Владеть недвижимостью рядом с особо охраняемой природной территорией — это выгодно или накладно?
По экологическим тропам Ленинградской области в 2021 году прошли или проехали на велосипеде более 1 млн человек. Если же учитывать масштабы неорганизованного туризма, то количество посетителей заповедных территорий окажется намного больше. Вероятно, некоторым из выбравшихся на природу приходила мысль, что в таком прекрасном месте было бы неплохо купить себе дачу. Но возможно ли это?
Внутри или снаружи
На самом деле да. Купить дачу на особо охраняемой природной территории (ООПТ) возможно, поскольку помимо заповедных лесов и озёр в границы ООПТ входит значительное количество населённых пунктов. Но есть нюанс. Территория населённого пункта может входить в состав заказника либо быть из него исключена. Например, деревни Брод, Наволок, Югостицы, Скреблово, Заорешье, Голубково — это не полный список населённых пунктов, полностью или частично находящихся в границах заказника "Череменецкий" в Лужском районе.
А вот в "Кургальском" в Кингисеппском районе населённые пункты исключены из состава заказника. При такой схеме вокруг населённого пункта располагается заповедный лес, который никто никогда не застроит, а в самой деревне никаких специальных ограничений на хозяйственную деятельность нет. Более того, часть населённых пунктов в заказнике представляет собой лес, визуально ничем не отличающийся от заповедника, но формально являющийся территорией населённого пункта с возможностью строить здесь ИЖС.
Дача с обременениями
Особый статус земельных участков, оказавшихся в границах заповедных территорий, налагает ограничения на осуществление хозяйственной деятельности. Это может быть запрет на строительство, на выпас скота, посещение берегов водоёмов в период гнездования птиц и так далее. Все ограничения излагаются в персональном нормативном акте по каждой ООПТ (положении о заказнике или паспорте памятника природы). Их перечень может быть различным, в зависимости от того, что именно охраняется в заказнике или памятнике природы.
В основном у собственников возникают сложности с проведением земляных, ремонтных и строительных работ, в ряде случаев вплоть до невозможности вообще построить хоть что–то на своём участке. Для уточнения законности и порядка проведения строительства в каждом конкретном случае лучше заранее обращаться в комитет по природным ресурсам Ленинградской области, указав кадастровый номер участка. Иначе придётся продавать купленный участок, так ничего на нём и не соорудив.
Документ не панацея
Примечательно, что в документах на землю информации о дополнительных ограничениях может и не содержаться. Дело в том, что не все ООПТ поставлены на кадастровый учёт как площадные объекты. А это лишает уполномоченные органы оснований для указания ограничений в документах на земельный участок. Впрочем, отсутствие в документах упоминаний об обременениях не может быть оправданием для нарушения закона.
Зачем заповедные территории ставить на учёт как кадастровые объекты? Причина в том, что у каждой ООПТ существуют описательные границы, которые не всегда чётко определены. Например, в описании границ могут встречаться формулировки о том, что контур памятника природы идёт по границе населённого пункта. Однако на практике есть немало случаев двойного учёта земель, когда по документам местной администрации земельный участок находится в границах населённого пункта, а по картам лесничества — в пределах земель лесного фонда и, соответственно, на самовольно застроенной заповедной территории. В таких спорных случаях однозначное толкование границы возможно только в том случае, если ООПТ будет поставлена на кадастровый учёт как самостоятельный объект.
Таким образом, если надел куплен на границе заказника, то в крайнем случае можно апеллировать к неоднозначности толкования описательных границ. Однако никаких гарантий выиграть суд нет, поскольку охрана природы один из приоритетов нашего общества.
Формальные ограничения
Стоит отметить, что с точки зрения охраны природы некоторые ограничения, действующие в ООПТ, чрезмерны. В том же заказнике "Череменецкий" многие населённые пункты разделены на две части, где одна половина входит в ООПТ, а вторая — нет, просто потому что в своё время границу заказника провели по соединяющей деревни дороге.
Иногда доходит до курьёзов. Так, в ряде заповедных территорий действует запрет на изменение сложившегося землепользования земельного участка. Логика в этом есть. Если на какой–то территории было пастбище, то нежелательно строить там садоводство, так как это может сказаться на охраняемых в данном заказнике природных комплексах, нарушить существующее экологическое статус–кво. Однако здравое требование в ряде случаев превращается в абсурдную формальность.
Известен случай — гражданин владеет двумя смежными земельными участками в центре деревни, которая существует сотни лет и находится в границах памятника природы. На одном из участков у него стоит дом, а на втором разбит огород. В какой–то момент собственник захотел возвести строение на участке с огородом. Поскольку гражданин не воспринимает свой участок как нечто состоящее из двух разнородных частей, он со спокойной совестью ставит сруб. Но после этого землевладельца привлекают к административной ответственности по ст. 8.39 КоАП РФ и заставляют перенести сруб на соседний участок, поскольку на момент создания памятника природы на злополучной территории "сложившееся землепользование" предполагало наличие огорода, а не жилого дома. И ни раз-решение на строительство, выданное местной администрацией, ни отсутствие ограничений в документах на земельный участок не могут помочь гражданину отстоять свою позицию.
Только наблюдать
Что же делать, если участок есть, а делать на нём ничего нельзя? В первую очередь необходимо определиться, чем вызваны ограничения: природоохранной необходимостью или низким качеством юридических документов, определяющих правовой режим ООПТ.
Если ограничение прав землевладельца носит формальный, ничем не обоснованный характер, то имеет смысл требовать от курирующего государственного органа пересмотра нормативного документа, в котором указаны абсурдные в данной ситуации требования. Например, если создание памятника природы связано с охраной пещер, но деревня находится от пещер далеко, то строительство домов на свайном фундаменте не может сказаться на сохранности природного объекта. Заключение же о наличии или отсутствии влияния, естественно, должны давать профильные специалисты.
Стоит отметить, что судиться с государственными органами, оспаривая свои права на использование земельного участка, сложно. Для изменения ситуации надо оценить саму законность установленных ограничений в свете реального наличия (или отсутствия) угрозы окружающей среде. Если ограничение окажется формальным, то нормативный акт, устанавливающий запреты, может быть пересмотрен, однако решение этой проблемы затянется на годы.
В таких случаях многое зависит от готовности местной администрации отстаивать интересы граждан и бороться за развитие собственной территории. Администрации проще и логичнее выйти в интересах неопределённого круга лиц с предложением скорректировать нормативные акты и провести зонирование ООПТ, разрешив в населённом пункте ранее запрещённые действия, если они не оказывают влияния на сохранность природных комплексов.
Таким образом, прежде чем покупать любой земельный участок, необходимо проверить, не входит ли он в границы существующих заказников и памятников природы (если входит, то выяснить, какие там существуют запреты и ограничения), а также не будет ли эта территория в перспективе включена в состав нового заказника согласно плану их создания государственными органами. Информация о планируемых заповедных территориях и их границах находится в свободном доступе, но границы будущих ООПТ, увы, не точны.
