Банки помогали достраивать проблемные объекты обанкротившихся застройщиков и до введения эскроу-счетов: интерес и заработать, и помочь дольщикам долгостроев им не чужд.
Проектное финансирование деятельности строительных компаний — одна из наиболее обсуждаемых законодательных инициатив этого года. Проблема защиты дольщиков от убытков, связанных с невыполнением застройщиками своих обязательств, давно стояла перед властями, и теперь, с 1 июля 2019 года, в силу вступили новые правила работы, согласно которым банки становятся полноправными участниками строительного процесса: если застройщик обанкротился или по иным причинам не может завершить строительство, достроить дом обязуется банк. Но на сегодняшний день данные поправки в законодательство распространяются не на всех покупателей, долгие годы ожидающих свои квартиры, — проблемы долгостроев, возникших до изменений в 214-ФЗ, дольщикам приходится решать самостоятельно. Однако и в этой ситуации крупные банки способны оказать реальную помощь, выступив финансовыми партнерами девелоперов, завершающих проблемные объекты, чему есть ряд примеров.
ЖК "Горки-10": 10 лет в заморозке
Покупатели жилья в подмосковном ЖК "Горки-10" ждут свои квартиры больше 10 лет. Изначально проект предусматривал строительство трех многоэтажных жилых домов — порядка 18 тыс. м2 жилой площади, из которых более 13 тыс. м2 на правах долевого участия принадлежали группе "Уралсиб". Компания вступила в проект в 2005 году, вложив в него 990 млн рублей инвестиций. В результате банкротства застройщика ООО "ГАИС" в 2008 году возведение домов было остановлено. Дело сдвинулось с мертвой точки лишь в 2017 году, когда кредиторы ООО "ГАИС" и участники строительства заключили мировое соглашение с привлечением нового инвестора — компании ООО "ПМК-944 Треста Железобетон". Сейчас застройщик, используя средства инвестора, завершает строительство и постепенно передает людям долгожданные готовые квартиры.
Среди случаев банкротства застройщиков такой благоприятный исход можно назвать исключительным: все участники процесса пошли на разумный компромисс, защитив права дольщиков, которые, в свою очередь, силами инвестора достраивают квартиры и оформляют их в собственность. Возможность профинансировать завершение строительства появилась благодаря грамотным действиям банка: пойдя на уступки, он передал ООО "ПМК-944 Треста Железобетон" большую часть своих площадей в рамках мирового соглашения. Кроме того, с момента его подписания и до настоящего времени банк выступает гарантом соблюдения договоренностей всеми сторонами.
По словам инвестора, руководство банка подошло к вопросу конструктивно, что позволило оперативно заняться его решением. "За счет передачи освободившихся квартир своим подрядным организациям мы профинансировали проект, спустя всего год ввели первый корпус в эксплуатацию и начали передавать готовые квартиры участникам строительства. Наличие в проекте крупного федерального банка помогло нам быстро получить необходимые согласования в администрации Одинцовского района и Министерстве строительства Московской области", — говорит генеральный директор ООО "ПМК-944 Треста Железобетон" Николай Томилин.
Дополнительно банк разработал льготную ипотечную программу для покупателей квартир в жилом комплексе "Горки-10" — это сильно облегчило застройщику привлечение финансирования для завершения строительства домов. "Немалую помощь оказала программа льготной ипотеки от банка "Уралсиб". Согласовать ипотечную программу на проблемный объект с его юридическими и техническими сложностями — непростая задача, которую нам вместе с банком удалось решить", — отмечает Николай Томилин.
В настоящее время условия мирового соглашения полностью соблюдаются: один из трех домов сдан в эксплуатацию, два других находятся на стадии приемки. Можно уверенно сказать, что к такому результату в значительной степени привели активное участие и конструктивная позиция банка в переговорном процессе, структурировании договоренностей в рамках мирового соглашения, готовности к поиску и достижению конструктивных решений.
"Галактика" в опасности
Сейчас очень похожая ситуация сложилась с жилым комплексом "Галактика" в Новом Девяткино Ленинградской области. До недавнего времени его возводила компания "ГлавСтройКомплекс ЛО" (ГСК ЛО). Концепция комплекса включала в себя 13 24-этажных домов с громкими космическими названиями — "Мир", "Протон", "Восток", "Спутник", "Буран" и т. д.
На строительство домов группа "ГСК" получила кредит в банке "БФА", правопреемником которого стал "Уралсиб", а девелопер ГСК ЛО поручился по кредитным обязательствам. Оба застройщика группы не справились с проектами: по факту было построено только 30% первого корпуса общей площадью 18 тыс. м2, продажи квартир начались в 2015 году — из 526 квартир застройщик успел продать 383. В результате сроки сдачи объекта были сорваны, застройщик признан банкротом, а в отношении бенефициара возбужден ряд уголовных дел.
Банк "Уралсиб" принял решение отстранить менеджмент строительной компании от управления и создать юридическую возможность привлечь как новый менеджмент, так и новых инвесторов, поэтому инициировал банкротство застройщика. Год назад суд удовлетворил иск банка, признав ГСК ЛО банкротом, и открыл конкурсное производство. В настоящее время активно ведется поиск решения, которое позволило бы дольщикам получить долгожданные квартиры.
Спасти "Галактику"!
На данный момент ситуация может разрешиться в пользу дольщиков, обеспечив им юридическую защиту, так как их интересы совпадают с интересами банка. Дело в том, что, помимо недостроенного дома, застройщик-банкрот владеет правами долгосрочной аренды семи земельных участков — такие активы представляют собой большую ценность для любого девелопера. По факту эти права сейчас принадлежат кредиторам, и прежде всего дольщикам, имеющим преимущество перед остальными кредиторами. Контроль дольщиков над земельными участками позволяет им заинтересовать инвестора и использовать различные варианты финансирования завершения строительства.
Например, права аренды могут быть проданы с конкурсных торгов, а средства, полученные от их реализации, станут источником для достройки проблемного корпуса. Или, как в случае с описанным выше ЖК "Горки-10", в рамках мирового соглашения инвестор получает право застраивать свободные земельные участки, взяв на себя обязательство передать дольщикам готовые квартиры.
При таком юридическом решении появляется возможность использовать и поддержку банка в виде кредитования застройщика и разработки программ льготной ипотеки. "Уралсиб" является кредитором ГСК ЛО и может выступить финансовым партнером проекта достройки. В этом случае банк сможет получить возврат средств только в последнюю очередь, при условии первоочередного выполнения обязательств перед дольщиками.
"Интерес Банка "Уралсиб" стать финансовым партнером девелопера, достраивающего несколько очередей ЖК "Галактика" в Новом Девяткино, понятен. Когда обязательства перед дольщиками будут выполнены, банк получит возможность вернуть часть потерь, если после достройки останутся свободные средства", — говорит Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб". Предполагается, что заинтересованность крупного финансового института в разрешении ситуации поможет двигаться быстрее.
Как справедливо заметил Алексей Белоусов, это не первый случай по достройке проблемных объектов с участием банковских структур. Достаточно вспомнить прецедент, когда пару лет назад банк "Санкт-Петербург" участвовал в финансировании и завершении работ по недостроенным жилым комплексам группы компаний "Город". Тогда банк был заинтересован в достройке этих объектов, поскольку являлся одним из кредиторов компании-застройщика.
"Судьбу земельных участков ГСК ЛО определит суд, — прокомментировала ситуацию пресс-служба банка "Уралсиб". – Надеемся, что строительство будет завершено, жители получат свои квартиры, а мы сможем вернуть убытки, которые мы понесли как кредитор, хотя бы частично".
На страже прав дольщиков
На сегодняшний день в России более 200 тыс. покупателей квадратных метров ждут свои квартиры в проблемных домах. Недостроенными числятся около 900 объектов в 68 регионах страны. Ленинградская область входит в тройку регионов с наибольшим количеством долгостроев. По данным на июнь 2019 года, около 15 тыс. человек здесь не дождались ключей от квартир вовремя.
Сложившаяся ситуация с ЖК "Галактика" активно обсуждается на различных форумах и в социальных сетях: дольщики оперативно делятся информацией, изучают пути решения, строят гипотезы. Нетрудно догадаться, что никто не хочет остаться без квартиры вообще или выплачивать астрономические суммы, достраивая дом самостоятельно. Таким обсуждениям не хватает грамотной юридической консультации, которая поможет людям понять, как защитить свои законные права.
Если рассматривать с точки зрения перспектив успешного окончания строительства случай с жилым комплексом "Горки-10", то можно предположить, что участники всего процесса изначально не были оптимистично настроены: проект сложный и прошел длительную заморозку. Но при решении этой задачи банку "Уралсиб" удалось создать рабочую модель, которая позволит и ему, и другим финансовым институтам в будущем при грамотном использовании прийти к результату, удовлетворяющему каждую из сторон: обеспечить защиту прав людей, дать возможность девелоперу завершить строительство и сохранить репутацию, а его кредиторам — вернуть свои средства.
