Рынок строительства Петербурга в будущем году будут определять указы президента. В трех словах их можно отразить так: быстрее, лучше, больше. Готов ли рынок так работать — вопрос весьма непростой.
Указом президента РФ определены показатели национального проекта в сфере жилья и городской среды к 2024 году.
Первый из них — ставка по ипотеке менее 8%. Именно такую ставку (и даже ниже) мы наблюдали большую часть 2018 года. Однако с середины года она медленно, но верно начала расти. В 2019–м эксперты рынка предрекают ипотеке рост — и качественный, и количественный, и процентный. «В прошлом году мы видели исторический минимум по ипотечным ставкам, но полагаю, что в 2019–м рынок будет про него только вспоминать», — говорит Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК– Недвижимость».
Санкции и нестабильность не позволили ключевой ставке долго тормозить. Осень 2018 года подтвердила опасения рынка, и вслед за ростом ключевой ставки ЦБ до 7,5% банки стали повышать ставки по ипотеке. В 2019 году рынок ожидает рост процентной ставки по ипотеке порядка 0,5–1%.
«Нам нужно взять новую высоту, стремиться к увеличению объемов строительства с сегодняшних 80 млн до 120 млн м2 в год. Цель весьма амбициозная, но также абсолютно реалистичная», — так определил Владимир Путин второй показатель нацпроекта.
К 2024 году, по оценке Смольного, в Петербурге будут строить 4–4,5 млн м2 в год. Девелоперы к таким прогнозам относятся скептически, но строить не отказываются.
Третьим обязательным пунктом президентского указа стало повышение индекса качества городской среды на 30%. И в этом вопросе власть и бизнес, кажется, солидарны.
«Девелоперы стараются выводить на рынок все более интересный и концептуально продуманный продукт. Именно такой подход к строительству в 2019 году будут исповедовать все основные игроки рынка жилой недвижимости», — говорит директор по продажам компании «Главстрой– СПб» Юлия Ружицкая.
«Мы продолжим анализировать рынок и оценивать новые участки в рамках долгосрочного планирования. Но строительство будем вести только на тех пятнах, что уже утверждены на уровне проектов», — осторожно комментирует Сергей Мохнарь.
В ожидании неприятностей
Законодательные изменения оптимизма застройщикам не прибавили. Но строить в Петербурге будут, пока есть спрос. «В наступившем году можно ожидать стабилизации, однако о провале спроса говорить не стоит, так как пока затоваривания рынка в Санкт–Петербурге нет. Спрос подкрепляется большим числом клиентов из регионов и ежегодно растущим населением Северной столицы», — поясняет Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест».
Вместе со спросом растет и цена. На первичном рынке стоимость жилья по итогам следующего года может увеличиться на 10–15%, считают некоторые эксперты. Их менее оптимистичные коллеги останавливаются на цифре 5–6%. Основным фактором, который на это повлияет, является изменение законодательства. Ужесточение правил работы означает, что свои риски и финансовые затраты застройщики будут переносить в стоимость квадратного метра и платить за это будет потребитель.
Что касается коммерческой недвижимости, то в 2019 году там тоже ожидается рост. Например, Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге, говорит о росте ставок аренды как результате неудовлетворенного спроса и низких вакансий на рынке качественных площадей. «А это, в свою очередь, должно несколько активизировать запуск новых проектов как спекулятивного девелопмента, так и built–to– suit», — уточняет эксперт.
Его коллега из Colliers International Игорь Темнышев ожидает, что в будущем году спекулятивное предложение продолжит сокращаться, а неудовлетворенный спрос — преимущественно со стороны ИТ–сектора — будет реализован в проектах редевелопмента и built–to–suit.
А вот Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, в 2019 году планирует развитие бизнеса в московском регионе: «По моим ощущениям, рынок проектирования в Петербурге в следующем году будет стагнировать. Это еще не провал, но ситуация не является радужной и многообещающей. Все ждут скорее неприятностей и дальнейшего сокращения рынка, нежели его роста».
