Совладелец ЛОМО Василий Ильичёв оспаривает в суде продажу пансионата "Нева" в Сочи вблизи президентской дачи "Бочаров ручей". По его мнению, цена актива была вдвое выше, чем стоимость закрытой сделки.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти в ближайшее время назначит экспертизу, которая определит рыночную стоимость реабилитационно–оздоровительного центра "Нева" в Сочи, ранее принадлежавшего АО "ЛОМО". Мнение экспертов суд намерен запросить в связи с иском акционера предприятия Василия Ильичёва к ООО "Управляющая компания “Мегаполис–Инвест”". Бизнесмен просит признать недействительным договор купли–продажи от 25 сентября 2020 года между ЛОМО и УК "Мегаполис–Инвест" и применить последствия его недействительности (то есть вернуть сторонам то, что они получили по сделке).
Пансионат "Нева" на 458 мест расположен в Центральном районе Сочи на Виноградной улице, дом 101 / 1, неподалеку от резиденции президента "Бочаров ручей". В него входят два здания (19,85 тыс. м2), четыре земельных участка (4,8 га, в аренде до 2048 года), а также канатная дорога. Собственного пляжа у санатория не было.
Оздоровительный центр не пользовался популярностью у сотрудников предприятия и генерировал убытки, говорится в годовом отчёте ЛОМО. Кроме того, "Нева" не работала круглогодично, поскольку там нет центрального отопления. А аренда сочинской земли обходилась ЛОМО ежегодно в 7 млн рублей. Всё это в совокупности заставило предприятие активнее, нежели в предыдущие годы, искать покупателя.
"Сумма сделки составила 996 млн рублей, включая НДС. Это при рыночной оценке, выполненной ООО “Коллиерз Интернешнл”, в 978 млн. Объект продавался много лет и через агентов, и напрямую", — рассказала "ДП" заместитель генерального директора АО "ЛОМО" Марина Зверева.
Вместе с тем именно якобы нерыночность цены сделки заставила Василия Ильичёва, владельца 25,1%–ного пакета ЛОМО, обратиться в суд. Летом этого года на продажу выставили будущие апартаменты в обновляемой "Неве" — по 600 тыс. рублей за м2. Миллиардер заказал собственную оценку объекта в "Петербургской недвижимости", которая вдвое превысила первую и составила 1,81 млрд.
"Считаю, что объекты недвижимости были отчуждены по существенно заниженной цене", — говорится в его заявлении, опубликованном на сайте ЛОМО. Отметим, что акционер обратился в суд почти через год после продажи сочинского пансионата.
"Тот факт, что истец выжидал почти год, может говорить либо о позднем получении им информации об оспариваемой сделке, либо об иных мотивах, но важно именно обращение в суд до истечения предусмотренного законом годичного срока", — отмечает Валерий Зинченко, старший партнёр коллегии адвокатов Pen & Paper.
В ЛОМО не стали комментировать судебный процесс, однако отметили, что администрация и совет директоров сделку поддерживают. "Она была оформлена и зарегистрирована в соответствии с законом об акционерных обществах, Гражданским и Налоговым кодексами, одобрена советом директоров ЛОМО, не являлась ни крупной, ни сделкой с заинтересованностью. Её результаты сразу были опубликованы на сайте компании", — добавляет Марина Зверева.
Отметим, что фактором, значительно усиливающим позицию ответчика, является наличие отчёта об оценке имущества, согласно которому цена сделки соответствовала рыночным условиям.
Вместе с тем в материалах дела есть два противоречащих друг другу заключения независимых оценщиков, представленных сторонами. Поэтому, скорее всего, ключевым и решающим станет заключение судебной экспертизы, которая даст оценку рыночной стоимости "Невы". Суд, вероятнее всего, будет опираться на него в своих выводах о наличии или отсутствии ущерба для ЛОМО и акционеров.
Ещё на результат спора может повлиять и то, связан ли покупатель каким–либо образом с одним или несколькими акционерами ЛОМО или с какими–либо лицами, входящими в органы управления компании–продавца. А также судебная оценка добросовестности самого покупателя.
Пока же Василий Ильичёв смог добиться введения обеспечительных мер. Суд запретил управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать регистрационные сделки с 447 объектами недвижимости. В их составе само здание санатория, а также более 400 апартаментов. Возможно, на решение суда повлияла информация о действиях УК "Мегаполис–Инвест", которая действует в интересах закрытого паевого инвестфонда "Виноградный" (именно он является застройщиком в "Неве" нового апарт–отеля).
"Ответчик проводит активные мероприятия по выделению отдельных помещений, входивших в единое здание санатория “Нева”, с целью распродажи объектов в качестве апартаментов", — указал арбитраж.
"В некоторых случаях такого рода действия могут быть связаны не только с бизнес–решениями по вопросу будущего использования недвижимости, но и с попыткой затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда по оспариваемой сделке. В данном случае логика суда, принявшего меры обеспечения, связана и с этим", — так прокомментировал наложение обеспечительных мер Валерий Зинченко.
Добавим, что новый проект, создаваемый на базе пансионата "Нева", называется "парк–отель Plus Residence" — это апартаментный комплекс уровня четыре звезды. В его описании говорится, что жителям будет доступен частный пляж и собственная канатная дорога. Парк–отель будет находиться под управлением международного отельного оператора. Например, номер площадью 82 м2 с террасой 7 м2 выставлен на продажу по цене 58,2 млн рублей. Срок сдачи проекта — II квартал 2022 года.
"Переделка" пансионатов в апартаменты и их продажа "поштучно" стала активно применяться в Сочи после того, как осенью 2019 года в городе ввели запрет на так называемую точечную застройку. По некоторым оценкам, такие предложения составляют примерно треть от общего объёма предложений на рынке недвижимости Сочи, сообщала ранее городская администрация. Всего таких объектов в городе насчитали около 40.
Пансионат "Нева" — не единственный объект недвижимости, который ЛОМО продало в прошлом году. Так, оно заключило сделку со Смольным по поводу здания в Петербурге на Чугунной улице, 46. Петербургским властям потребовались площади под развёртывание ковидных госпиталей. Стоимость этой сделки составила 104,9 млн рублей.
От сдачи коммерческой недвижимости в аренду ЛОМО зарабатывает более 800 млн рублей в год. "Продажа непрофильных активов будет продолжена на основании анализа стоимости владения такой недвижимостью, уровня генерирования денежного потока от аренды, а также рыночных цен продажи, которые будут определены независимыми оценщиками", — уточнила Марина Зверева.
“
Оспаривание акционерами или участниками сделок, совершённых обществом, один из самых распространённых в судебной практике типов корпоративных споров. Однако чаще такие споры связаны с несоблюдением процедуры одобрения сделок, предусмотренной действующим законодательством или уставом компании. То есть оспариваются крупные сделки и сделки с заинтересованностью, заключённые обществом без надлежащего одобрения советом директоров или общим собранием акционеров / участников. Впрочем, количество таких споров в последние годы несколько уменьшилось, что, скорее всего, связано с тем, что законодатель изменил критерии определения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, подходы к их одобрению, а также предусмотрел ограничения, позволяющие оспаривать такие сделки только акционерами / участниками, имеющими определённую долю в компании. Конечно, обстоятельства каждого конкретного кейса индивидуальны и по возможности суды стараются поддерживать стабильность гражданского оборота, однако достаточно часто решения принимаются в пользу акционера. При этом вполне вероятна ситуация, когда рыночная стоимость объекта за время с момента совершения сделки до подачи иска значительно увеличилась (как это произошло за последние полтора года со многими объектами недвижимости в Петербурге), в том числе с учётом преобразований, сделанных новым собственником.
Анастасия Самусенко
юрист юридической фирмы Maxima Legal
“
В период экономической нестабильности, вызванной пандемией, действительно целый ряд предприятий и организаций стремится избавиться от непрофильных активов. Среди наиболее активных продавцов можно отметить ПАО "Ростелеком", ОАО "РЖД", ГК "Ростех". При этом резко вырос спрос на услуги в сфере реабилитации и оздоровления. Поэтому большинство выставленных на продажу активов в санаторно–курортной сфере, таких как пансионаты, санатории, базы отдыха, особенно расположенные в живописных или курортных местах, высоко востребованы потенциальными инвесторами именно с точки зрения их дальнейшего использования по основному назначению, с возможной реновацией и модернизацией основных фондов.
Дмитрий Панов
депутат Законодательного Собрания Петербурга
“
В Петербурге идут точечные, но уже крайне избирательные покупки промышленных предприятий для дальнейшей застройки. С каждым годом таких предприятий становится в центральных районах всё меньше, и цена из–за этого на них становится зачастую крайне высокой. История с продажей здравниц бывших советских предприятий, конечно же, ещё имеет место. Но, как и покупка промышленных предприятий в центре Санкт–Петербурга, находится на излёте. Большинство "сладких" и легкодоступных объектов уже вымыты с рынка.
Александр Родионов
доцент кафедры менеджмента СЗИУ РАНХиГС
