Весь 2019 год на рынке строящейся недвижимости бизнес–класса в Петербурге снижалось все, кроме цены. Это и объем предложения, и количество новых объектов, и, соответственно, спрос. В 2020 году ожидается большее оживление: выход новых проектов всегда подстегивает продажи.
Как и ожидалось, в прошлом году, особенно во второй его половине, первичный рынок в сегменте бизнес–класса в Петербурге не отличался оживлением.
"Переход на эскроу затормозил развитие сегмента, — отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость"Setl Group. — Нам известны некоторые проекты в этом классе, выход которых был отложен из–за изменений в законодательстве и необходимости продавать квартиры по новым правилам. Вероятно, эти объекты пополнят рынок в 2020 году. Ведь интерес покупателей к строящемуся жилью в сегменте бизнес–класса по–прежнему сохраняется. Как правило, как только на рынок выходит новый объект, спрос в целом по классу идет вверх. Интерес же к "свежим" проектам ожидаем — цены на жилье на старте продаж всегда ниже, в некоторых локациях сложился отложенный спрос".
Никакой паники
Согласен с экспертом и Алексей Кричевский, экономист, аналитик рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями. По его словам, отмечается сокращение нового предложения на рынке строящегося жилья бизнес–класса. В результате, что было ожидаемо, снизились все ключевые показатели — ввод в эксплуатацию, объемы предложения и спроса. "Тем не менее можно отметить, что переход на проектное финансирование не принес напряжения или паники на первичный рынок в целом и в сегмент бизнес–класса в частности, — уверен Алексей Кричевский. — Дело в том, что кривая спроса и предложения практически не изменилась".
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", на конец 2019 года на рынке строящегося жилья бизнес–класса было представлено 63 жилых комплекса. Объем рынка составил 1,16 млн м2, а объем предложения — 380 тыс. м2. Лидеры по этим показателям — Выборгский, Петроградский и Адмиралтейский районы, которые аккумулируют половину предложения. В среднем в бизнес–классе в разные периоды объем предложения находился на уровне 450–500 тыс. м2. В конце 2019 года этот показатель оказался минимальным за последние годы. Снижение за год составило 13%.
За весь прошлый год на рынок поступило 209,2 тыс. м2 нового предложения в классе, что на 42% ниже, чем в 2018–м. В сегменте бизнес–класса активно развивались территории в Выборгском районе. Например, в локации у двух парков — Удельного и Сосновка — вышел на рынок новый комплекс Svetlana Park от Setl Group, неподалеку начались продажи жилья в небольшом объекте "Дом на Костромском" от Richness Realty, а также стартовал проект Nobelius на Выборгской стороне от ПСК.
Спрос сместился
По словам Ольги Трошевой, в 2019 году ввиду снижения объема предложения была отмечена и отрицательная динамика в объеме продаж, что также было ожидаемо.
Совокупно в прошлом году было реализовано 300,7 тыс. м2 жилья, что на 15,2% меньше 2018 года. Так, популярный и лидирующий в 2018 году Петроградский район в 2019–м продемонстрировал снижение более чем в 2 раза по объему сделок. Связано это с тем фактом, что в районе большинство объектов выходило на рынок в более ранние периоды и объем предложения в этой локации постоянно снижался, а новых проектов практически не появлялось.
Вероятно, сыграл не последнюю роль и тот факт, что в 2018 году парламент Петербурга объявил скверами четыре строительных проекта. Несмотря на то что включение в зону зеленых насаждений участков, находящихся в частной собственности, противоречит Гражданскому и Земельному кодексам, некоторые застройщики вынуждены были отказаться от реализации проектов, хотя выиграли в судах.
При этом в ряде районов девелоперы проявляли активность в 2019 году, что обернулось увеличением объема продаж жилья бизнес–класса в этих локациях. Ликвидное предложение способствовало росту спроса в Московском, Адмиралтейском и Выборгском районах. Наиболее востребованы были квартиры ценой 130–170 тыс. рублей за 1 м2. Такой была каждая вторая сделка. При этом наблюдалось и увеличение популярности объектов ценой выше 170 тыс. рублей за 1 м2 — за 2 года доля таких сделок увеличилась вдвое.
Покупатель стал строже
Как отмечают эксперты, растут и требования к жилью данного сегмента. "Понятие "бизнес–класс" сильно поменялось за последние 10–15 лет, — рассказывает Дмитрий Рубин, генеральный директор ООО "Первый центр новостроек". — Покупатель становится все более требовательным. То, что считалось бизнес–классом с десяток лет назад, сейчас удовлетворяет критериям лишь комфорткласса. Например, если попасть в паркинг прямо на лифте нельзя, необходимо спускаться отдельно, — это уже признак комфорткласса. Также важным показателем является количество квартир на этаже, в целом квартирография проектов".
По словам Александра Гиновкера, вице–президента Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти, в последнее время покупатели уделяют все больше внимания входным зонам, их удобству и дизайну, прилегающим дворовым территориям, вспомогательным помещениям и качеству планировочных решений квартир. Уже считается нормой, что при каждой спальне есть свой санузел, гардеробная. Большая гостиная часто совмещается с кухней. Если же кухня находится отдельно, то ее площадь, как правило, не менее 12–15 м2. Согласны с ним и другие эксперты. "В первую очередь покупатели в этом сегменте ждут от застройщика эргономики планировочных решений, — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости "Группы ЦДС". — Люди больше не обращаются с пожеланиями о покупке квартиры площадью 100 м2. Сегодня покупатели смотрят на жилье не с точки зрения приобретаемого ими метража, они оценивают возможности для реализации своих потребностей на данной площади. Кого–то устроит двухкомнатная квартира метражом 70 м2, а другой сможет реализовать свои потребности в жилье меньшей площади. И, по сути, они оба получат одинаковый по ценности продукт. Так как стоимость квадратного метра в проектах бизнес–класса достаточно высока, покупать лишние 2–3 м2 просто ради воздуха никто не будет".
По мнению Михаила Гущина, директора по маркетингу "Группы RBI", средняя площадь квартиры в бизнес–классе в последние годы уменьшается. Есть проекты, в которых этот показатель составляет 60–70 м2.
Клиенты стали более требовательны к функциональной стороне планировок. Так, узкие вытянутые комнаты, огромные коридоры, трехкомнатные квартиры с одним санузлом уходят в прошлое. Требования к инженерии также с каждым годом становятся все более высокими, в этом плане проекты усложняются. Например, один из последних трендов — внедрение беспроводных технологий передачи данных со счетчиков. Особые требования в бизнес–классе и к материалам: например, стеклопакеты скорее деревянные, чем пластиковые; отделка фасадов — из натурального камня.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", средняя стоимость в сегменте бизнес–класса сейчас составляет 184,0 тыс. рублей за 1 м2, за год она выросла на 9%.
