Setl Group приобрела 100% долей ООО "ОСТ–5", в активах которого участок 4,2 га на Васильевском острове с видом на Неву.
О заключении сделки "ДП" сообщил источник, близкий к продавцам. В Setl Group подтвердили, что покупка состоялась, но раскрывать ее детали и подробности будущего проекта девелопер пока не готов. По подсчетам экспертов, сумма сделки могла составить от 1,6 млрд до 2,5 млрд рублей. Помимо участка в активах ООО "ОСТ–5" находится также два объекта недвижимости по адресам: Косая линия, 16, корп. 30, лит. А, и 23–я линия В.О., 2, лит. А. "Проект экспонировался на рынке по цене 2,5 млрд рублей с возможностью небольшого торга. В зависимости от формы сделки итоговая сумма могла составить от 2 млрд до 2,5 млрд рублей", — поясняет Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
Ранее недвижимость принадлежала специальному конструкторскому бюро котлостроения (СКБК), производственные мощности которого были выведены еще 2 года назад. Сегодня, согласно ПЗЗ, участок находится в зоне объектов многофункциональной общественно–деловой застройки и жилых домов на территории исторически сложившихся районов (ТД1–1_1) с высотным регламентом 28/33 м.
Бизнес–класс с видом
По мнению аналитиков, на участке возможно строительство ЖК переменной высотности до девяти этажей с продаваемой площадью квартир от 55 тыс. до 90 тыс. м2. Евгений Лебедев, руководитель направления департамента инвестиционного развития AAG, уверен, что девелопер возведет ЖК бизнес–класса с малоэтажной фасадной частью и возрастанием этажности к северо–западу до 9 этажей, со средней плотностью застройки. "Целесообразно возвести комплекс с общей продаваемой площадью квартир и коммерческих помещений 60–70 тыс. м2. Потребности в ДОУ частично можно закрыть, построив на участке садик, потребность в местах в школах можно решить за счет реконструкции существующих школ в границах Васильевского острова. На сегодняшний день наблюдается дефицит мест в объектах образования в данной локации", — добавляет эксперт.
"Если ориентироваться на расположенный рядом ЖК "Палацио" этого же девелопера, то теоретически здесь можно построить до 60 тыс. м2 продаваемой площади жилья бизнес–класса", — прогнозирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. В Colliers International называют цифру 90 тыс. м2. Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru, говорит, что сейчас в целом падает метраж квартир и по востребованности лидируют двушки, трешки и однушки, но площадью не более 120 м2. Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург", считает, что на приобретенном наделе эффективнее всего реализовать проект со средней площадью лота от 50–55 м2. "С учетом локации недвижимость здесь может быть заявлена как бизнес–класс, но ее архитектура, скорее всего, будет простой, а видовые характеристики весьма ограничены. Этажность видится в пределах 7–9 этажей. И нужно понимать, что это будет достаточно большой по части квартир проект, порядка 1000", — подсчитал Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК "ПСК".
Плюс — транспорт, минус — промка
Опрошенные эксперты в целом высоко оценивают потенциал участка, несмотря на возможные проблемы с нехваткой социальных объектов и соседством с действующими промзонами. "Это последний премиальный участок на первой линии Васильевского острова. Он органично дополнит портфолио застройщика и будет очень интересен покупателям премиальной недвижимости — и приверженцам острова, и тем, кто ищет видовые локации в историческом центре. При реализации объекта необходимо будет учесть промышленное окружение и скупую социальную инфраструктуру в этом микрорайоне, что потребует от девелопера тщательной проработки концепции и аккуратной маркетинговой стратегии", — считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. "Данная локация представляется достаточно перспективной территорией даже несмотря на то, что там по–прежнему много депрессивных зон. Сегодня остров активно развивается в плане как жилых объектов, так и новых общественных пространств. Среди плюсов территории — хорошая транспортная доступность: выезд на ЗСД располагается относительно недалеко, а планируемый второй съезд появится еще ближе — в районе Шкиперского протока. В перспективе — появление новой станции метро "Горный институт", которая должна быть построена к 2022 году. Рядом также есть крупные магистрали — Большой проспект В.О. и набережная Лейтенанта Шмидта, которая позволяет добраться за 5 минут до Невского проспекта. Помимо этого, Васильевский остров — это исторический центр Петербурга, что также является преимуществом места", — рассказывает Александр Гиновкер, гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор". Среди минусов эксперты отмечают соседство с Балтийским заводом и вид на Адмиралтейские верфи. Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании "Мегалит — Охта Групп", считает, что Васильевский остров — рынок локального спроса, с одной стороны, он ограничен, а с другой — не удовлетворен в части проектов бизнес–класса. "Преимуществ у данной локации больше, чем недостатков: видовые характеристики квартир, достаточно большой участок и возможность спроектировать интересный проект разноуровневой высотности. При этом важно отметить, что соседство промышленных и складских объектов не мешает, например, проектам на Петровском острове позиционировать себя в сегменте бизнес–класса и реализовываться по ценам выше среднерыночных", — уверен он. Перспективы развития этой части В.О. в первую очередь зависят от территории "якоря" — промышленной зоны Балтийский завод.
"Без нее изменения данной части Васильевского будут носить фрагментарный характер, то есть девелоперы будут приобретать относительно небольшие участки земли для жилой застройки по периметру", — предположил Андрей Кугий, управляющий партнер "М2Маркет".
Ценовая политика
В настоящий момент жилье бизнес–класса в данной локации оценивается в 180–185 тыс. руб./м2, стоимость квартир С–класса будет на 20% меньше (140–145 тыс. руб./м2). "В ближайшем окружении реализуют свои проекты компания AAG (ЖК "Маленькая Франция") и Setl Group, сдавшая в конце 2019 года вторую очередь ЖК "Палацио". Очевидно, что девелопер высоко оценивает данную локацию и предполагает ее дальнейшее развитие. Вышеупомянутый жилой комплекс на 25–й линии В.О. на всем протяжении реализации был отмечен достойными темпами продаж", — говорит Николай Пашков.
"При условии адекватной ценовой политики спрос на жилье в этой локации есть и будет. Стоимость жилья может составить от 160 тыс. рублей за 1 м2, но все зависит от созданного продукта. А для отдельных квартир цена может быть и выше благодаря видовым характеристикам", — комментирует Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга "Группы RBI".
По данным Colliers International, на территории Васильевского острова реализуются проекты разного формата: жилье и апартаменты, точечная застройка и КОТ, от массового сегмента до премиального. Превалирующий объем нового строительства сосредоточен на намыве и представлен такими проектами КОТ, как ЖК Golden City, ЖК "Морская набережная", ЖК "Я–Романтик". На территории бывших промышленных предприятий реализуются проекты редевелопмента ЖК "Эмеральд на Малой Неве" и ЖК "Палацио", комплекс апартаментов Docklands. Планируется преобразование территории гавани. Также есть точечные проекты, которые представляют собой камерные дома до 300 квартир: ЖК "Маленькая Франция", ЖК Neva–Neva, ЖК "Адмирал Ушаков", ЖК "Делагарди" и ЖК "Монодом". Есть участки, где в ближайшей перспективе могут появиться новые точечные проекты (20–я линия В.О., 19, 13–я линия В.О., 50). "Со временем эта локация будет активно развиваться за счет вывода промышленных предприятий и проведения редевелопмента. Хорошим потенциалом обладают участки, прилегающие к Косой и Кожевенной линиям", — прогнозирует Евгений Лебедев.
