Компания "Газпром нефть" объявила о строительстве общественно-делового центра на Охте. Это уже не 400-метровая башня, грозящая шпилем небесной линии, а комплекс высотой 28 м, но вопросов к нему у горожан не меньше. Как изменится транспортная система в Красногвардейском районе? Как появление нефтяников повлияет на стоимость недвижимости? Чего ждать местным жителям и бизнесу? Об этом dp.ru спросил экспертов.
Что будет?
В начале марта 2020 года "Газпром нефть" представила концепцию многофункционального комплекса на Охтинском мысе. Архитектурный конкурс выиграло японское бюро Nikken Sekkei. Они предложили комплекс из двух соединённых зданий высотой 28 м и общественного парка, выходящего на набережную Невы. Активисты обеспокоены тем, что стройка заденет четыре охраняемые зоны на участке, где были сделаны археологические находки. Но в "Газпром нефти" заверяют, что эта территория выведена за пределы стройки, останется в неприкосновенности и станет частью ландшафтного парка.
Эффект "Лахты"
Район Охты уже является местом притяжения бизнеса и культурных пространств, считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. Она приводит в пример торговый центр "Охта Молл" и Музей стрит-арта на территории Завода слоистых пластиков. По её мнению, появление комплекса "Газпром-нефти" стимулирует развитие новых девелоперских проектов в локации. Строительства других крупных торговых объектов на Охте эксперт не ожидает, а вот стрит-ретейл, который в этом месте практически не представлен, наконец-то усилится: "Сейчас на этот формат больно смотреть, он развит крайне слабо, имеется очень много пустующих помещений. В магазинах на первых этажах вакансия была даже в лучшие годы. Собственники этих помещений будут очень ждать строительства объекта "Газпром нефти", так как вместе с ним появятся и арендаторы", — резюмировала Ольга Шарыгина.
Также девелоперы говорят о том, что наличие крупного бизнес-центра может значительно увеличить стоимость близлежащей недвижимости. Вырастет и спрос на жильё за счёт желания офисных сотрудников перебраться поближе к месту работы. Кроме того, крупный деловой объект создаст кварталу элитный образ.
"За счёт близости к центральной части города и наличия крупных транспортных магистралей стоимость недвижимости в локации проекта и так достаточно высока. Для коммерческой недвижимости в качестве примера можно взять офисные центры Eightedges и "Санкт-Петербург Плаза". Жилая недвижимость в строящихся проектах также продаётся достаточно дорого по меркам периферийных районов города. При этом, конечно, ожидаемый дополнительный спрос со стороны сотрудников нового комплекса на жильё и партнёрских организаций на офисные помещения может дополнительно повлиять на коммерческие условия", — рассказал Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
"Локация Охты уже сейчас является востребованной у покупателей благодаря близости центра города, а также разнообразию представленного предложения: здесь реализуются проекты классов комфорт и бизнес квартальной и точечной застройки. Одним из крупнейших является квартал "Магнифика" от застройщика Bonava, также недавно началось строительство ЖК Alter от AAG", — отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. По её мнению, крупный бизнес-комплекс может послужить катализатором редевелопмента оставшихся территорий и выводу на рынок новых проектов на Малоохтинской набережной рядом с ЖК "Новый город", на Свердловской набережной рядом с ЖК "Четыре горизонта", а также вдоль реки Охты рядом с ЖК "Магнифика".
"Появление нового делового объекта может способствовать увеличению спроса на премиальную недвижимость в Центральном районе в локации от Московского вокзала до Синопской набережной. Здесь сейчас реализуются проекты классов бизнес и премиум — Grand House от Glorax Development, "Новый Невский" от ПСК, "Форсайт" от "Балтийской коммерции", — заметила Елизавета Конвей.
Представитель Colliers International, как и другие эксперты, сравнивает строительство делового центра на Охте с другим проектом "Газпром нефти" — "Лахта центром". В петербургской бизнес-среде недавно появился термин "эффект "Лахты": имеется в виду то, что рядом с "Лахта центром" вся близлежащая территория автоматически повысила свой статус. Девелоперы стали выводить проекты более высокого класса, в результате стоимость недвижимости здесь выросла.
Притянет ли комплекс "Газпром нефти" новую станцию метро в район?
Ситуация с развитием транспортной инфраструктуры остаётся пока уравнением со множеством неизвестных, ведь эта сфера зависит от планов и финансовых возможностей города. Жители Красногвардейского района опасаются пробок, они с нетерпением ждут появления новой дорожной развязки и обещанной станции метро в районе Большеохтинского моста.
Игорь Кокорев из Knight Frank St Petersburg предлагает не обольщаться и не ждать в Красногвардейском районе скорого появления новой станции метро, как это произошло в Приморском районе с "Лахта центром". "Во-первых, новые станции метро на севере появились больше под влиянием строительства стадиона и грядущего чемпионата мира. Во-вторых, расстояние от "Лахта центра" до новой станции "Беговая" соответствует таковому от Охтинского мыса до существующей станции "Новочеркасская" — 1,5 км в обоих случаях", — добавил спикер.
А людям что?
"На Охте есть дефицит любого рода публичных функций, это связано с разреженной застройкой, плохой ситуацией с общественным транспортом и плохими условиями для пешеходов. Создание здесь точки притяжения, способной влиять на развитие всего района, требует нетривиального подхода", — отмечает архитектурный критик Мария Элькина. С этой точки зрения, по мнению критика, у ныне существующей концепции есть несколько минусов, которые могут помешать реализовать в полной мере потенциал Охтинского мыса. Тем не менее эксперт приветствует появление комплекса с расширенными общественными функциями.
Критик не считает, что идея вообще не трогать участок ради археологических раскопок или превратить его в обычный парк — хорошая: "Не думаю, что выкуп участка за счёт городского бюджета и создание на мысе просто парка было бы удачным решением. В такой сложной градостроительной ситуации чем разнообразнее функции, тем лучше. Сама по себе идея совмещения многофункционального здания и парка — изящная, но важно найти такое архитектурное решение, в котором она, что называется, сработает", — резюмировала она.
Первый вице-президент общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России" Павел Сигал уверен, что общественно-деловой центр на Охте будет хорошим подспорьем для бизнеса, а также важным объектом для отдыха обычных людей.
"Застройка на Охтинском мысе станет ещё одним местом притяжения для жителей города и туристов. В проекте удалось достичь баланса между созданием делового комплекса и зелёной зоны, при этом застройка участков историко-культурного наследия не затронет. Жизнь на Свердловской набережной всегда кипит, но явно не хватает удобных переходов для пешеходов — трасса перегорожена. Недостаточно скамеек, урн для мусора, различных небольших кафе, пунктов проката роликов, велосипедов, скутеров. Набережная, с которой открывается вид на Смольный собор и Большеохтинский мост, выглядит пустой — здесь нет скульптур, интересных мест для фотографирования и т. д. Набережную следует рассматривать как место отдыха самых разных категорий населения — от молодёжи, семей с детьми до туристов и пенсионеров", — подытожил он.
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE, отметил, что пока по общей концепции центра "Газпром нефти" сложно судить о деталях, но проект с таким местоположением имеет шансы на успех.
"Ещё до прихода "Газпром нефти" усилиями предыдущего девелопера в этом месте уже начал складываться некий бизнес-кластер, предполагающий и общественную составляющую, и торговые площади. В современных условиях мне кажется правильным делать основной упор на общественно-культурную составляющую, чтобы этот проект стал неким местом притяжения для горожан. Наверное, это должно стать главной идеей, чтобы привлечь сюда людей для интересного времяпрепровождения", — рассказал он.
Проект центра на Охте
Бюро Nikken Sekkei предложило создать на участке инновационный комплекс, который будет состоять из двух зданий средней высотой 28 м и общественного парка, выходящего на набережную Невы. Архитектурное решение создаёт сквозную видимость со стороны правого берега Невы на Смольный собор и прилегающий к нему парк.
Для посетителей Охтинского мыса проектом предусмотрена современная многофункциональная общественная зона на первом уровне комплекса. В планах размещение выставочного и конференц-залов, ресторанов, кафе, а также спортивного центра, медицинского центра и бытовых сервисов. По предварительным расчётам, общественная зона и парк на набережной смогут ежедневно принимать до 1 тыс. посетителей. Особенностью концепции Nikken Sekkei стала публичная обзорная площадка под открытым небом, которую планируется разместить на воздушном переходе, соединяющем два здания.
В остальной части комплекса будет создано рабочее пространство для сотрудников "Газпром нефти". Здесь разместятся центры развития технологий и управления международными проектами.
На четырёх охраняемых государством зонах, расположенных на участке инвестора, строительство вестись не будет. Их площадь — не более 0,8 га, что составит чуть более 15% от общей площади проекта. Эти объекты останутся в неприкосновенности и будут выведены за пределы застройки, а после благоустройства станут частью общественной зоны комплекса и парка.
В настоящее время компания продолжает работать над финализацией архитектурной концепции и уточнением финальных параметров будущего комплекса.
