Как коворкинги изменят офисный рынок, или Почему новый формат стал популярным

Экономика совместного потребления изменила нашу жизнь. Мы уже привыкли к платформам, где потребитель и производитель услуги связываются напрямую, минуя посредника. Поскольку недвижимость — достаточно консервативная отрасль, подобные изменения проникали в эту сферу гораздо медленнее и в основном проявлялись в гостиничных сервисах. В офисном сегменте этот тренд только начинает проявляться — в форматах коворкингов и гибких пространств.

Почему коворкинги становятся популярными? Во–первых, бизнес всегда стремится к более эффективному расходованию средств. Предприниматели пытаются найти баланс между ростом компании и возможностью обеспечить условия для этого роста. Поэтому иногда бизнес занимает больше арендной площади, чем нужно, а затем пытается оптимизировать затраты, чтобы каждый метр площади использовался по назначению. Коворкинги дают эту необходимую гибкость.

Во–вторых, коворкинги экономически более выгодны арендаторам. Например, компании штатом 25 человек необходимо снимать порядка 200 м2 (по 8 м2 на человека), тогда как в коворкинге они могли бы арендовать рабочие места площадью 5,5 м2 каждое. В денежном выражении с учетом средних ставок в Санкт–Петербурге это обходится примерно в 320 тыс. рублей в месяц в случае обычной аренды против 350 тыс. рублей в коворкинге. Однако при обычной аренде, помимо ежемесячной оплаты коммунальных расходов, компания единоразово вкладывает порядка 1,5 млн рублей в меблировку и инженерную инфраструктуру офиса.

В–третьих, гибкие пространства стимулируют нетворкинг, объединение единомышленников, когда представители разных бизнесов могут собираться для совместной работы, общаться, создавать новые проекты. Очевидные преимущества коворкингов вдохновляют владельцев недвижимости сотрудничать с операторами гибких пространств — рынок растет на протяжении последних нескольких лет. По данным Colliers International, в 2018 году петербургский рынок коворкингов вырос на 17% — до 23 тыс. м2. За прошедший год в городе открылось 10 гибких пространств общей площадью 3600 м2.

Впрочем, формат коворкингов очень сложно развивается в сегодняшней фазе рынка, и тому есть несколько причин. Зачастую владельцу помещения выгоднее просто сдать его в обычную аренду, чем взаимодействовать с оператором коворкинга. Ведь при заключении долгосрочного договора с оператором гибкого офиса большая часть затрат (на отделку и меблировку) ложится на арендодателя. Поэтому с учетом дефицита предложения крупных блоков в аренду и закономерного роста ставок арендодатели неохотно вкладывают деньги в улучшение условий для оператора коворкинга. Им прибыльнее просто сдавать помещения в аренду.

Несмотря на перечисленные препятствия, рынок гибких пространств продолжит расти. Не потому, что это модно. Есть конкретные экономические причины, которые будут заставлять арендаторов смотреть в эту сторону. Переход от классической аренды к сервисным гибким пространствам — это перспектива ближайшего будущего, когда определенные экономические параметры позволят кардинально изменить отрасль.

Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International