Шалашин Павел Юрьевич о практике перевода помещений из жилого назначения в нежилое

В 2016 году мне, Шалашину Павлу Юрьевичу, удалось принять участие в ряде проектов связанных с переводом помещений из жилого назначения в нежилое. После успешного опыта появились обращения от собственников с просьбой оказать консультационную помощь по этому непростому вопросу.

Для использования в коммерческих целях подходит не каждая квартира, высок риск потратить время и деньги на подготовку документов и проекта, а потом получить отказ. Чтобы этого не произошло, мы всегда начинаем с анализа: оцениваем сложность, стоимость, сроки и возможные риски.

Результативность работ зависит от многих факторов:
- Количество квартир в доме. Есть соседи, которых интересует вопрос использования совместного имущества, и что будет располагаться в переведенном помещении, главная задача урегулировать все интересы.
- Существующие отдельные входы в доме — если их нет, нужно разработать концепцию дополнительных входов.
- Тип и конструктивное решение входа (подоконное пространство, дверной проем, перекрытия подвала).
- Наличие инженерных сетей под входом.
- Район города, однозначно, есть мнение по этому вопросу в УК, районной администрации, нужно учесть все требования на уровне законных норм и требований на местном уровне.
- Необходимость благоустройства территории около входа (газона, дорожки, ограждения).
- Должно быть определено функциональное назначение будущего помещения - ресторан, магазин, офис. Может потребоваться расчет инсоляции, коэффициента естественной освещенности, акустических нагрузок и т.п.

Успешному выполнению работ по переводу помещения в нежилой фонд способствует:
- Консультирование с специалистами в КБ, УК, ГРИИ, КГА.
- Уведомление о собрании жилищного агентства администрации района и жильцов дома осуществляется заблаговременно.

Комментарии по вопросу правомерности вышеперечисленной практической работы.

В силу статей жилищного законодательства есть аспекты, которые стоит учитывать в процессе выполнения работ:

Принятие решение об уменьшении части общего имущества, о пределах использования земельного участка происходит на основании согласия всех собственников.

Согласно статьям Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства – это изменение параметров капитального строительства, его частей (высота, количество этажей, площади, объема), в том числе надстройка перестройка, замена несущих конструкций и т.д.

Жилищным законодательством предусмотрено, что собственник МКД может обжаловать в суд решение, принятое общим собранием в течении 6 месяцев.

Используя имеющуюся успешную судебную практику удалось добиться решений, основывающихся на следующем:

Решение о разрешении использования общего имущества МКД и дачи согласия на перепланировку и перевод в нежилой фонд, в соответствии с жилищным законодательством, принимается большинством - не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников МКД.

Общее собрание собственников помещений МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в соответствии с нормами жилищного законодательства.

В силу статей жилищного законодательства решение общего собрания собственников МКД по вопросам поставленным на голосование принимается большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД.

Районные МВК отказывают в перепланировке в панельных домах ссылаясь на п. 4.2.4.9. "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" утвержденных "Постановлением Госстроя", согласно которому пробитие или расширение проемов, в крупноблочных или крупнопанельных домах, недопустимо.

У "Консультационно-Правового центра по работе с ОГВ по СПБ" есть успешная практика недопущения в процесс проектных работ и подготовки пакета документов в администрацию таких отказов и успешная судебная практика по ряду вопросов, связанных с вышеперечисленными нормами закона.