м2. Там стоят здания, которые исторически использовались как дома для надзирателей, а сегодня числятся общежитиями. Их продавать пока не будут.

В "Дом.РФ" напомнили, что компания имеет большой опыт по вовлечению в оборот исторических объектов. "Мы планируем вести консультации с администрацией Санкт–Петербурга, экспертами, жителями города и потенциальными инвесторами, которые обладают компетенцией работы с уникальными архитектурными и историческими объектами", — рассказали "ДП" в компании. "Дом.РФ" рассчитывает, что территория получит новые, востребованные функции и "вернётся в городскую жизнь, оставаясь частью туристической инфраструктуры".

Столетие за решёткой

Он же памятник!

Как единый ансамбль комплекс на Арсенальной наб. взят под охрану в статусе выявленного памятника архитектуры. При этом многие корпуса сами по себе памятниками не являются, что теоретически может позволить снести их и построить на их месте новые здания в тех же габаритах. Кроме того, отдельные части территории "Крестов" со стороны ул. Комсомола не входят в территорию памятника, что может позволить построить на них здания большего размера, чем стоят там сейчас. Градостроительные регламенты предполагают деловое использование территории.

Впрочем, границы территории памятника и предмет охраны ещё наверняка будут корректироваться после проведения историко–культурной экспертизы.

Как сообщили "ДП" в КГИОП, новому собственнику "Крестов" предстоит провести обследование, проектирование и комплексную реставрацию объекта. На это может уйти порядка 5 лет.

Бэнкси в помощь

Тюрьмам сложно придумать новое назначение из–за маленьких камер, толстых стен и специфической организации пространства, затрудняющих перепланировку. Самые известные исторические тюрьмы были приспособлены под музеи самих себя, как американский Алькатрас или английский Тауэр. Тем не менее примеры перепрофилирования есть. Так, доцент кафедры архитектурного проектирования СПбГАСУ Владимир Линов в разговоре с "ДП" отмечал, что существует европейский опыт приспособления тюрем под университеты (с организацией аудиторий небольшого размера).

В Хельсинки есть отель, переделанный из тюрьмы. Он находится в историческом районе и пользуется популярностью у туристов.

Можно вспомнить и петербургский пример — "Бутылка", круглое здание в Новой Голландии, которое было приспособлено под небольшой торгово–развлекательный комплекс (впрочем, реконструкцию Новой Голландии порой называют в большей степени благотворительным, а не коммерческим проектом).

В Москве год назад компания Becar открыла отель в сохранившемся здании Таганской тюрьмы. Впрочем, большую часть комплекса "Таганки" снесли ещё в 1950–х.

В городе Рединг на юге Англии, в графстве Беркшир, есть краснокирпичная тюрьма XIX века, похожая в плане и по фасадам на "Кресты". Известна она тем, что в ней сидел писатель Оскар Уайльд. После закрытия в 1913 году тюрьма в разные годы использовалась как склад питания, хранилище книг, административное здание и центр профессионального обучения (при этом время от времени, например по случаю Первой мировой войны, туда вновь помещали заключённых). С 2013 года Редингская тюрьма пустует. С первого раза продать здание не удалось. Власти графства предлагали приспособить здание под центр искусств. В прошлом году уличный художник Бэнкси нарисовал на стене тюрьмы работу на тему побега (как заключённый спускается по тюремной стене) — он планировал продать трафарет рисунка и на вырученные деньги выкупить тюрьму для приспособления под арт–центр, но денег, похоже, не хватило.

На днях член британского парламента Мэтт Родда заявил, что предпринимавшиеся с 2013 года попытки продать старинную тюрьму под реконструкцию явно не сработали. Он призвал возобновить усилия по превращению тюрьмы в центр искусств.

Цена вопроса

16 лет назад начальник УФСИН по Петербургу и Ленобласти Валерий Заборовский оценивал стоимость комплекса "Кресты" в 80–120 млн евро, а эксперты говорили, что за него можно выручить и все 150–170 млн. Сейчас о таких цифрах речь уже не идёт.

"Много стоить объект не должен. Есть ограничения, связанные с охранным статусом, и огромный объём внутренних работ. На первый взгляд кажется, что потенциальный инвестор должен получить объект и вовсе бесплатно, за условный рубль, поскольку вложения будут исчисляться миллиардами рублей", — уверен Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК". С ним согласен Виталий Коробов, генеральный директор Element development. "Сейчас сложно оценить площадку, так как нет чёткого понимания по ограничениям (какие–то постройки необходимо будет сохранить) и в принципе по потенциальному функционалу пятна. В случае, если ограничения и объём реставрационных работ будут минимальными и девелоперу дадут возможность использовать часть пятна именно под жилую застройку, инвестиции могут составить около 8–10 млрд рублей", — подсчитал он.

"По моей оценке, объект не может предлагаться по рыночной стоимости, учитывая, какой объём инвестиций потребуется на смену функционала. Если цена будет рыночной, то торги затянутся — инвесторам неинтересны объекты с непрогнозируемым сроком окупаемости", — считает Валерий Трушин, партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Как считают эксперты, "Кресты" — привлекательный объект с точки зрения локации и видовых характеристик, но с мрачной историей. "Хотя исправительной колонии на территории “Крестов” не существует несколько лет, определённый ореол остался, что накладывает ограничения на вид дальнейшего использования, в частности почти исключает размещение здесь жилья. Возможно приспособить территорию под коммерцию или общественное пространство. С другой стороны, пешеходный трафик на Арсенальной набережной небольшой, поэтому остаётся вопрос о наполнении будущего проекта", — рассказывает Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers.

Ранее звучали предложения реализовать проекты апартаментов или апарт–отелей на этом месте. "Как вариант, можно реализовать что–то наподобие “Лондонской темницы”. Это интерактивный музей, в котором оборудованы помещения со страшными и щекочущими нервы аттракционами. Второй вариант — отдать полиции или ФСИН, чтобы разместить там корпуса для обучения или даже казармы студентов. Это вариант на случай, если нет желания вливать в полноценную городскую жизнь этот объект из–за его нездоровой атмосферы", — предлагает Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management.

По мнению Константина Сторожева, генерального директора компании VALO Service, для успешной реализации проекта нужен флагманский инвестор, возможно, с государственным участием. "Только целостный подход может дать результат, но это очень большие инвестиции. Гостиничная функция может быть одним из элементов, туристам обычно интересны места с историей", — уверен он.

“

У меня сейчас студенты СПбГАСУ делают планировочные проекты на реконструкцию этого района. Туда и "Кресты" попадают. Они почему–то все там стараются гостиницу сделать. Я их отговариваю. Объясняю, что такой бэкграунд нехороший у "Крестов", что мало будет желающих жить в такой гостинице. Это мне так кажется, это моё субъективное мнение. А что там может быть — честно сказать, не представляю. Мне кажется, что–то многофункциональное. В идеале, чтобы это осталось в федеральной собственности и федералы потратили довольно много денег на реконструкцию. Тот же музей пенитенциарной системы российского государства мог бы там располагаться. Центральный музей всей страны. В Петропавловке люди же с интересом ходят во все эти казематы, камеры. В "Крестах" столько было известных заключённых, могли бы именные какие–то выставки делать. Но всё–таки этому проекту хотят придать коммерческий вид. Частный инвестор — это относительно короткие деньги, которые нужно отбить, а если делать музей, то это очень длинная история с закапыванием денег на десятилетия. Они отобьются не при тех, кто это начал. Тем более что состояние самих зданий там, я думаю, тоже не самое лучшее. Я не знаю, кто это купит и подо что, мне самому это очень интересно. Вариант сноса "Крестов" и строительства жилого квартала на его месте был бы, наверное, коммерчески наиболее перспективным, но думаю, что пока он не рассматривается.

Александр Кицула

архитектор

“

По нашим оценкам, цена лота может начинаться от 4 млрд рублей. Локация хорошая. Интерес среди жилых застройщиков будет высокий, при условии, что покупателю дадут полностью снести остатки тюрьмы. При сохранении части объектов культурного наследия и необходимости их редевелопмента цена будет снижена. На территории наиболее вероятна реализация проекта апартаментов или жилья. Что касается открытия в этом месте креативного пространства, которое также могли бы рассматривать в качестве целей инвестирования, то несколько миллиардов рублей, потраченных на приобретение площадки, вернуть в этом случае в понятные сроки будет затруднительно, если инвестор рассчитывает окупать вложения от поступлений с аренды. Платёжеспособность и устойчивость арендаторов креативных пространств низкая, и срок жизни бизнеса зачастую небольшой.

Сергей Дуванов

руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт–Петербурге (ex. Knight Frank St Petersburg)

“

Наиболее перспективно создание там общественного пространства с музейной и познавательной функцией. Вероятно, со временем будет целесообразно включить и гостиничную функцию. Спрос на своеобразный отель в не столь отдалённых от центра местах найдётся.

Сергей Софронов

коммерческий директор ГК "ПСК"