Высоко не значит много. Мифы о высотной недвижимости

Существует устойчивое мнение среди горожан, девелоперов, а иногда даже и архитекторов, что повышение этажности дома неизбежно ведет к увеличению возможной плотности застройки городских территорий и тем самым — к ухудшению условий проживания населения.

Однако вне зависимости от этажности в Правилах землепользования и застройки Петербурга предусмотрен ключевой ограничитель — коэффициент использования территории (КИТ). Он определяет максимальное количество жилых квадратных метров, которое может быть размещено на земельном участке, в соотношении с его площадью. Он варьируется: от 2 — для участков жилой застройки, которые осваиваются по утвержденному проекту планировки территории, до 1,7 — для участков, осваиваемых без разработки проекта планировки.

Неважно, планируется на участке один 25–этажный дом, или несколько 10–этажных, или множество 5–этажных. Максимально допустимый объем жилой площади определяется не физической возможностью размещения на участке определенного количества квартир при соблюдении всех требований по инсоляции, размещению детских, спортивных и хозяйственных площадок, проездов и зон зеленых насаждений, также нормируемых особым образом. Определяется этот максимальный объем именно КИТ.

Хочется развеять миф о том, что если строятся высотные жилые дома, то на такой территории будет проживать пропорционально большее количество людей, и это грозит будущим жителям ухудшением уровня комфорта проживания, а девелоперам и застройщикам, соответственно, сулит большую коммерческую выгоду. Это не так.

Достичь максимального коэффициента при большей этажности, конечно, проще. Расположить на участке один 25–этажный дом проектировщику особого труда не составит. Зато для сохранения той же площади при меньшей этажности действительно нужно проявить мастерство и усердие. Возможно, даже талант. Как минимум — умение создавать градостроительную композицию с учетом определенных застройщиком параметров квартирографии.

При этом строительство высотных жилых зданий, очевидно, дороже. Если сравнить затраты на 10–этажный и 25–этажный дома, то нельзя не отметить значительное удорожание конструкций, основания, инженерных систем, систем канализации и мусороудаления. Не говоря уже о том, что проживание на уровне выше 10–го этажа, по мнению гигиенистов, увеличивает риск заболеваний дыхательных путей.

Есть и психологический фактор. Проживая в подъезде 25–этажного дома, мы едва ли будем знать в лицо и половину своих соседей. Соответственно, отношение к такому жилью, как показывает практика, формируется как к временному. Это порождает пренебрежение к общему имуществу, ухудшение содержания дома и другие общекоммунальные проблемы.

Иными словами, если бы проживание в высотных домах было предпочтительным, то, наверное, весь мир строил бы высотки и повышал плотность застройки. Но мировая градостроительная практика показывает, что плотные жилые образования из домов повышенной этажности свойственны сегодня скорее азиатским гигаполисам и "столичной" России.

Европейские города выбирают другой тип застройки — пониженной и не слишком плотной.

Следует отметить, что практически везде можно встретить примеры прекрасных зданий высотой, даже превышающей 25 этажей. Они необходимы для градостроительного разнообразия — для создания ярких композиций и силуэтов застройки. В них бесшумные лифты, которые мгновенно взлетают до верхних этажей, где открываются прекрасные панорамные виды; в них просторные холлы и помещения со всей необходимой сопутствующей инфраструктурой. Они расположены либо в местах плотной деловой застройки, где цена земли диктует выбор такого решения, либо в каких–то уникальных природных ландшафтах.

Но как жилье такие дома — исключение. Это узкий сегмент рынка, рассчитанный на особый спрос мобильных, "малосемейных" людей. Семьи же с детьми, объединяющие несколько поколений, традиционно выбирают совсем иной тип среды — малоэтажный. И об этом, мне кажется, нам стоит задуматься!

Владимир Григорьев, главный архитектор Петербурга