Желание стать лучше. Более половины ТЦ Петербурга достигли преклонного возраста

Более половины торговых объектов Петербурга достигли преклонного по меркам рынка возраста. Многие из объектов нуждаются в элементарном обновлении устаревших решений, но не только. Развивается рынок, меняются фокус потребительских запросов и ожидания ретейлеров от объекта. То, что было востребовано и производило на покупателя "wow–эффект" десяток лет назад, сегодня оказывается невостребованным. Стоять на месте равновесно деградации. На практике мы периодически сталкиваемся с парадоксальными случаями, например когда вместо жизненно необходимых перемен в части организации внутреннего пространства объекта управляющий принимает решение обновить цвет фасада здания. В других случаях собственник избегает принятия решительных шагов и курса на реконцепцию, полагая, что "в случае чего" успешно реализует свой объект на рынке. Однако это путь в никуда. В "уставшем" объекте в условиях высокой конкуренции неуклонно начинает снижаться трафик посетителей, падают товарообороты арендаторов. И те, в свою очередь, обращаются к собственнику с предложениями о пересмотре коммерческих условий, снижении ставок или вовсе выходят из проекта, в том числе по причине отказа в скидке. В итоге в западне оказываются обе стороны, в то время как снижение дохода в ходе реконцепции носит временный характер, а все затраты вернутся арендодателю сторицей.

Решившись на реконцепцию и оценивая необходимость проведения тех или иных работ, важно здраво оценивать, какие изменения являются необходимыми и достаточными, а какие могут оказаться избыточными. Одним из ключевых аспектов в такой момент может стать анализ логистики покупательских потоков. Так, например, нам известны случаи, и они не единичны, когда в работающем объекте нет синергии между ретейлерами: якорные арендаторы генерируют высокий трафик, однако он не оказывает никакого эффекта на остальных. Такая ситуация часто вызвана ошибками в логистике покупательских потоков: высокий трафик якорного супермаркета не перетекает в торговую зону просто потому, что в планировочных решениях прикассовой зоны не была предусмотрена "артерия", соединяющая торговую зону с супермаркетом. Кроме того, важна так называемая "просматриваемость" объекта, когда покупатель, выходя из одного магазина, видит новую торговую точку, куда он хотел бы зайти.

Решая такие задачи на практике, мы занимаемся "выпрямлением и расширением моллов", демонтируем экранирующие непрозрачные конструкции — это дает дополнительный свет местам общего пользования и ощущение простора внутри объекта. Такие перемены позволяют увеличить время пребывания гостя в ТРЦ и способствуют росту товарооборота арендаторов. Важна также коммуникация с арендаторами, которые будут обеспокоены проводимыми работами. Мы рекомендуем говорить с каждым из них. Важно делать это регулярно на протяжении всего периода реконструкции, что позволит мониторить ситуацию на объекте, а также своевременно предпринять меры профилактики в случае необходимости. Универсального рецепта, лайфхака для всех нет, но обязательными ингредиентами успеха становятся индивидуальный подход, многолетняя экспертиза и желание стать лучше.

Екатерина Аридова, исполнительный директор департамента управления недвижимостью Colliers International по России