Не тот масштаб: крупные помещения в центре Петербурга пустуют больше года

Автор фото: Михаил Тихонов

Арендные ставки растут, вакантность снижается — рынок стрит–ретейла восстанавливается после провального 2020 года. Однако фокус внимания сместился с Невского проспекта на Петроградскую сторону и второстепенные торговые коридоры.

В 2021 году торговые улицы города вернули свою привлекательность в глазах арендаторов. В Knight Frank St Petersburg подсчитали, что объём свободного предложения за год снизился на 24% (до 48,5 тыс. м²). В среднем по городу доля вакантных площадей составила 9,1%, сократившись на 3% за год. При этом бизнес отдаёт предпочтение второстепенным торговым коридорам Петербурга. Именно здесь — на улице Некрасова, Среднем проспекте В.О., Московском и Литейном проспектах и др. — отмечено наибольшее снижение вакансии: в среднем на 3,4%.
Заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers Юлия Кузнецова сообщила "ДП", что на двух главных торговых магистралях города — Невском проспекте (основной его части) и Большом проспекте П.С. — свободными остаются 13,5 и 6,7% соответственно. За год динамика на двух проспектах оказалась положительной: на Невском вакантность сократилась на 1,5%, а на Большом проспекте П.С. — на 9,1%.

Сдаёт позиции

Внимание бизнеса в этом году очевидно сместилось с Невского проспекта в сторону Большого проспекта П.С., который не только вернул допандемийные позиции, но даже улучшил результаты 2019 года (тогда доля свободных помещений здесь была на уровне 10%). Число открытий превысило число закрытий за год (45 против 26). Так что Большой проспект П.С. смело можно считать одним из лидеров среди центральных коридоров города по спросу со стороны арендаторов.
Тем временем Невский хоть и сократил количество свободных площадей, но сохраняет высокий уровень вакансии. Многие крупные объекты здесь остаются свободными уже больше года. Например, продолжает пустовать помещение, которое в октябре 2020 года покинул магазин H&M. Всё ещё не нашли арендаторов для объекта в здании отеля "Коринтия", где примерно тогда же закрылось отделение "Сбера". Больше года пытаются сдать два помещения, которые ранее занимал "Бургер Кинг". Уже в этом году были закрыты ресторан "Библиотека вкусов", кофейня "Буше" и магазин Mixit, пока они всё так же свободны. Закрылись салон "Невские ювелиры" и ресторан "Нихао" (сеть перестала работать в городе с началом пандемии). Новым арендаторам удержаться на Невском тоже оказывается непросто. Недавно закрылся гриль–бар "Цыпа моя", работавший с мая этого года.
Зато на удивление уверенно чувствуют себя сети магазинов сладостей, продолжающие захватывать проспект, — здесь уже открыто три точки сети "Клад мармелад" и пять магазинов Elit LoQum.
"Совокупно на Большой Конюшенной, Большом проспекте П.С. и Невском проспекте (основной части) порядка 6,4% помещений пустует с конца 2020 года, — отмечает Юлия Кузнецова. — Сложности с подбором арендатора разнятся в зависимости от самого помещения (размер, конфигурация, охранный статус здания, наличие витринных окон, ступеней для входа), а также ожиданий собственников и интересантов по ставке аренды".
На Старо–Невском наблюдается иная картина — в этом году здесь существенно обновился состав арендаторов. Эту локацию активно осваивают крупные федеральные ретейл–сети: открылись магазины "ВинЛаб", "Магнит Косметик", "ВкусВилл", "Ароматный мир". В сегменте общепита заработали пекарни "Слой" и Hobz, а также ресторан Chang.
Привлекает внимание открывшееся отделение Экспобанка, хотя последние 3 года в Петербурге наблюдается сокращение количества отделений финансово–кредитных организаций. По данным JLL, в конце 2019 года на основных торговых улицах работало 115 отделений банков, в конце 2020–го — 103, а сейчас — только 96.
Локация остаётся привлекательной для fashion–операторов. Под конец года здесь заработал магазин лимитированной одежды и обуви Nikita Efremov, ожидается открытие бутика Philipp Plein. В следующем году анонсирован запуск первого в городе бутика Hermès.

За всё приходится платить

Самая высокая доля свободных помещений зафиксирована на Садовой улице (16,2% против 9,5% в среднем по рынку). В связи с этим ставки аренды здесь пока не растут. Минимальный показатель — на Среднем проспекте В.О. (4,3%) и улице Рубинштейна (5,9%), рассказали в JLL.
За год уровень арендных ставок в среднем вырос на 20% по новым контрактам. Это обусловлено как инфляцией, так и общим оживлением рынка после пика пандемии и адаптации ко всем наложенным на бизнес ограничениям.
Руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева вспоминает, что на основной части Невского проспекта максимальные ставки аренды в допандемийные времена колебались в диапазоне от 9 тыс. до 13 тыс. рублей за 1 м² в год. Сейчас верхняя граница понизилась, а сам диапазон стал шире — от 6 тыс. до 12 тыс. рублей.
"На Большом проспекте П.С. арендные ставки не только вернулись к докризисному уровню, но и превысили его. Популярность этой локации обусловлена приходом ряда брендов, включая 12 storeez, Kasumov, Kickstown, Commode, Ekaterina Tolstaya, часовой завод “Ника” и другие", — добавляет Киреева.
Лидером по числу открытий в этом году стал сегмент общественного питания. По данным Colliers, около 30% всех новых точек в городе пришлось на рестораны и кафе.
Руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко отмечает, что рестораторы стали более требовательны к расположению площадок, более досконально подходят к оценке различных рисков. Но и собственники, в свою очередь, стали внимательнее относиться к профилю деятельности арендатора, понимая, что общепит при введении новых ограничений закрывают чаще, чем другие заведения. Соответственно, они не всегда делают выбор в пользу общепита при наличии претендента другого профиля.

Центры не в убытке

Довольно уверенно чувствуют себя торговые центры, остающиеся по итогам года в плюсе. Президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко рассказал "ДП", что востребованные ТЦ заполнены полностью. В невостребованных вакантность составляет до 10%. Он отмечает, что рост числа вакцинированных положительно сказывается на посещаемости и развитии торговых центров Петербурга. При этом арендные ставки продолжают снижаться: в РСТЦ говорят, что в 2020 году по сравнению с 2019–м произошло падение примерно на 20%. В 2021 году по сравнению с 2020–м — порядка 10%. Стоит учитывать, что это усреднённые показатели: в некоторых ТЦ квадратные метры, наоборот, дорожают.
Директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (собственник ТК "Невский центр") Екатерина Трушлякова отмечает, что у них существенно сократилась вакансия, а количество открытий было даже больше, чем в 2019 и 2020 годах. На текущий момент имеются лишь единичные свободные помещения.
"В этом году ставки в среднем были выше, чем в 2020–м, но не всегда дотягивали до уровня 2019 года. Общий доход ТК вырос, в том числе благодаря новым арендаторам, но расходы также существенно увеличились. Постоянные ограничения, влиявшие на трафик, не позволили центру работать на допандемийном уровне", — говорит Екатерина Трушлякова.
Коммерческий директор MALLTECH (управляет ТРК "Лето") Мария Дриц добавляет, что последствия локдауна и ограничений ещё ощущаются, но уровень вакансии в 2021 году не вырос по отношению к 2019–му. По состоянию на октябрь этого года в ТРК "Лето" вакантные помещения составляли 3% арендопригодной площади. Это на 2% ниже показателей начала 2021 года и на 6% — 2020–го. Ставки при этом вернулись на допандемийный уровень.
Мария Дриц добавляет, что наибольшую активность в ТЦ показывают fashion–операторы и магазины товаров для дома. Самый низкий спрос на размещение в торговых центрах наблюдается со стороны общепита.
Можно сделать вывод, что, несмотря на периодически вводимые ограничения для предприятий торговли и общепита, многие арендаторы и владельцы коммерческой недвижимости научились существовать в новой реальности.
Вполне очевидно, что в следующем году как в стрит–ретейле, так и в торговых центрах стоит ожидать роста арендных ставок и снижения вакантности. При этом истекут сроки скидок, предоставляемых арендаторам в свете эпидемиологических ограничений, что может ускорить ротацию.
В центре города долгое время свободными могут быть объекты в подвальных и цокольных этажах, помещения с некачественным конструктивом либо предложения в новостройках по завышенной цене. С помощью высокой арендной ставки собственники, задорого купившие свой объект у застройщика, пытаются остаться в рамках десятилетнего срока окупаемости. Однако, предлагая нерыночные ставки, такие собственники не могут сдать помещения стандартным арендаторам, заходящим в новые районы, — продуктовым магазинам, фастфуду, аптекам, магазинам зоотоваров, цветов, косметики, алкомаркетам. Сейчас 5–7% помещений находятся в экспозиции более полугода, большая часть из них — в новых застраиваемых районах. Такого раньше не наблюдалось. Но не было и столь масштабного ввода жилья. В районах новостроек арендатор не обладает информацией о спросе в локации, так как зачастую помещения сдаются на первом этапе заселения дома. Вход в такой объект может быть и более дорогим по сравнению со вторичкой ввиду отсутствия ремонта. Однако большинство арендаторов готовы и хотят размещаться в новых развивающихся районах в связи с наличием там огромного числа потребителей. Просто в данном случае им требуется немного больше времени на раздумья при выборе подходящего под их потребности помещения.
Ольга Аткачис
генеральный директор А2 Retail
На текущий момент количество вакантных коммерческих помещений сократилось практически вдвое. Большую часть предложения формируют крупные объекты, покинутые арендаторами (в основном из сферы общепита) за последние 2 года. Также вакансия представлена рядом помещений, сдававшихся в субаренду. Сейчас как раз завершается рассмотрение законопроекта, регулирующего выкуп помещений в исторических памятниках, что обусловило некоторые задержки в реализации свободных площадей.
Алексей Лазутин
руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate
Большинство арендодателей стараются сохранить существующих арендаторов, поэтому охотно идут на переговоры по сохранению действующих ставок аренды в 2022 году. Исключение составляют объекты малой площади, которые активно арендуют под пункты выдачи интернет–заказов. Поскольку в этом сегменте наметился откровенный дисбаланс между растущим спросом и недостаточным предложением, то и цены на эту категорию коммерческой недвижимости демонстрируют рост в диапазоне от 10 до 20% как на аренду, так и на продажу. Высокий спрос на помещения такого формата отмечается во всех крупных городах страны.
Сергей Каратаев
руководитель департамента продажи и аренды коммерческой недвижимости федеральной компании "Этажи" в Петербурге