Советское наследие vs новостройки. Плюсы и минусы на примере Купчино.
"ДП" и федеральная система покупки квартир Living после исследования четырех районов массовой застройки Петербурга подготовили анализ ситуации в спальных кварталах муниципального округа Купчино. Сравнение с Шушарами, Парнасом, Мурино и Кудрово показало, по каким параметрам локация с готовой инфраструктурой уступает новому жилью, а в чем превосходит.
МО "Купчино" состоит из трех крупных кварталов советской застройки. Вблизи от станции метро "Международная" в 2011 году был возведен современный ЖК с одноименным названием. Всего здесь находится около 24 тыс. квартир, сдано более 1 млн м2 жилой площади. Новые ЖК не строят.
Свободные метры
Площадь муниципального округа составляет 282 га, а численность населения, по данным Петростата, на 1 января 2018 года — 53 158 жителей. Таким образом, плотность населения Купчино составляет 189 человек на 1 га. Этот показатель существенно выше, чем в районах массовой застройки. Так, на Парнасе даже после сдачи и заселения строящихся ЖК плотность населения вырастет до 159 человек на 1 га, в Кудрово — до 173, в Мурино — 123, в Шушарах — 49.
Как отмечают в Living, в округе со сложившейся застройкой площадь участков нарезана точно под пятно застройки, поэтому для локации введен параметр площади участка по фактическому использованию. Данные по площади участков, застройке, квартирографии и прочим характеристикам взяты с государственного портала "Наш Санкт-Петербург".
Из собранной информации стало ясно, что полезная площадь на одного жителя в Купчино варьируется от минимальной (0,2 м2/чел.) до 106 м2/чел. "Таким образом, можно сделать вывод, что свободное дворовое пространство есть далеко не у каждой жилой постройки, но тем не менее жителям округа будет где прогуляться", — подчеркивают в компании.
Границы МО Купчино
Просторность придомовой территории оценивалась по коэффициенту застройки. В современном своде правил этот нормативный показатель не должен превышать 0,4. В МО "Купчино" практически все дома укладываются в норму, высокий коэффициент лишь у 11 адресов.
Вписались в габариты
С точки зрения квартирографии Купчино выгодно отличается от новостроек. Как известно, в серийных советских постройках не было студий. Данный типаж квартир появился в Петербурге в начале 2000-х. Однокомнатных вариантов в муниципальном округе менее 30%. Здесь преимущественно семейные двушки и трешки, однако встречаются адреса и с четырехкомнатными вариантами.
В локации нашлось всего три дома, где процент однокомнатных квартир превысил 80%. Это дома серии 1ЛГ-502-9 и дом, построенный по индивидуальному проекту, по адресу ул. Турку, 1, корп. 2.
Для сравнения: в Мурино доля малогабаритных квартир достигает 81%, в Кудрово — 71%, в Шушарах — 68%, на Парнасе — 62%.
Свободных мест нет
Согласно региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП), в Петербурге власти или застройщики должны обеспечить жителей школами и садиками вместимостью 120 и 61 место соответственно на 1 тыс. человек. Таким образом, из расчета на 53 158 человек, проживающих в округе Купчино, здесь должны быть школы на 6379 мест и дошкольные учреждения на 3243 места.
"Увы, социальная инфраструктура — бич не только современной застройки. Здания образовательных учреждений построены с определенной проектной мощностью, то есть рассчитаны на заданное число учеников и воспитанников. Но в сегодняшних реалиях проектная мощность отличается от фактической: школы и сады принимают больше детей, чем было заложено проектом", — говорят эксперты Living.
В исследуемом районе отклонение фактической мощности от проектной минимально — 5,2% для школ и 8% для детских садов. Однако относительно регионального норматива ситуация выглядит печальнее: округ обеспечен местами в школах на 55%, а детскими садами — на 77,5%.
В некоторых новостройках инфраструктура для детей более развита. Например, в Шушарах после сдачи строящихся школ, а также после прироста населения за счет новых жилых комплексов обеспеченность местами в школах составит почти 70%. Самую острую нехватку будут испытывать жители Кудрово. Там обеспеченность местами после сдачи жилых и образовательных объектов составит только 31,32%.
Наиболее благоприятная обстановка для самых маленьких жителей — в Купчино, где местами в детских садах обеспечены 77% жителей. В Шушарах набирается 58%, на Парнасе — 48%, в Мурино — 43%. Кудрово в этом плане снова проигрывает своим конкурентам — 35,7%.
Ожидание и реальность
Транспортная доступность машины скорой помощи по нормативам не должна превышать 15 минут. В МО "Купчино", на пересечении улиц Будапештской и Фучика, находится НИИ Джанелидзе, поэтому среднее время приезда врачей по данной локации составляет около 5 минут. На втором месте по этому показателю Кудрово (5,8 минуты), на последнем — Шушары (17 минут).
Мощность амбулаторно-поликлинических учреждений в Петербурге должна составлять 34,4 посещения в смену на 1 тыс. жителей. В соответствии с численностью населения Купчино суммарная мощность медучреждений в этом районе должна быть равна 1826 посещениям в смену.
Сейчас в округе функционируют три поликлиники, включая детскую, плановой мощностью 1390 посещений в смену. Однако фактическая мощность превышает плановую на 31,4%. При этом фактическая мощность практически совпадает с региональным нормативом для этой локации, подсчитали в Living.
Дворы-стоянки
Анализ стоянок под машины показал, что меньше всего мест для комфортной парковки автомобиля — в локации со сложившейся советской застройкой. В Купчино коэффициент обеспеченности машино-местами стремится к нулю. Жилье в советское время проектировалось без крытых паркингов и специализированных автостоянок. Водители продолжают ставить свои авто на внутридворовых проездах у дома.
Однако похожая ситуация сложилась и в Мурино, где на 135 тыс. квартир предусмотрено всего 10,9 тыс. машино-мест в крытых паркингах. Более благоприятная обстановка на Парнасе и в Шушарах.
Что касается обеспеченности бесплатными машино-местами, то наивысший коэффициент получился у Купчино — 0,61. По расчетам Living, во дворах и проездах микрорайона могут припарковаться около 14,5 тыс. автомобилей. Самый низкий коэффициент — в Кудрово (0,20) и Мурино (0,21). В этих локациях вероятен риск "стихийной парковки" во дворах.
