Елена Зубова Все статьи автора
17 декабря 2020, 07:28 907

Западная услуга с русским акцентом: рынок fee–девелопмента в Петербурге

Фото: Ермохин Сергей

Рынок fee–девелопмента и в России в целом, и в Петербурге в частности пока не сформирован, однако снижение доходности бизнеса, усиление конкуренции и проблемы проектного финансирования открывают для девелоперов новую нишу

Термин "fee–девелопмент" дословно означает "девелопмент за вознаграждение". Иначе говоря, это услуга, которую выполняет девелопер, не вкладывая в проект собственные средства, не неся финансовых рисков, но получая за выполняемую услугу вознаграждение.

Пандемия помогла: COVID подстегнул цифровизацию в строительстве

Пандемия помогла: COVID подстегнул цифровизацию в строительстве

913
Елена Зубова

Российский рынок fee–девелопмента несколько отличается от западного. Там fee–девелоперские компании имеют значительную долю рынка при определённом перечне функций: привлечение средств, строительный подряд, управление строительством. Отечественный вариант зачастую предполагает вложение собственных средств и полный цикл работ, включая строительно–монтажные.

Объём рынка услуг fee–девелопмента не поддаётся подсчётам: далеко не все собственники земельных участков, заключающие договоры на fee–девелопмент, жаждут публичности.

Но, например, группа компаний "ПИК", объявляя результаты работы в первой половине 2020 года, включила в отчёт информацию об услугах fee–девелопмента: объём реализации недвижимости по этой позиции составил 11,5 млрд рублей — на 62,3% больше, чем в первом полугодии 2019–го.

Условия договоров между собственниками участков и fee–девелоперами, как правило, предполагают вознаграждение 5–15% в зависимости от сложности проекта. Возможны варианты: процент от стоимости проекта плюс доля после окупаемости; оговорённая сумма с каждого квадратного метра; компенсация расходов плюс оговорённый процент.

"Также применяется схема, когда fee–девелоперу выделяется определённый пул квартир, которые он реализует самостоятельно", — добавляет Андрей Вересов, генеральный директор компании "Бронка Девелопмент".

Кто они?

Проект с фишкой: девелоперы ищут новые возможности, чтобы удивить

Проект с фишкой: девелоперы ищут новые возможности, чтобы удивить

446
Елена Зубова

В Москве fee–девелопментом занимаются крупные компании: Level Group, MR Group, "Галс–Девелопмент", ГК "РКС Девелопмент", ПИК и др. Причём некоторые продвигают свои услуги в регионах.

В Петербурге fee–девелоперов пока меньше: "Лемминкяйнен", AAG, "Охта Групп", 3S Development, "Бронка Девелопмент" и др.

"Как таковой fee–девелопмент в России очень плохо развит: собственники компаний, занятых развитием территорий, или уже имеют свою команду, или создают команду под проект. Таковы реалии", — отмечает Анна Чистякова, заместитель генерального директора 3S Development.

Однако в последнее время желающих оказать услугу fee–девелопмента становится больше. "Мы отмечаем растущий интерес к данной услуге, поскольку разработка новых участков и вывод на рынок интересных проектов в текущих условиях востребованы и оправданны даже при усиливающейся конкуренции", — утверждает Андрей Вересов.

Недавно о выходе в сегмент fee–девелопмента заявил Glorax Development. Компания намерена развивать услугу в двух столицах, а также в Московской и Ленинградской областях.

Группа "Самолёт" по партнёрскому договору с ООО "СПб Реновация" (в обмен на 5% в уставном капитале) работает в качестве fee–девелопера в ряде проектов. Программа помощи владельцам земельных участков площадью от 10 га и некрупным девелоперским компаниям запущена более года назад. Помощь подразумевает fee–девелопмент и обеспечение доступа к проектному финансированию. Как ранее пояснял гендиректор группы "Самолёт" Антон Елистратов, некрупные девелоперы в этой схеме получат финансирование, но также снизятся риски и вырастет прибыль.

В качестве помощника выступил также "Сбер", который расширил набор функций личного кабинета застройщика — за счёт маркетплейса. Опция позволяет в том числе найти fee–девелопера для проекта, на который застройщик запрашивает кредит. По словам Сергея Бессонова, вице–президента, директора дивизиона "Кредитные продукты и процессы" Сбербанка, в текущей ситуации этот сервис становится особенно актуальным.

Любопытство или корысть?

Денис Лебедев, вице–президент по развитию Glorax Development, утверждает, что за последние несколько лет интерес к рынку fee–девелопмента вырос, но именно сейчас сложились условия для его активного развития. "С одной стороны, это связано с введением эскроу–счетов и усложнением доступа к проектному финансированию, с другой — с усилением конкуренции в отрасли и снижением маржинальности девелоперского бизнеса. Собственники земельных участков, нередко непрофильные, привлекая fee–девелоперов, могут значительно повысить рентабельность проекта", — замечает он.

Сейчас из–за перехода на схему эскроу на первый план вышли налаженные взаимоотношения с кредитными организациями. Не секрет, что банки частенько отказывают застройщикам в кредитах. Проблема привлечения средств особенно актуальна в регионах.

"В такой ситуации для небольших игроков оптимальной схемой может стать привлечение к участию в проекте авторитетного партнёра, который обладает более широкими финансовыми возможностями. Также возможно расширить линейку финансовых инструментов. Кроме проектного финансирования банки сегодня предлагают новые инвестиционные продукты, к примеру мезонинный кредит", — добавляет Денис Лебедев.

В нынешний кризис застройщики столкнулись с ростом себестоимости строительства, удорожанием подрядных работ и т. д. При этом конкуренция растёт. С точки зрения Анны Чистяковой, это процесс со знаком плюс. "На рынке мало игроков, которые могут дать качественный результат в рамках fee–девелопмента, так как при реализации проектов надо учитывать множество факторов и иметь междисциплинарную команду профессионалов. Конкуренция на этом рынке подстегнула бы к более качественным проектам и развитию бизнеса", — говорит она.

Есть ли перспектива?

Сегодня fee–девелоперы нацелены в основном на мелкие компании, которым финансировать проекты сложнее прочих. В то же время, как ранее подчёркивал Михаил Ривлин, заместитель председателя правления "Охта Групп", пока собственники не слишком доверяют сторонним компаниям.

"Рынок находится в стадии формирования. Ещё не все собственники готовы нанимать технического заказчика и платить справедливую цену за проектирование", — подтверждает Анна Чистякова.

Это безусловный тормоз для развития услуги. В то же время большой объём сделок на земельном рынке в текущем году сулит перспективы. "Значительное количество участков в продаже не обеспечено градостроительной документацией. А значит, реализация проектов потребует серьёзных компетенций, которыми располагают немногие", — заключает Денис Лебедев.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама