В ближайшей перспективе элитная недвижимость практически полностью перебазируется на территорию островов
Причем в поле зрения девелоперов могут оказаться пока необитаемые Матисов, Галерный и Грязный острова, поскольку ресурс свободных пятен под застройку Крестовского, Петровского и Васильевского островов, а также Центрального района будет фактически исчерпан.
По данным Knight Frank St Petersburg, основная площадь реализуемых квартир сконцентрирована в сданных домах — 56%. Еще 30% площадей представлено в комплексах, запланированных к вводу в эксплуатацию через 3–4 года.
Обитаемый остров
Как рассказала директор компании "Адвекс — Центральное агентство" Елена Иванова, на рынке петербургской элитной недвижимости традиционно наиболее востребован Крестовский остров. "Он хорош с территориальной точки зрения и находится в большой зеленой зоне, а это то, что будет всегда привлекать покупателя, — поясняет Елена Иванова. — Но самое большое преимущество этой локации в том, что лет через пять на Крестовском острове практически не останется жилья на первичном рынке".
По данным Colliers International, в настоящий момент на этапе строительства на Крестовском острове находится только один объект — клубный дом от компании RBI на 16 квартир площадью 6 тыс. м2. Это последний объект, который будет возведен на острове, поскольку больше свободных лакун здесь не осталось. В связи с этим динамика продаж элитной недвижимости на Крестовском острове отличается невероятной скоростью. Как рассказали в Colliers International, за прошедшее полугодие на острове было продано 43 квартиры. "Получается, что сделки по продаже элитных квартир на Крестовском проходят каждые 3–4 дня", — резюмирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. При этом стоимость квадратного метра на Крестовском — одна из самых высоких в городе. Средняя цена недвижимости, которая относится к классу luxe, составляет 368 тыс. за 1 м2, жилье сегмента de luxe почти в 2 раза дороже и оценивается в 793 тыс. рублей за "квадрат".
На Петровском острове девелоперских пустот намного больше, хотя их тоже немного. В настоящий момент в этой локации есть еще три свободных пятна совокупной площадью менее 10 тыс. м2. Остальные земельные участки Петровского острова, где редевелопмент еще не стартовал, в настоящий момент распределены между застройщиками, планирующими реализовать здесь совокупно 236 тыс. м2 жилья и апартаментов. Еще около 274 тыс. м2 находится на этапе строительства. Стоимость предложения достаточно привлекательная для недвижимости высокого класса. По данным Colliers International, цены на недвижимость премиум– и элит–класса находятся в диапазоне от 201 тыс. до 283 тыс. рублей за 1 м2. Объекты с ценой до 300 тыс. рублей за 1 м2 наиболее популярны в классе "элита". Их доля в спросе составляет 81%. Именно поэтому наибольший прирост спроса за последние 12 месяцев зафиксирован в объектах на Петровском острове: по сравнению с I кварталом 2018 года спрос в этой локации увеличился в 2,5 раза, а доля Петровского острова в общем объеме сделок на элитном рынке увеличилась с 37 до 65%. Доля Крестовского острова, по словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, составила 24% от площади реализованного жилья.
Необитаемые острова
Перспективным с точки зрения развития рынка элитной недвижимости с недавних пор стал и Васильевский остров, который из–за оторванности от остального города девелоперы долгое время не рассматривали как полноценную элитную зону. "Васильевский остров за последние 2 года стал намного более привлекательной зоной с точки зрения транспортной доступности: открылись выезды на ЗСД, завершено строительство моста Бетанкура, а в ближайшем будущем здесь появится станция метро "Горный институт", — комментирует Полина Стрих, руководитель отдела дилерских продаж AAG. По словам Елены Ивановой, сегодня на острове на месте бывших промышленных зон возводится сразу три элитных жилых комплекса. В частности, реализацией сразу двух проектов премиум–класса занимается компания AAG: на 20–й линии, на участке, где раньше были расположены ветхие здания института "Русал ВАМИ", строится ЖК "Маленькая Франция", а на 12–й линии, на месте фабрики масел "Братья Бремме", компания планирует возвести ЖК "Бомонд". Кроме того, на 14–й линии достраивается элитный ЖК "Делагарди" от ГК "Невский Альянс".
Пока цены на элитное жилье на Васильевском острове значительно уступают ценникам, которые установили девелоперы на жилье, расположенное на Петровском и уж тем более на Крестовском или Каменном острове. Так, по словам Полины Стрих, в настоящий момент в жилом комплексе "Маленькая Франция" стоимость "квадрата" составляет около 190 тыс. за 1 м2, диапазон цен на квартиры в зависимости от площади находится на уровне от 16 млн до 60 млн рублей. В среднем продается около пяти объектов в месяц.
Перспективные острова
По мнению Полины Стрих, потенциально хорошие перспективы с точки зрения строительства элитных объектов есть у Матисова, Галерного и Грязного островов.
"По мере нарастания дефицита свободных участков в центре локации будут вызывать все больший интерес у инвесторов, — уверена Полина Стрих. — Промышленность рано или поздно перебазируется, останется лишь обособленная водой территория недалеко от основных городских коммуникаций. Комплексный подход к редевелопменту позволит застроить острова качественной недвижимостью".
Однако пока эти локации не готовы к застройке и требуют ряда принципиальных решений со стороны городских властей. "Верфи требуют колоссальных инвестиций в перебазирования. Грязный остров целесообразно развивать только в контексте преобразования всей окружающей территории. По Серному острову потребуется изменение зонирования", — уточняет генеральный директор "Colliers International Санкт–Петербург" Андрей Косарев. В итоге оказывается, что Васильевский и Петроградский острова как минимум на десятилетие останутся территориями наиболее активного островного развития.
