Управление с максимальной прибылью: доходная модель апартов

Как покупатель апартаментов становится инвестором?

— Сам факт приобретения апартаментов является инвестицией, которой, впрочем, далее можно распоряжаться по–разному. Простая перепродажа, самостоятельная сдача или сдача через управляющую компанию. В современных реалиях покупка доходной недвижимости предполагает, что далее эта недвижимость будет сдаваться в аренду. Максимальная инвестиционная отдача возможна при заключении договора с управляющей компанией.

В частности, сеть апарт–отелей Avenir создана как арендный бизнес. Доля в котором де–факто приобретается вместе с апартаментами. Далее процессы сдачи в аренду выстроены так, чтобы собственник вообще не занимался текущими вопросами. Всё оперативное управление остаётся за УК.

Если конкретизировать "всё оперативное управление", то что это?

— УК разрабатывает бизнес–модель, исходя из локации, генераторов спроса в этой локации, характеристик апарт–отеля, фактического потока потенциальных арендаторов и рыночных реалий, актуальных для конкретного района.

Эти факторы учитываются в оснащении, сервисе и инфраструктуре апарт–отеля. И, конечно, в ценообразовании. Процесс очень близок к строительству отеля. То есть будущим собственникам апартаментов предлагаются не просто "бетоно–метры", но бизнес–концепция, которая будет извлекать из этих метров прибыль. Ежемесячно.

Далее, после открытия апарт–отеля, УК берёт на себя все операции, связанные с позиционированием и продвижением объекта на рынке, поиском, заселением, выселением и обслуживанием арендаторов, а также обслуживанием номеров и самого здания. Для собственника это выглядит так: вложил и забыл. Как, например, с банковским депозитом — вы просто знаете, что банк будет использовать ваши деньги и перечислять утверждённый договором процент. Разница только в том, что доходность апартаментов в 2–3 раза выше, чем депозитов. В целом уже даже не принято впрямую сравнивать эти инвестиционные инструменты — настолько отличается их прибыльность.

Обоснование доходности — это задача УК?

— Рассмотрим на примере. Мы предлагаем апартаменты в сети Avenir с доходностью 9% годовых. Это означает, что собственник может рассчитывать на то, что почти 1 / 10 базовой стоимости апартамента будет возвращаться ему каждый год. Это уже понятная величина, которая может учитываться в личном финансовом планировании.

Задача УК — обеспечить этот доход. Тем более что УК зарабатывает, только если зарабатывает собственник. Для этого формируется экономическая модель апарт–отеля, в которой учитывается перечисленное выше. Мы сдаём апартаменты, исходя из сезонного спроса. Летом — посуточно. В низкий сезон мы заселяем долгосрочных арендаторов. Как правило, речь идёт о 3–4 месяцах — таков средний период долгосрочной аренды апартаментов в текущих реалиях в Петербурге.

Как именно вы заполняете номерной фонд?

— Есть два принципиальных направления в работе с арендаторами. Первое — системы бронирования, через которые сдаются номера в отелях, апартаменты, частное жильё. Системы всем известны, они генерируют большое количество обращений. Второе направление — работа с корпоративным сегментом. Оно недоступно частным арендодателям, но для апарт–отелей является постоянным каналом привлечения гостей. Например, большие группы или контракт, по которому апарт–отель размещает определённое количество гостей в год. В частности, для крупных компаний требуется размещение сотрудников на период деловых мероприятий или в рамках программ стажировок, сервисных контрактов, профессиональных конференций и так далее.

Оба этих направления позволяют работать как с кратко–, так и с долгосрочной арендой. Тем самым планировать заполнение апарт–отеля вперёд.

Как именно собственник оформляет свои отношения с вашей управляющей компанией?

— Быть инвестором апарт–отелей Avenir просто. После покупки апартаментов, физического актива, с собственником заключается агентский договор. Он регулирует отношения с управляющей компанией, договором защищаются интересы собственника. Выплаты происходят официально, ежемесячно.

Какие инструменты контроля работы УК есть у собственника?

— Самый простой способ контроля — личный кабинет в приложении. Мы предоставляем доступ к кабинету, в котором есть статистика по заполняемости апартамента и отображаются начисления. Мы также следим за сохранностью мебели и оснащения каждого номера. Если что–то требует мелкого ремонта, мы проводим его без привлечения собственника. Регулярно проводится аудит состояния номера, отчёты по которому также предоставляются собственнику. Вопросы о замене тех или иных предметов мебели, интерьера и техники решаются вместе с собственником. Иными словами, мы исключаем любые неожиданные траты для инвестора.

Насколько налоги и коммунальные платежи "съедают" доходность?

— Поскольку мы работаем официально, собственники должны платить налог на прибыль. В принципе этот налог должны платить вообще все, кто сдаёт недвижимость в аренду. В данном случае у собственника появляется официальный доход, который можно учитывать при расчёте платёжеспособности, например для банков.

Что касается налога на сами апартаменты, то долгое время существовал миф о том, что он высок. Ведь апартаменты — коммерческая недвижимость. Этот миф пора уже окончательно развенчать. Есть закон о налогообложении физических лиц, в котором указаны налоги и ставки, в зависимости от кадастровой стоимости. Для коммерческой недвижимости эти ставки от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения: налог на жильё рассчитывается как 0,1% от кадастровой стоимости. Но — апартаменты не попадают в категории коммерческой недвижимости, описанные в данном законе. Они относятся к иным объектам налогообложения. И облагаются налогом, как и квартиры, в размере 0,1%. И есть ещё одно но: кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у жилья сопоставимой площади в сопоставимом районе. Поскольку они относятся к нежилой недвижимости. Поэтому при прочих равных налог на апартаменты как на недвижимость будет ниже, чем на квартиру.

Коммунальные платежи для собственника значения не имеют, поскольку оплачиваются арендатором. Эти затраты учтены в стоимости аренды. Актуальным этот вопрос становится, только если собственник сам будет проживать в апартаментах. Так или иначе это не большие затраты, поскольку средняя общая площадь номера, как правило, невелика.

В данный момент ГК " ПСК " реализует сразу несколько проектов апарт–отелей — как вы решаете вопрос внутренней конкуренции?

— Все наши проекты нацелены на основные категории спроса: долгосрочное размещение — апарт–комплекс START, отельное краткосрочное размещение — апарт–отели сети Avenir. Причём они выводятся в самых востребованных рынком форматах 3* и 4* в категории бизнес. Поэтому они не конкурируют, а дополняют друг друга.

В том числе поэтому апартаменты приобретаются, что называется, оптом — сразу несколько в разных апарт–отелях. Таким образом инвесторы собирают индивидуальную корзину, и активы внутри этой корзины друг друга никак не ослабляют. Напротив, это усиление инвестиций. И мы следуем именно этой концепции для заинтересованных инвесторов — предлагаем пакет инвестиций в разные проекты.