Павел Никифоров Все статьи автора
22 мая 2019, 23:40 12285

Прибеднились. Застройщики Петербурга вынуждены оптимизировать затраты

Фото: Валентин Беликов

Себестоимость строительства в Петербурге выросла за последние 5 лет в полтора раза, констатируют эксперты рынка. При этом цены на первичном рынке за это же время увеличились лишь на 20%. Строители вынуждены затыкать дыры и оптимизировать затраты. Пока это удается делать без последствий. Запасы маржинальности по проектам, начатым 3–4 года назад, позволяли выживать большинству девелоперов.

Рост затрат застройщиков подсчитали в Knight Frank St Petersburg. По их оценкам, строительная себестоимость за 5 лет росла почти в 2 раза быстрее, чем цена продаж. Пик роста себестоимости пришелся на период ослабления обменного курса рубля по отношению к ведущим мировым валютам, который был в 2014–2016 годах, говорят в консалтинговой компании.

Мода от девелоперов. Фасад новостройки как элемент эффективной системы продаж

Мода от девелоперов. Фасад новостройки как элемент эффективной системы продаж

618
Андрей Черенков

Эти цифры подтверждают специалисты из аналитического центра СПб РО "Деловая Россия". По их экспертным данным, себестоимость и средние цены в период 2014–2017 годов росли относительно медленно — на уровне инфляции или даже несколько ниже, то есть на 5–7% в год.

"Однако за 2018 год рост цен составил около 10%. Это связано с законодательной неопределенностью на рынке и инфляционными ожиданиями покупателей. Таким образом, экспертно мы оцениваем рост цен за последние 5 лет приблизительно на уровне 30–35%. При этом если отдельно выделять сегменты бизнес и элита, то рост окажется менее выраженным — 15–20% за рассматриваемый период", — говорит Антон Банин, руководитель аналитического центра СПб РО "Деловая Россия".

По данным Knight Frank St Petersburg, в высоком классе себестоимость с 2014 года выросла с 93–97 тыс. до 145–162 тыс. рублей за 1 м2. В бизнес–классе рост более плавный — с 68–79 тыс. до 86–98 тыс. рублей за 1 м2.

Себестоимость строительства "квадрата" массового жилья сейчас колеблется в пределах 55–70 тыс. рублей.

"Наибольший рост себестоимости прослеживается в самом высоком классе жилья (плюс 61,6%). Главная причина — наличие большей доли импортируемых материалов, которые подорожали после ослабления рубля 2014 года. Они более высокого качества и фактуры, например отделочные (керамогранит, плитка, ламинат, паркетная доска, двери и фурнитура и так далее), инженерное оборудование (насосное оборудование, трансформаторы, приточно–вытяжные клапаны, рекуператоры воздуха и так далее), оконечные устройства (светильники, розетки и так далее)", — говорит Станислав Алексеенко, руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg. Но в элитном жилье проще — рост себестоимости компенсировался ростом цен. "За 5 лет мы наблюдаем не только рост себестоимости почти в полтора раза, но и рост цен на элитный сегмент и на de luxe. В элитных проектах традиционно существенную часть затрат занимала доля отделочных материалов и инженерии импортного производства, сейчас все чаще можно встретить российские аналоги. В de luxe проектах все же стремятся сохранить требуемый потенциальными клиентами уровень, выискивая все новые и новые фишки, которые позволят привлечь внимание покупателей и избежать морального устаревания", — рассказывает Галина Черкашина, руководитель de luxe проектов E&V.

По оценкам Knight Frank St Petersburg, наихудшее соотношение цены продаж и строительной себестоимости показывает класс B. "В данном классе рынка покупатели достаточно чувствительны к изменению цены продаж, что не позволяет застройщикам компенсировать за счет нее рост себестоимости. Оптимизация происходит за счет других резервов проектов", — полагает Станислав Алексеенко. "По нашим оценкам, за последние 5 лет цены на первичном рынке выросли примерно на 20%, а рост себестоимости в комфортклассе превысил 25%. Маржинальность девелоперского бизнеса снижается. Пока не видно предпосылок, что в текущем году ситуация изменится. Наоборот, переход на эскроу–счета только увеличит издержки девелоперов", — уверен Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.

Апартаменты в поисках диалога. Девелоперы встали на защиту апарт-отелей

Апартаменты в поисках диалога. Девелоперы встали на защиту апарт-отелей

11917
Павел Никифоров, Наталья Бурковская

Проще всего в масс–маркете, где импортные материалы практически не использовались, а возможностей сэкономить и оптимизировать больше всего. "У нас внедрена производственная система, lean construction, которая направлена на минимизацию потерь при строительстве. Пока нам удается находить баланс между недорогими материалами и технологиями, с одной стороны, и достойным качеством — с другой. Поэтому у нас себестоимость не выросла так стремительно, хотя рост цен на стройматериалы носит перманентный характер и вызывает обеспокоенность", — рассказывает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновации".

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", с 2015 по 2019 год стоимость квадратного метра при 100%–ной оплате выросла в Петербурге в сегменте масс–маркет на 17%, в пригородной зоне — на 16%. "На сегодня средняя цена в городе — 108,7 тыс. рублей за 1 м2, в пригородах — 73,5 тыс.", — подсчитала Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".

Материальный рост

Как говорят участники рынка, основная причина роста себестоимости — рост цен на строительные материалы, доля которых в структуре себестоимости составляет более 50%. Так, согласно цифрам, представленным Knight Frank St Petersburg, цена на арматурную сталь класса АIII с 2014 года увеличилась более чем на 50%, а портландцемент М400 вырос примерно на 42% (некоторые материалы росли быстрее общих инфляционных темпов). "В последние 2 года рост себестоимости находился в пределах 5–7%. То есть чуть выше уровня официальной инфляции", — подсчитал Станислав Алексеенко. По данным экспертного центра "Индекс", в 2018 году цены на песчано–гравийные смеси выросли на 18,9%, на 11,9% увеличилась стоимость панелей и плит ЖБИ. В среднем, по данным "Индекса", цены на стройматериалы по итогам 2018 года выросли на 10%. Происходило удорожание как самих материалов, так и стоимости их доставки, в том числе благодаря жестким правилам перевоза грузов по городу. "Если раньше мы гоняли одну машину, то теперь вынуждены возить меньше, но чаще, а это и бензин, и стоимость аренды машин и так далее. Все это, естественно, ведет к росту себестоимости", — жалуются строители.

Благодаря росту ставки НДС на 2%, повышению цен на бензин, заработной платы и так далее рост продолжается. По оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), инфляция в отрасли по итогам 2019–го может вырасти до 8–9%. Причины — удорожание стройматериалов на фоне повышения НДС и переход рынка на проектное финансирование.

Оптимизационные процессы

Выживают застройщики за счет "оптимизации" строительной себестоимости. "Удешевляются используемые материалы, оборудование и технические решения, главным образом в классе эконом. В случае сохранения ограничений покупательной способности или введения дополнительных затрат застройщикам по причине законодательных ограничений данная тенденция может продолжиться", — говорят в Knight Frank St Petersburg.

"Теоретически оптимизацией себестоимости строительства можно заниматься бесконечно, но на практике всему есть предел. Конкуренция на рынке крайне высока, и застройщик, для которого важно качество, не может сильно сокращать расходы на квалифицированный персонал, хорошие строительные материалы и приобретать дешевые, но неликвидные участки. Более того, сейчас на рынке наблюдается обратная тенденция: чтобы поддерживать баланс цены и качества, нужно говорить более об управлении ростом себестоимости, чем о ее снижении", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". "Себестоимость строительства — и как следствие себестоимость квадратного метра жилья — зависит от многих параметров: стоимости земельного участка, расходов на мероприятия по улучшению характеристик земли в случае необходимости, затрат на возведение самого объекта и на благоустройство прилегающей территории. В "Группу ЛСР" входят домостроительные комбинаты, которые обеспечивают полный цикл работ по строительству жилых домов, включая проектирование, производство железобетонных изделий и возведение зданий, а также предприятия — поставщики нерудных и стеновых материалов. Это позволяет нам сдерживать рост себестоимости", — говорят в "Группе ЛСР". Впрочем, эксперты считают — в данном случае группа просто перекладывает затраты с одной собственной структуры на другую. "Поиск путей сокращения себестоимости — один из тех наших внутренних проектов, работа над которыми в этом году стала максимально открытой. Наряду с сокращением себестоимости не менее важно работать и над созданием прибавочной, "премиальной" стоимости — того уникального сервиса и уникального продукта, за которые клиенты готовы платить премию", — уверен Эдуард Тиктинский.

Рынок производства строительных материалов в Петербурге является конкурентным. Полномочия по регулированию цен стройматериалов у Санкт–Петербургского УФАС России отсутствуют. К тому же, по оценкам антимонопольного органа, в городе нет хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение на этом рынке.
Вадим Владимиров
Вадим Владимиров
руководитель Санкт–Петербургского УФАС России
Себестоимость и стоимость — это два разных понятия, которые до последнего момента практически не влияли друг на друга на строительном рынке. Себестоимость — это совокупность стоимости материалов и затрат на строительство жилья. А стоимость — это возможность покупателей заплатить за дом и комфортную среду. С учетом уменьшения ипотеки и других факторов в последние годы возможности покупателей росли, росла и цена жилья. Разница между ними составляла маржу застройщиков. Но в ближайшее время все изменится, особенно с переходом под полный банковский контроль на эскроу–счета. И тогда мы поймем, какие проекты прибыльны, а какие убыточны.
Андрей Лушников
Андрей Лушников
Президент ГК "Бестъ"

В контексте

Стоимость недвижимости действительно в первую очередь определяется возможностью граждан это жилье купить. Чем больше покупательная способность, тем больше стоит жилье. Впрочем, и от обратного — чем меньше строится квартир, тем их цена выше.

Самая дорогая недвижимость на начало этого года, по данным базы данных Numbeo, в Гонконге. Здесь за квадратный метр в среднем придется заплатить $18 719,81.

На втором месте — Сингапур, где цены в 2 раза меньше — $8466,38. На третьем месте в мире и первом в Европе — Швейцария с $8 320,58 за каждый "квадрат" вашего дома.

Во всех трех странах постоянный спрос на любую недвижимость значительно превышает предложение, поскольку свободной площади для частного строительства здесь немного. Впрочем, и потенциальных покупателей, готовых заплатить за жилье, множество. Мало благоустроенных мест для стройки на земле обетованной, и как результат — Израиль в рейтинге цен на пятом месте ($5042,11). Традиционно дорогой остается недвижимость в "зе кэпитал оф британ". Если в среднем в Великобритании жилье стоит $3580,97, то квартира в престижном районе Лондона, например Челси, обойдется в 10–12 тыс. фунтов ($12–15 тыс. — чуть больше, чем в Сингапуре) за 1 м2. Два основных геополитических соперника Китай и США находятся на 14–м и 33–м местах. Из северных стран в рейтинге цен на жилье Numbeo лидируют Норвегия — $4672,68, Швеция — $3757,87, Исландия — $3561,08 и Дания — $3407,32. Наш северный сосед Финляндия на 21–м месте со средней ценой $3154,21.

Впрочем, на рынке недвижимости скандинавских стран сказывается социал–демократическое влияние с преобладанием муниципального и арендного жилья, находящегося в собственности множества пенсионных фондов. В итоге никто не заинтересован строить много и дешево — недвижимость должна дорожать, пусть и не спеша.

Россия со средней ценой $981,27 за 1 м2 находится на 61–м месте в мировом рейтинге, между Боснией и Герцеговиной ($986,56) и Филиппинами $883,05. Из постсоветского пространства выше нас Эстония — $1748,66, Литва — $1410,24 и Латвия — $1132,60. А ниже Украина — $554,12 и Грузия — $518,96. Самое дешевое жилье в мире, по данным Numbeo, расположилось в Египте — $340,40 и Пакистане — $480,70 за 1 м2.

Павел Никифоров

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама