Ближний круг: новые локации для современной жизни

— Что такое хорошая локация? Из чего складывается это понятие?

— Представления о том, хороший район или плохой, уходят глубоко корнями в советское прошлое. Тогда критерии были вполне понятными: зелень, наличие садиков и школ, а также транспортная доступность — вечная проблема и Ленинграда, и Петербурга. Ещё одним фактором был вопрос снабжения и наличия магазинов. В советское время люди не могли выбирать, где им жить, но когда появился рынок недвижимости, началось великое переселение из "плохих" районов в "хорошие". В целом можно сказать, что к середине нулевых ситуация выровнялась, все районы были одинаково обеспечены инфраструктурой, транспортная ситуация стабилизировалась — наладилась работа общественного транспорта, появились личные автомобили. Поэтому девелоперам, чтобы привлекать покупателей, потребовалось не просто вписываться в существующие условия, а развивать новые территории.

— Если говорить о строительстве в границах города, то где найти такие площадки?

— Речь в первую очередь о проектах редевелопмента, их уже достаточно много, и освоение промзон продолжается. Взять хотя бы Петроградскую сторону: жильё здесь постепенно отбирало территорию у промышленности, и в итоге спустя почти 20 лет локация преобразилась. Как пример первого комплексного подхода, когда несколько девелоперов в центре города создают новую среду, можно назвать локацию вокруг станции метро "Фрунзенская". Да, не смолкают дискуссии о качестве этой среды, но первый опыт всё же стоит признать успешным. Везде появились встроенные помещения на первых этажах, которые заняли ретейлеры, сфера услуг, общепит, — по примеру Европы всё появилось в шаговой доступности: магазины, транспорт, любимое кафе, фермерское мясо, свежий хлеб и т. п. И вот человек возвращается от друзей с "Фрунзенской" в свои Озерки и что видит? Магазины и торговые центры — только у метро, кафе в шаговой доступности нет…

— Почему именно Озерки вы назвали?

— Озерки долгое время были популярной и ценной локацией, куда стремились переезжать и где хотелось жить. Но в какой–то момент современный горожанин, располагающий суммой 10–20 млн рублей, захотел большего и начал искать новые, модные места для жизни. Кстати, по части моды Петербург не отстаёт от глобальных урбанистических трендов — люди хотят видеть вокруг разнообразие уличной среды, разных форматов ретейла, большое количество заведений общепита.

— Какие локации развиваются сейчас наиболее активно?

— Бурный рост мы видим в районе "Лесной" — "Выборгской" — "Чёрной речки". Территория быстро застраивается, исчезают промзоны, появляются жилые дома. Стартом развития этой территории стала комплексная застройка на пр. Медиков, где на сегодняшний день среда уже сформировалась. К этому примеру начали "подтягиваться" близлежащие микрорайоны, и уже сейчас видны изменения жилой среды всего района.

— Какие составляющие нужны, чтобы локация стала действительно интересной покупателю?

— Масштаб. Возьмём "Черную речку" — довольно давно там появился первый жилой комплекс, который полностью заселился, однако это никак не повлияло на особенность локации. Чтобы она начала меняться, домов должно быть много и они должны быть разными. Это урбанистический тренд: новое прочтение городской среды заключается в разнообразии, а не в монотонности или выполнении плана по образцу. А значит, нужны разные игроки. Одному девелоперу сложно создать разнообразие, особенно в большом проекте, потому что экономически ему это невыгодно. Например, есть кварталы в самом центре, у Московского вокзала, они не стали сильно популярны, несмотря на хорошую архитектуру и планировки, именно по этой причине. Дело в том, что разные продукты привлекают разные сегменты публики, при этом в любом случае платёжеспособной. Масштаб, в свою очередь, позволяет реализовать базовую социальную инфраструктуру — дороги, школы, сады, — за этим следит город, всё это появляется параллельно, либо резервируется территория на будущее.

Так что главный рецепт — разнообразие, большое количество игроков и масштабность.

— То есть спрос на отдельные проекты формирует общий интерес к локации и наоборот?

— У всех покупателей генетически заложены сомнения относительно будущего больших проектов. Возьмём метро — никто всерьёз не смотрит на планы, мы верим только в те станции, которые уже открыты. Поэтому покупатели, да и девелоперы, могут какое–то время наблюдать: появится вместо завода дом или нет, что это будет за объект и т. д. Наша стратегия заключается в том, что мы входим либо на пике развития локации, либо в конце. Только на этих этапах можно объективно оценить ценность создаваемой среды. Например, мы долго наблюдали за развитием "Чёрной речки" и только сейчас приобрели там пятно под застройку. Мы видели участки, которые там продавались, и кто их покупал. Мы дождались реализации этих проектов и того, что усилия девелоперов по продвижению своих жилых комплексов сформировали интерес в целом к этой территории. Так было и на "Фрунзенской" — фактически мы завершаем развитие этой локации нашим "Московским, 65".

— А что можно сказать об Охте — как развивается эта территория?

— Малая и Средняя Охта дискретны, застройка появляется пятнами. Мы строим на отдельном участке, вокруг — сформированная среда. Но если пойти дальше вниз по течению Невы, то начиная от Полюстровского проспекта идут промзоны, которые так или иначе постоянно упоминаются в связи с редевелопментом. Выборгская сторона постепенно преображается — недавно мы услышали о появлении креативного кластера на "Арсенале". Это первый шаг к преобразованию локации, потому что он в корне меняет её позиционирование. К тому же это самый дешёвый шаг для владельца — вовлечь здания в оборот. Такая же история происходит на Кожевенной линии, где появился "Севкабель порт". В дальнейшем, я думаю, произойдёт смычка территории Полюстрово, Выборгской стороны и Охты. И если рынок сможет переварить весь объём с финансовой точки зрения, этот район может стать очень престижным.

— А непосредственно в историческом центре возможно появление новых модных мест для жизни?

— Центр потерял былую популярность. Раньше спрос на него был обусловлен тем, что там всё было под рукой: и культура, и магазины. Сейчас люди тоже хотят иметь всё под рукой, но уже не готовы жить в старом доме с гнилыми трубами, странными соседями, обшарпанными парадными. Сегодня в центре есть очень дорогое жилье и очень дешёвое, среднего нет ничего. Это расслоило центр города настолько, что там нет нормальной инфраструктуры, есть проблема с парковками, да и с торговой составляющей тоже. Предложения очень мало, нет подходящих форматов квартир. Барские квартиры по 250 метров, популярные ещё 15 лет назад, не продаются, потому что они морально устарели, а с домом ничего не сделать. Для девелопмента препятствием является множество ограничений, из–за которых работать в центре практически невозможно. Сейчас сложное время, и властям надо решать, что делать, иначе город даже не мумифицируется, а просто разрушится. Поэтому околоцентральные локации — это самый правильный выбор на данный момент.

— Не секрет, что люди часто выбирают для покупки жилья тот же район, где они живут. Что делать девелоперу — строить сразу во всех районах?

— Конечно, нужно иметь некий ассортимент, чтобы обеспечить покупателя предложением. Ведь покупатель нынче разборчив. Но в то же время стало гораздо проще побудить человека переехать в новое жильё из морально устаревшей локации.

В целом социальная привязка к району важна, когда живёшь в спальном районе на окраине, поэтому очень важно, чтобы всё было под рукой. Но как только мы начинаем рассматривать околоцентральные локации, то всё становится гораздо проще. Так, выбор между "Чёрной речкой" и Малоохтинским делается исходя из их характеристик, а не из того, ближе это или дальше. И там и там всё есть, даже вид на воду. В одном случае — по пути бутики Петроградки, в другом — Староневского. В результате 70% людей в этом сегменте рассматривают всю совокупность предложения, не замыкаясь на севере или юге.

— Каким сегодня должен быть продукт, чтобы выдержать конкуренцию на строительном рынке?

— Девелопер сам определяет свою целевую аудиторию и стратегию. Например, если вы хотите делать так же, как девелопер икс, а он при этом обладает гигантскими ресурсами, то вы не сможете с ним конкурировать и будете вынуждены продавать дешевле. Это было особенно видно на примере проектов комплексного освоения территорий — крупные игроки развивали свою стратегию, а те, кто это не успевал за ними, ограничивались "крошками с барского стола" или вовсе разорялись. Мы предпочитаем сами работать со своей аудиторией и поэтому с удовольствием участвуем в таких "концентрированных" локациях, так как можем предложить достойный продукт. Это доказано и рынком, и ценами. Мы не боимся конкуренции, считаем её благом, она заставляет нас развиваться. Кстати, понимание того, что недвижимость может морально устаревать, — тоже плод нашей работы с клиентами. Это привлекает новых покупателей, которые понимают, ради чего надо менять жилье.

— Какие тренды в недвижимости вы могли бы сейчас отметить помимо формирования новых популярных локаций?

— Теряется необходимость делить жильё на классы. Например, мы в своей стратегии от них вовсе отказываемся, переходим на позиционирование наших проектов просто как квартир "от “Легенды”". Но для этого нужен сильный бренд, и мы считаем, что у нас он именно такой. У каждого из девелоперов есть собственное понимание соответствия уровня цен степени комфорта реализуемых квартир. И проекты внутри компании делятся на жильё разного уровня согласно этим представлениям, а не согласно каким–то эфемерным классам.

Развивается спрос на разные семейные форматы — многие люди, переезжающие из морально устаревшего жилья, ищут квартиры, где без проблем могла бы разместиться вся семья.

Параллельно появляется сегмент "одиночек". Если 10 лет назад студия за 6 – 8 млн рублей или маленькая односпальная квартира казались странным продуктом и непонятно было, кому его предлагать, то сейчас они пользуются большим спросом.

Такие квартиры покупают молодые люди, которые сосредоточены на карьере, не хотят пока связывать себя семейными узами или заводить детей, но при этом предпочитают жить в модных локациях в современных домах, а не снимать комнату в коммуналке или однушку в хрущёвке. Плюс это отличный продукт для инвесторов, потому что аренда таких квартир тоже многим интересна, в том числе иногородним, которых Петербург как крупный деловой город, безусловно, привлекает.

Очевидно и то, что функциональность квартир становится не просто трендом, а непременной составляющей. А дальше всё зависит от мастерства девелопера, ведь сложить из функциональных квартир экономически оправданный дом сложно.