Бизнес идет на Северо–Запад

Менялись предпочтения арендаторов, в зависимости от классификации зданий появлялись новые требования к их инфраструктуре. В последние годы значительно вырос спрос на качественные предложения, которые органично сочетают в себе уровень комфорта, опытную управляющую компанию и выгодную локацию, причем не обязательно в историческом центре города.

От дворца до open space

Первыми прообразами современных бизнес–центров принято считать построенные в Лондоне в 1720–е годы здание Рипли и четырехэтажный дворец "Ист Индия Хаус", на месте которого в 1986 году был возведен знаменитый офисный центр "Ллойдс" в стиле хай–тек.

Важным этапом развития офисной недвижимости стало изобретение в 1853 году Элайдшей Отисом аварийного тормоза для лифтов. С тех пор застройщики не были ограничены высотностью зданий, что положило начало возведению так называемых деловых башен, вмещавших тысячи сотрудников и при этом не занимавших большой площади. Первое офисное здание с лифтом появилось в Нью–Йорке в 1870 году.

Из Америки пришла и модная до сих пор организация офисного пространства в стиле open space, где рабочие места разделены между собой лишь перегородками. В то же время сохраняется потребность в кабинетах, более того, не изжила себя коридорно–кабинетная система построения офиса и сегодня используется в административных зданиях.

Расширяя границы

Расположение объекта относительно центра города и его доступность являются важными факторами при определении класса здания. Но сегодня как в жилой, так и коммерческой недвижимости границы между классами зачастую размыты и в большей степени инициированы самими застройщиками либо владельцами.

Во–первых, это связано с ростом городов и неизбежным смещением бизнеса в сторону спальных районов. Во–вторых, наличие поблизости удобных транспортных развязок и достаточного количества парковочных мест оказывается зачастую важнее, чем соседство с историческими достопримечательностями.

"Центр города выбирают те, кому нужен престижный офис с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью, — комментирует директор строительно–инвестиционного холдинга "Аквилон Инвест" Виталий Коробов. — Но основной объем качественных коммерческих объектов классов А и B приходится не только на Адмиралтейский, Центральный, Василеостровский районы, но и, например, на Московский район. Южная часть привлекает компании с высокой командировочной активностью благодаря близости к аэропорту Пулково". Не отстают по востребованности офисных площадей Петроградский и Фрунзенский районы.

Им, по оценке вице–президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, пока еще уступает Приморский, серьезным стимулом для развития которого стало строительство "Лахта Центра". Он является мощнейшей точкой притяжения как для компаний, связанных со структурами "Газпрома", которые арендуют офисы рядом, так и для бизнеса поставщиков услуг. И конечно, для столь большого количества работников, которые в итоге займут площади "Лахта Центра", потребуются квартиры, дома, магазины, места для досуга, что повлечет дальнейшее бурное развитие инфраструктуры. При этом, по информации Виталия Коробова, Приморский район и без того уже несколько лет является лидером по объему реализации жилья, его доля составляет порядка 15–20% от общего спроса.

Появление "Лахта Центра" открывает новые перспективы не только для северо–западной части города, но и для Петербурга в целом. "Это позволило бы разгрузить исторический центр, спроектировать удобную и современную бизнес–инфраструктуру. Кроме того, возведение делового района создало бы новые рабочие места и привлекло бы дополнительных инвесторов в Северную столицу", — выразил уверенность генеральный директор ООО "КВС. Управление недвижимостью" Дмитрий Беляев.

Все те же арендаторы

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, на сегодняшний день офисная недвижимость в Приморском районе представлена преимущественно бизнес–центрами класса В/B+. "В 2020 году в деловом районе "Северо–Западный", где располагается "Лахта Центр", было введено в эксплуатацию 30,6 тыс. м2 офисной недвижимости, — комментирует заместитель генерального директора компании Михаил Тюнин. — При этом спрос на классы А и В+ очень высокий. В 2019 году суммарно было сдано в аренду 144 тыс. м? качественных офисных площадей, из них 5% пришлось на "Северо–Западный" деловой район. Объем вакантного предложения здесь по итогам прошлого года составил 6,7 тыс. м2 (1%)".

Ольга Шарыгина также подтверждает преобладание в локации качественных предложений, уточняя, что сейчас в Приморском районе функционирует 42 комплекса в классах A, B+ и B общей площадью чуть меньше 700 тыс. м2 и 11 объектов класса C. По информации эксперта, четыре высококачественных объекта планируется реализовать в будущем.

В связи с тем что новых качественных объектов в сегменте офисной недвижимости вводится немного, сейчас можно говорить о дефиците предложений, который предрекали некоторые эксперты еще в прошлом году.

Отраслевая же структура спроса существенно не изменилась. Большая доля компаний, заинтересованных в аренде или приобретении коммерческих площадей в северо–западной части Приморского района, по–прежнему приходится на нефтегазовый сектор, а также на сектор информационных технологий.

"Доля IT–компаний и компаний нефтегазового сектора в структуре спроса в 2018 году увеличилась и составила 30% и 37% соответственно. Данный показатель был достигнут за счет нескольких крупных сделок, среди которых сделки компаний "Газпром нефть" и "Яндекс". Доля других арендаторов в общем объеме сделок аренды существенно уменьшилась в сравнении с 2018 годом и составила 33%", — пояснил Михаил Тюнин.

Эти компании предъявляют высокие требования к арендуемым объектам: к помещениям, к безопасности и технологиям, к комфорту, внутренней инфраструктуре, расположению и т. д. Не на последнем месте, по мнению руководителя департамента торговой и офисной недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Станислава Ступникова, стоят и видовые характеристики помещений.

Необходимость размещения большого количества работников, наличие в составе компаний нескольких структурных подразделений спровоцировали устойчивый спрос на аренду крупных площадей. В 2020 году эксперты ожидают дальнейшее развитие этого тренда.