Город vs пригород. Найди 10 отличий

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по состоянию на конец 2018 года объем предложения на первичном рынке петербургской агломерации оценивается в 4,6 млн м2, из них 1,1 млн м2 (25%) — в пригородной зоне Ленинградской области. Как отмечает руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева, за 2018 год на территории Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в продажу вышло 196 объектов общей площадью жилья 4,91 млн м2. Из них 75 новых ЖК, а остальные — новые очереди в уже начатых проектах. При этом в Петербурге предложение пополнилось 142 объектами (3,96 млн м2), а на пригородных территориях Ленобласти — 54 объектами (0,95 млн м2).

Городской рынок больше областного и по объему строящегося жилья, и по спросу на него. Как отмечают в ГК "Ленстройтрест", по итогам 2018 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 4 млн м2 жилья, в Ленобласти — 2,6 млн м2. При этом всего за прошлый год в агломерации было продано около 5 млн м2 жилья, две трети сделок прошло в городе, остальные — в области.

"Продолжается миграция спроса из пригородных локаций в пользу новостроек в городской черте, — комментирует маркетолог–аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин, — новой эту тенденцию не назовешь, данный процесс фиксируется на протяжении как минимум 2 последних лет и вызван как ростом объемов конкурентоспособного предложения в городе, так и повышением требований, предъявляемых покупателями к качественным характеристикам жилья".

Ценовые аргументы

Ценообразование традиционно зависит от локации объекта, транспортной доступности, обеспеченности дорожной и социальной инфраструктурой, стадии реализации жилого комплекса, характеристик самой квартиры. "В домах сопоставимого класса стоимость квадратного метра в Ленобласти, как правило, ниже, чем в Петербурге", — отмечает директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов. Он приводит в качестве примера, что цена реализации недвижимости в комплексе "Новое Купчино" у парка Городов–Героев во Фрунзенском районе составляет 109 тыс. рублей за 1 м2. В другом же объекте компании, расположенном на юге, на границе с Красносельским районом, — "NEWПИТЕР" в пос. Новоселье, — стоимость составляет 76 тыс. рублей за 1 м2.

Важна не только цена квадратного метра в конкретный момент, но и динамика роста стоимости жилья, что важно как для инвесторов, которые хотели бы заработать на разнице, так и для тех покупателей, которые хотят сэкономить, приобретая квартиру на ранней стадии.

"В популярных городских проектах, расположенных в удачной локации, от старта до финиша строительства цена может вырасти до 30% за счет увеличения степени готовности дома и активного спроса, — рассказывает руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург" Дмитрий Ефремов. — В удаленных пригородах ограниченный спрос на жилье и обычно не лучшая транспортная доступность, поэтому квадратный метр либо растет в цене медленно, либо не растет вообще".

Огромную роль играет ценовая политика компании. "Если застройщик сразу ставит высокий ценник на жилье, то, скорее всего, вначале у него продажи будут идти не очень интенсивно и раскручиваться постепенно, — поясняет начальник отдела маркетинга ГК "КВС" Марианна Ивлева, — у него цель выдержать этот максимальный ценник". Может сложиться и другая ситуация: на старте продаж цена будет немного ниже, а дальше с активностью спроса станет расти все больше и больше. При этом, по словам Марианны Ивлевой, в пригородах спрос более стабильный, так как там другая конкурентная среда. И для того, чтобы застройщику все время находиться "в рынке", ему приходится сохранять определенный уровень цен на квартиры: здесь рынок диктует предел цен.

По итогам 2018 года застройщики отмечают, что цены на новостройки выросли примерно на 12–13% в пригородной зоне и на 6–8% — в Петербурге. В ГК "Ленстройтрест" такую динамику объясняют тем, что в пригородных территориях Ленобласти сократился вывод новых проектов, а спрос по–прежнему остался на высоком уровне, поскольку именно в этой локации можно найти предложение по привлекательным ценам. Ольга Трошева говорит о том, что в пригородной зоне повышение цен связано с ростом строительной готовности объектов, которые уже находятся в реализации. А вот в Петербурге, по ее словам, средняя цена росла в основном из–за удорожания строительных материалов, инфляции и вывода на рынок проектов более высоких классов в зонах редевелопмента.

Рост цен продолжился и в текущем году. Так, по данным на февраль 2019 года, квадратный метр в масс–маркете в Петербурге прибавил в цене 2,8% с начала года и в среднем стоит 107,4 тыс. рублей, а в пригородной зоне увеличение цены составило 2,3%, до 71,6 тыс. рублей.

Каждому — свое

При выборе жилья покупатели ориентируются как на цену, так и на качественные характеристики объектов. Например, как отмечают в ГК "Ленстройтрест", в городе выбор жилья наиболее разнообразен — здесь представлены квартиры разных классов: от экономичных до премиальных вариантов, тогда как в области преобладают жилые комплексы классов эконом и комфорт.

При этом, как отмечает Дмитрий Ефремов, в городском строительстве сегодня прослеживается акцент на проекты комфорткласса, поскольку улучшение качества жизни стало одним из основных мотивов для покупки квартиры. "Основное конкурентное преимущество пригородного жилья — цена, — считает он, — поэтому проектов экономкласса за городом представлено больше, чем в городе".

Впрочем, как отмечает Ольга Трошева, за последние годы предложение в пригороде значительно изменилось по структуре, и многие застройщики выводят в продажу тот же самый комфорткласс, что и в городе, но при этом из–за удаленности от центра цена здесь гораздо ниже.

Помимо цены одним из основных мотивов переезда за город является возможность жить на природе, на свежем воздухе, вдали от городской суеты. Но в этом случае, считает Дмитрий Ефремов, можно найти подходящие предложения и внутри КАД, например в ЖК "Юнтолово" в Приморском районе, возле Юнтоловского природного заказника и Финского залива. Неподалеку от этого жилого района находятся выезд на курортное направление, развязки с КАД и ЗСД, "Лахта–центр" и метро "Беговая". Порядка 75% домов в "Юнтолово" — малой и средней высотности (от 4 до 16 этажей), проектируются кварталы классов комфорт и бизнес.

Также в Ленинградской области отличаются нормативы градостроительного проектирования. С прошлого года в городских поселениях области запрещено строить дома выше 12 этажей, а в сельских — выше девяти этажей. Это оказывает существенное влияние на проекты новостроек.

"Сегодня на территории Ленинградской области существует возможность возводить качественные невысотные микрорайоны, квартиры в которых реализуются по оптимальным для покупателя ценам", — рассказывает Сергей Степанов. Он считает, что застройщикам необходимо повышать качество жилой среды в своих проектах в области: развивать социальную инфраструктуру, создавать комфортные условия для семей с детьми, прорабатывать ситуацию с транспортной доступностью, контролировать плотность застройки, ее качество — тогда и люди будут стремиться переехать в такой район. В качестве примера он приводит квартал "NEWПИТЕР", где "Строительный трест" совместно с администрацией создает именно такую среду: Красносельское шоссе расширено до четырех полос, рядом выезд на КАД и ЗСД, работает детский сад, достраивается школа на 550 учеников, открыта ледовая арена, каждая квартира в комплексе обеспечена машино–местом, работают супермаркеты, кафе и магазины, а на территории создано открытое общественное пространство — пешеходный бульвар Белых ночей. Кроме того, все дома в квартале строятся из кирпича, а максимальная высотность не превышает 12 этажей. В ближайшие годы новый стимул к развитию этой территории даст строительство третьей в регионе IKEA.

В городе территории тоже очень различаются между собой. Так, если рассматривать недвижимость бизнес–класса, то здесь особую роль играют расположение и стадия реализации объекта. "В понимании части людей бизнес–класс может находиться только в центральной части города или на Петроградской стороне, — говорит Сергей Степанов, — но на рынке уже сложились предпосылки для объектов высокого класса в нецентральных локациях". Так, стоимость квадратного метра в пятиэтажном жилом комплексе "Сосновка" в Выборгском районе начинается от 130,3 тыс. рублей, а средний чек составляет 20 млн рублей. "Квартиры в "Сосновке" востребованы у людей, которые уже живут в Выборгском районе и не хотят переезжать за его пределы", — поясняет Сергей Степанов.

Различия между строительством в городе и пригородах заключается часто и в масштабах жилых комплексов. Городские объекты ГК "КВС" в основном точечные, тем не менее в городе компания также реализует достаточно масштабный проект на 80 тыс. м2 жилья — ЖК "Континенты" с социальными объектами, интересным ландшафтным дизайном и всей необходимой инфраструктурой в Выборгском районе. При этом в черте города ГК строит комфорт– и бизнес–класс, а в Ленобласти это комплексное освоение территории с жильем комфорткласса, рассказывает Марианна Ивлева.

Условия приобретения жилья до сих пор везде были одинаковые: и там и там заключается договор долевого участия. С переходом на эскроу–счета и проектное финансирование возможны какие–то изменения, но пока говорить о них рано.

Что касается различий, то они могут быть также в областных и городских социальных жилищных программах.

Север, юг, восток и запад

Как в Петербурге, так и в пригородах есть районы и территории, более интересные девелоперам. Как отмечают в ГК "Ленстройтрест", по объемам строящегося жилья в городе лидируют Приморский, Невский, Калининский и Московский районы, в Ленобласти однозначный лидер — Всеволожский район. В частности, стабильным спросом пользуются новостройки в Девяткино, Мурино, Кудрово и Янино.

"На сегодняшний день у Мурино и Кудрово фактически нет конкурентов по соотношению параметров цена — транспортная доступность — инфраструктура, — отмечает Ольга Трошева. — Долгое время эти локации остаются одними из лидеров по спросу: цены здесь ниже на треть, чем в городе". И, несмотря на то что строительный потенциал этих территорий постепенно исчерпывается, застройщики продолжат осваивать незастроенные земли за КАД.

Дмитрий Ефремов говорит, что на севере Всеволожский район остается наиболее востребованным как у девелоперов, так и у покупателей, а в южном направлении интересны участки, граничащие с Красносельским районом, и в Пушкинском районе Петербурга. В черте города к перспективным территориям Дмитрий Ефремов относит такие локации, как Парнас, Юнтолово, Каменка, Лахта. Также можно отметить юго–запад города и проект продления пр. Ветеранов более чем на 2 км, что будет способствовать развитию района. В других районах Петербурга будут интересны территории на Васильевском острове (западное направление) и участки, высвобождаемые в процессе редевелопмента промышленных зон. Это север Московского и Фрунзенского районов (от Обводного канала до Благодатной ул.) и юг Калининского района (окрестности станций "Лесная", "Выборгская" и "Площадь Ленина").

Ольга Трошева говорит о зонах редевелопмента как о перспективном направлении со значительным строительным потенциалом, так как участки бывших промпредприятий отличаются близостью к центру города, зачастую обладают видовыми характеристиками, находятся в кварталах со сложившейся транспортной и социальной инфраструктурой. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в 2018 году 38% спроса по Петербургу пришлось именно на проекты редевелопмента, подобные жилые комплексы занимают 39% в структуре предложения по городу.

Большие перемены

Меняются предпочтения покупателей, а вслед за ними — и политика застройщиков. По общему мнению, на первое место выходит качество объектов. "Застройщики стараются его повышать, чтобы успешно конкурировать с другими новостройками и "новой вторичкой", — отмечают в ГК "Ленстройтрест", подчеркивая, что компания строит и проектирует свои жилые комплексы с учетом философии "ЖИВИ" — ставка делается на жилье средней и малой этажности с максимально комфортной дворовой территорией и развитой внутриквартальной инфраструктурой.

Девелоперы стараются разнообразить жилую среду, чтобы каждый мог выбрать квартиру, занятие и образ жизни, к которому он склонен.

При выборе квартиры во главу угла все чаще ставится фактор комфортности жилья и надежности застройщика. "Для новоселов все более важным становится рациональное использование каждого квадратного метра, наличие закрытых дворов, систем "умного дома", современных игровых площадок, — говорит Дмитрий Ефремов, — эти тенденции, например, нашли свое отражение при проектировании нового, 21–го квартала "Северной долины". В феврале аналитики "Яндекс.Недвижимости" признали этот жилой комплекс самым популярным в городе и области".

Но меняться приходится не только из–за покупателей. Масштабные изменения в законодательстве влияют на строительство и в Петербурге, и в Ленобласти в значительно большей степени. "Отказ от привычной долевки и последующий перевод строительной отрасли на проектное финансирование потребовали от застройщиков более трезвого и взвешенного подхода при реализации нынешних и планировании будущих проектов, — говорит Евгений Ортин, — на смену подкрепленному высоким спросом оптимизму приходят переосмысление и прагматизм". То, что рынок строящегося жилья ждут серьезные перемены, не вызывает сомнений, — открытым остается вопрос, насколько серьезными они окажутся и как именно отразятся на застройщиках и покупателях жилья.