Итоги этого года подводить ещё рано, но прошлый 2019-й стал для Петербурга рекордным по объёму инвестиционных сделок — во многом благодаря активности на рынке коммерческой недвижимости. Свою долю популярности завоевал и формат build-to-suit — "строительство "под клиента": но, кстати, если в прошлом году максимальные исторические значения демонстрировали сделки по складским помещениям, возводимым в рамках такой схемы, то в этом году акцент сместился на офисный сегмент. Более подробно о текущей ситуации на этом рынке "ДП" рассказал Андрей Мухин, руководитель бизнес-направления "Коммерция» ГК "Галс" (владелец бренда "Галс-Девелопмент").
"В данном случае речь идёт не о размерах заявленных к открытию в 2020–21 годах площадей: пока "штаб-квартиры" компаний по этому показателю не догнали моноклиентские сооружения под склады. Мы говорим о росте интереса к формату, который в нашей стране существует порядка пяти лет, но на данный момент реализован менее чем в 10 проектах — все они распределены между двумя столицами, причём Северная "ведёт в счёте".
Однако повышение внимания к технологии было предсказуемо – эксперты уже давно предполагают, что "офисы под клиента" имеют все шансы стать драйвером российского рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Подтверждают данную мысль и собственные исследования нашей компании: с целью выяснить, какой запрос на проекты помещений сегодня существует в среде крупных корпораций, мы организовывали несколько бизнес-мероприятий с участием деловой элиты Петербурга.
Встречи продемонстрировали: стабильные компании, которые готовы прогнозировать будущее предприятия и осознают перспективы его развития на 3–5 лет вперёд, заинтересованы в формате build-to-suit, предполагающем создание офисного пространства под конкретного заказчика. Данное предложение включает не только планировочные решения, дизайн интерьера и меблировку, также в "пакет" входит обустройство нужного количества машино-мест в паркинге. При строительстве "под заказчика" важно зафиксировать все пожелания покупателя.
Андрей Мухин
Один из основных пунктов в договоре с инвестором — сроки строительства: эксперты зачастую называют именно эту позицию камнем преткновения в масштабировании формата build-to-suit в России. Мы реализуем данную схему в проекте "Невская Ратуша", где сейчас возводится вторая очередь объекта. Нивелировать страхи наших клиентов позволяют стабильно высокий темп строительства и нарастающее опережение графика –— это стало возможным благодаря новой технологии top-down. Её суть такова: сначала выполняются сваи и делается стена в грунте по периметру котлована подземной части, затем отливается плита нулевого этажа на уровне земли с технологическими отверстиями, через которые вынимается грунт. Одновременно можно возводить конструкции на поверхности. Кроме того, данный инновационный метод позволяет компании очень аккуратно работать в центре города.
Хорошо, если даже при конкретном заказе есть некоторое пространство для манёвра в будущем. В нашем случае срабатывает "эффект квартала" — например, пространство под зданиями первой и второй очередей можно объединить через проёмы для проезда автомобилей. Три корпуса, уже введенные в эксплуатацию, размещены на стилобате, такое же конструктивное решение предусмотрено в качестве основы для пяти бизнес-центров и гостиницы, над которыми работы ведутся сейчас. Например, нам может поступить запрос от крупной коммерческой структуры, которая захочет эксплуатировать все здания вместе, и им важно, чтобы у них была коммуникация между их офисными строениями.
Замечу, что привлекательность схемы build-to-suit также во многом зависит от предложенной инвестору локации. Интерес крупных игроков к объекту "Невская Ратуша" напрямую связан с главной идеей, которая была заложена в проект: продемонстрировать публичность и открытость деятельности органов власти. Главный корпус комплекса является штаб-квартирой тринадцати Комитетов Администрации Петербурга, а также ряда солидных предприятий. По нашему мнению, квартал уже может претендовать на роль местного "Сити", где сконцентрированы офисы компаний, "принимающих решения". И, пожалуй, это одна из причин, почему за время карантинных ограничений здесь практически не произошло никакой ротации арендаторов: вакансия офисных площадей стремится к нулю, а лист ожидания становится всё длиннее.
Для потенциального инвестора важна совокупность факторов, которая определит престиж расположения его будущего офиса. В случае с проектом "Невская Ратуша" немалую роль играют эстетические характеристики и качество строительства самих зданий. Архитектурный ансамбль разработан ведущими мастерскими Speech и "Евгений Герасимов и партнеры", комплекс выдержан в стиле современной классики, в каждом корпусе на фасадах предусмотрены характерные орнаменты или декоративные элементы, создающие единую стилистику квартала. Здания прекрасно сочетаются с окружающей исторической застройкой. А необычный купол, венчающий главный корпус, уже стал локальной достопримечательностью: и при этом является уникальным объектом с технологической точки зрения — для его остекления использовалось гнутое в разных плоскостях стекло.
Наш опыт показывает: для формата build-to-suit в Петербурге вполне возможно большое будущее, но девелоперу необходимо детально проработать проект, досконально проанализировать целевую группу и потребности конкретного клиента, чтобы создать качественное предложение, которое будет востребовано. Мы хотели бы расширить трактовку концепции и добавить build-to-rent, когда для клиентов доступна отделка как этажами, так и целыми зданиями.
Эту продуктовую линейку мы планируем вывести на рынок в марте 2021 года, когда в первых трёх корпусах второй очереди проекта поднимутся несколько этажей монолита. Остальные корпуса второй очереди выйдут на рынок в концепции build-to-suit".
