Не надо сеять панику среди покупателей жилья

Термин "проектное финансирование" активно цитируется в последний год в контексте удорожания квадратного метра жилой недвижимости. Объяснение простое: во взаимоотношениях застройщика и дольщиков теперь появились банки с "грабительскими" процентами. Однако мало кто обратил внимание на тот факт, что проектное финансирование было всегда. Например, под наиболее емкий в финансовом отношении этап строительства, известный как нулевой цикл, формируется смета в несколько сотен миллионов рублей. А полный цикл строительства (от покупки земли до благоустройства) одного десятиэтажного дома на 400–500 квартир в Петербурге, на относительно недорогом участке земли, обойдется почти в миллиард рублей. И гарантировать финансирование каждого этапа привлечением средств по ДДУ также невозможно. Девелоперов Петербурга, которые обходились исключительно средствами своих собственников, можно пересчитать по пальцам. У большинства практически никогда не существовало вариантов, кроме как привлекать средства под проект через банк. Что, в общем, и является проектным финансированием, с которым мы жили всегда.

Безусловно, новая реальность отличается, и банки начинают играть куда более важную роль. Но все не так драматично, как ожидалось. Внедрение эскроу–счетов, конечно, приведет к удорожанию. Ключевая проблема в том, что никто точно не знает, насколько именно. Экономика процессов у девелоперов различается — у каждого собственные расчеты и мнения. Тревогу и пессимизм вызвало непонимание перспектив. Строителей можно понять. В условиях, когда Минстрой постоянно вносит поправки в закон, оставаться спокойным сложно. Отсюда и опасения по поводу резкого удорожания, вплоть до 15–20%. К сожалению, эта риторика получила развитие в маркетинге и призывах как можно быстрее покупать квартиру, "пока не началось". А общий информационный фон лишь дополнительно разогревал повестку. Но настолько сгущать краски некорректно по отношению к покупателям — игра на стрессах никогда не была лучшим способом продвижения. Даже если предположить, что квартиры сразу подорожают на 1 / 5, то рынок просто встанет. Это прекрасно понимают все, кто имеет отношение к переформатированию и реализации 214–ФЗ: от правительства до банков. Первые получат дополнительные социальные проблемы, вторые — отток клиентов. А с учетом текущей госполитики, направленной на стимулирование спроса, и в свете поручений президента такие последствия и вовсе неприемлемы.

Поэтому покупателей жилья нужно успокоить: цены будут расти, но постепенно, это закономерность. На рынке недвижимости еще не было прецедентов, когда она бы дешевела. Стимулом к быстрому принятию решения о покупке может служить фактическая динамика продаж в выбранном объекте. Планирование покупки не должно опираться исключительно на перспективу удорожания, ведь выбор дома процесс ответственный. Более пристальное внимание сейчас стоит уделять самому проекту, его концепции и опыту девелопера. Особенно в бизнес–классе, часть которого по факту таковым не является. А также динамике условий по ипотечным программам.

Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК "ПСК"