Упал — поднялся

В 2015 году рынок коммерческой недвижимости Петербурга упал более чем в 3 раза. Если в 2014 году объем инвестиций в коммерческий сегмент составлял $1 590 млн, то к концу 2015 года он опустился до отметки $487 млн.

"Основной объем инвестиций на рынке в этот период был осуществлен компаниями–пользователями, то есть строили или приобретали по большей части для собственной операционной деятельности", — рассказывает Вячеслав Кайгородов, директор департамента консалтинга "БестЪ. Коммерческая недвижимость".

Однако после наступления 2016 года рынок вновь начал поступательный рост и к 2017–му заметно оживился.

По данным Colliers International, в этот период по объему сделок показатели 2017 года превысили сумму предыдущих 2 лет и составили $1,3 млрд.

"Классические инвестиционные сделки сформировали 41% в общем объеме закрытых транзакций, достигнув в абсолютных цифрах самого высокого значения с 2013 года — $532 млн, а 47% в совокупном объеме инвестиций пришлось на сделки с землей, которые также превысили показатели 2015–2016 годов", — вспоминает Ольга Убушиева, заместитель директора департамента исследований Colliers International.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, вспоминает, что именно в этот период была закрыта сделка между британской компанией Raven Russia и скандинавским фондом Northern Horizon Capital по приобретению всех его петербургских активов (бизнес–центры Kellermann Center, "Примиум" и логистический парк "Гориго") стоимостью 8 млрд рублей. Затем последовала еще более крупная сделка, но уже в сегменте торговой недвижимости: в феврале 2017 года федеральная компания "РосЕвроДевелопмент", работающая также под брендом Malltech, купила ТРК "Лето" на Пулковском шоссе у "Галс–Инвест Девелопмент". Эксперты оценили стоимость сделки в 10 млрд рублей.

Инвест–передовики

Эксперты отмечают, что в течение последних 5 лет большую инвестиционную активность проявлял ФХК "Империя".

"Все это время холдинг методично приобретал деловые центры, преимущественно в центральной части города, расширяя свою офисную империю под брендом “Сенатор”", — рассказал Вячеслав Кайгородов.

В 2015 году, когда рынок практически достиг дна, "Империя" выкупила у группы ВТБ здание на Большой Морской ул., 15, площадью 6,3 тыс. м2. Цена сделки не была озвучена, однако эксперты считают, что актив достался холдингу за символические 450–500 млн рублей. В настоящий момент стоимость здания оценивается не менее чем в 2 млрд рублей. Кроме того, за период с 2015 по 2019 год "Империя" купила у "Ростелекома" комплекс зданий на Большой Морской, 20–26, общей площадью около 16 тыс. м2 предположительно за 3 млрд рублей. Еще одна сделка по приобретению шестиэтажного комплекса общей площадью 6387 м2 на Большой Морской ул., 30, прошла в 2019 году. Продавцом актива стоимостью около 750–800 млн рублей снова стал банк ВТБ.

"Если расставлять условные рейтинги по объему осуществленных инвестиций (на основе наших оценок и исходя из объемов введенных в эксплуатацию или приобретенных площадей), то на лидирующих позициях будут все же компании, связанные с ПАО “Газпром”, — считает Вячеслав Кайгородов. — Это прежде всего инвестиции в крупнейшие для Петербурга объекты — “Лахта Центр”, “Экспофорум”, приобретение зданий бизнес–центров и т. п.".

По данным Colliers International, за последние годы газовый монополист и его структуры арендовали и купили около 500 тыс. м2 офисной недвижимости, что составляет не менее 15% существующего офисного предложения. Наиболее продуктивным в этом смысле периодом был 2015 год, когда почти половина сделок приходилась на активно переезжавшие структуры группы "Газпром".

В 2016 году из–за активизации сферы IT доля энергетического сектора на рынке аренды офисов снизилась до 34%, однако, по словам Ольги Убушиевой, можно с уверенностью утверждать, что "фактор “Газпрома”" поддерживал рынок офисной недвижимости в течение последних 5 лет, обеспечивая высокий объем чистого поглощения.

Свято место

Наиболее серьезный поток инвестиционных сделок пришелся на 2018–2019 годы. К этому моменту ряд иностранных игроков, еще в начале кризиса принявших решение уйти с российского рынка, нашли на свои активы покупателей, которые были готовы не скупать по дешевке, а платить адекватную цену. Однако наиболее крупные сделки совершались тоже иностранными игроками, их доля в структуре инвестиций составила 18%.

Именно в это время финская Stockmann договорилась с чешским инвестором PPF Real Estate о продаже за 171 млн евро торгового комплекса "Невский центр". Кроме того, в этом же году французский DIY–ретейлер "Леруа Мерлен" купил 12 магазинов финской сети "К–Раута" за 12 млрд рублей.

В 2019 году сегмент петербургской коммерческой недвижимости занял 85% в общем объеме инвестиционных сделок. В Knight Frank St Petersburg считают, что столь успешным итоговым показателям способствовали укрепление рубля с начала 2019 года и снижение ключевой ставки, которые привели к повышенному интересу инвесторов к объектам коммерческой недвижимости. Кроме того, повлияло и увеличение объема инвестиций в торговую недвижимость. Одной из наиболее крупных сделок стала продажа за 37 млрд рублей 49% ТЦ "Галерея", принадлежащих фонду под управлением Morgan Stanley. Покупателем актива стала арабская Mubadala Investment Company. В результате доля торговли в объеме сделок увеличилась на 50 п. п. Кроме того, согласно подсчетам Knight Frank, в 3 раза увеличилась инвестиционная активность на складском рынке, что произошло вследствие заключения нескольких ключевых сделок формата build–to–suit, что, в свою очередь, позволило довести объем сделок данного формата до максимального значения за всю историю рынка (161,2 тыс. м? площадей).

Эксперты отмечают, что в последние 5 лет вложения в складской и гостиничный сектора не отличались ни интенсивностью, ни масштабами. В структуре инвестиционных сделок рынка складской сегмент только в 2018 году занял долю 28%, в остальные годы этот показатель не превышал 17%. В том же году максимальную инвестиционную долю 17% продемонстрировал и гостиничный сегмент. В следующем году доля этой отрасли в общем объеме снизилась до 11%, несмотря на продажу за $2,6 млрд оператора, владеющего и "Гранд Отелем Европа", модному французскому дому LVMH. Moet Hennessy Louis Vuitton SE.