Наверстывая упущенное

Бурный рост прошлого года грозит смениться карантинным спокойствием и размеренностью. Отложенный спрос на склады, сформировавшийся в 2017–2018 годы из–за дефицита высококачественных площадей, в прошлом году привел к взрывному росту объема заключаемых сделок.

В Knight Frank St Petersburg отмечают, что общий объем сделок на рынке складской недвижимости составил 437,2 тыс. м2 и превысил показатели 2018 года на 58%. А общий объем сделок в формате built–to–suit составил 161,2 тыс. м2, став максимальным за всю историю рынка.

Под себя

В формате built–to–suit было заключено несколько крупных сделок. Так, компания "Ориентир" договорилась о строительстве склада площадью 70 тыс. м2 для ретейлера "Лента". В индустриальном парке "PNK Софийская КАД" построят складской комплекс площадью 51 тыс. м2 для компании "Марвел–Логистика". Компания "Русич" купила участок в индустриальном парке "А Плюс Парк Шушары" для строительства складского комплекса класса А площадью 50 тыс. м2. Холдинг "Диета–18" приобрел холодильный терминал "Скиф–логистик" площадью 21,7 тыс. м2. Эта сделка, по оценке Knight Frank, стала крупнейшей по продаже готового здания на рынке складской недвижимости Петербурга за 5 лет.

Холдинг "Адамант" планирует увеличить логистический комплекс "Армада Парк". Общая площадь новых зданий составит 135 тыс. м2.

Менее крупной, но тоже значительной оказалась третья очередь производственного комплекса фармацевтической компании "Вертекс". В конце прошлого года он был введен на территории ОЭЗ "Новоорловская". Площадь объекта составляет около 56,5 тыс. м2.

Самые активные

Спрос тоже был высок. Объем сделок составил 437,2 тыс. м2, превысив показатели 2018 года на 58%. В аренду было сдано 200,1 тыс. м2, или на 45% больше, чем в 2018 году.

По наблюдениям руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, высока доля компаний, занятых в производстве. Они занимают 31% в общем объеме сделок аренды.

Однако лидирующая позиция, как и прежде, принадлежит розничной торговле. На компании отрасли пришлось 53% от общего объема сделок аренды.

По словам заместителя руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Наталии Киреевой, самыми активными на рынке были сетевые торговые операторы — "Лента", "ВкусВилл" и др. Их доля составляет 166 тыс. м2, или 47% всех заключенных в прошлом году сделок. Это максимальный показатель за последние 5 лет. Компании сегмента e–commerce также стабильно увеличивают объем арендуемых площадей.

По данным JLL, в 2019 году было введено в эксплуатацию девять арендопригодных складских комплексов площадью 172 тыс. м2. Из них 70% пришлось на спекулятивные проекты. Свободными остаются около 140 тыс. м2 складских площадей. Для Петербурга этого мало, считают в компании и отмечают дефицит крупных блоков от 5 тыс. м2.

Видимо, так и есть, поскольку ставки аренды за год увеличились на 16% и достигли 520 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. На 2020 год девелоперами анонсирован ввод более 300 тыс. м2.

Корона сожмет рынок

Планы могут измениться. В компании IPG.Estate прогнозируют, что в 2020 году в Петербурге будет введен ряд проектов общей площадью 230 тыс. м2.

Среди них комплекс "Марвел Логистика", который для компании Ozon строит PNK Group, комплекс от холдинга "Адамант" площадью 45 тыс. м2 и складской комплекс в логопарке "Осиновая Роща" площадью 50 тыс. м2.

"Сегодня эти объекты находятся в высокой стадии готовности, — говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка. — Остальные проекты не будут выводиться в строительство, поскольку с падением рубля выросла себестоимость строительства, а прогнозировать спрос в условиях кризиса и эпидемии коронавируса сложно. Возможно, под влиянием кризиса и сбоев в работе логистики и производств из–за эпидемии собственники новых объектов будут более гибко работать с арендными ставками".

По мнению Филиппа Чайки, проекты на севере города будут выводиться под спекулятивные цели.

Остальные, скорее всего, заморозят. Запуск строительства новых объектов как под спекулятивные цели, так и для конкретного заказчика в сложившихся условиях несет высокие риски и для девелоперов, и для арендаторов.