По данным Colliers International, за прошедший год сегмент офисной недвижимости Петербурга прирос на 179,7 тыс. м2, при этом на спекулятивный рынок вышло критически малое количество — чуть более 5 тыс. м2. На ввод "Лахта центра" пришлось 129 тыс. м2, а остальные площади представляли собой проекты для собственных нужд или для продажи. За год было построено семь складских комплексов площадью 68,8 тыс. м2 и два торговых центра.
"На офисном рынке сегодня ситуация такова, что спрос превышает предложение, особенно ощущается нехватка площадей большого метража в классе А в центральной локации. Площади, которые экспонируются, либо по каким–то причинам не устраивают клиентов и сдаются долго, либо цена на них не соответствует качеству, либо сроки ввода объектов переносятся на 2019 год", — комментирует Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate.
"Сегодня уже можно констатировать, что надежды арендаторов на высвобождение новых площадей после ввода "Лахта центра" были напрасны, офисное предложение продолжает поэтапно сокращаться, а ставки аренды — точечно расти в центральных локациях", — добавляет Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International.
Небольшой объем ввода привел к уменьшению вакантных площадей на рынке. В среднем по Петербургу этот показатель сократился на 0,9 п. п. за первые три квартала и ожидается дальнейшее снижение. По прогнозу компании JLL, доля вакантных площадей к концу года достигнет 4,2% в классе А и 7,3% в классе В. Еще в III квартале впервые с начала 2007 года доля вакантных площадей в классе А опустилась ниже 5%.
Основной спрос 2018 года сформирован арендаторами IT и телекоммуникационного профиля, а также компаниями нефтегазового сектора. Однако по сравнению с 2017 годом активизировались организации из сфер строительства и девелопмента, логистики и транспорта, банковской и финансовой отраслей — их доля составила 48% от общего объема арендованных площадей.
Дефицит заставил девелоперов расчехлить приостановленные по разным причинам проекты. Возобновилось строительство нескольких крупных проектов класса В+ (от 20 тыс. до 40 тыс. м2) и класса А (от 20 тыс. до 100 тыс. м2).
"На рынке есть новые задумки и интересные проекты в стадии строительства или в стадии получения разрешения на строительство. Некоторые из них будут востребованы и, на наш взгляд, арендованы еще до ввода в эксплуатацию. Также в офисном сегменте появилась тенденция реконструкции производственных площадей под офисы класса В+", — рассказывает Иван Починщиков.
По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в конце года наблюдалась положительная динамика увеличения арендных ставок: для БЦ класса А рост составил 8%, для класса B — 2,2% по сравнению с итогами 2017 года. Средневзвешенная ставка в классе А составила 1 981 рубль за 1 м2 в месяц, а в классе B — 1 198 рублей за 1 м2 в месяц.
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar, говорит, что в 2019 году планируется ввести около 100 тыс. м2 офисной недвижимости, арендные ставки в этом сегменте вырастут на 2–5%, а вакансия упадет на 1,5–2 п. п.
Среди самых знаковых сделок года: продажа инвестгруппой "РВМ Капитал" БЦ Sinop за 2 млрд рублей компании "Бизнеспроф" и выкуп ХК "Империя" Андрея Фоменко у "Ростелекома" комплекса зданий на Большой Морской площадью 16,5 тыс. м2 за 2,9 млрд рублей (оценка аналитиков).
Рынок качественных складских площадей в прошлом году пополнился объектами общей площадью 71 тыс. м2. Из них только 30% является спекулятивным строительством.
"Ввиду ограниченного предложения спекулятивного формата крупные торговые и производственные компании все чаще выбирают формат built–to–suit", — отмечает Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE. "2018 год отличался стабильно высоким уровнем спроса на складские помещения наряду с низким объемом нового строительства", — дополняет эксперт.
По данным JLL, сравнительно невысокий ввод в целом соответствует спросу, что приводит к сохранению доли вакантных площадей на уровне 5–6% в течение последнего года. Основной спрос на склады формировали торговые компании, хотя активизировался и спрос со стороны производств — доля этого сегмента в структуре сделок достигла рекордного уровня.
Ставки предложения в целом по рынку выросли и котируются на склады класса А — 470–550 рублей за 1 м2 в месяц. При этом, как говорят аналитики, участники рынка гибко адаптировались к новым условиям — кто–то строил объекты под собственные нужды — доля проектов built–to–suit в структуре сделок по итогам года превысит 30%. Другие рассматривали новые инструменты по привлечению компаний в свои проекты. Так, ЮИТ на днях анонсировал готовность выступить соинвестором в проектах арендаторов на территории своего индустриального парка Greenstate.
В 2019 году эксперты ожидают роста ставок аренды как результат неудовлетворенного спроса и низких вакансий на рынке качественных площадей. А это, в свою очередь, должно несколько активизировать запуск новых проектов как спекулятивного девелопмента, так и built–to–suit.
В сегменте крупноформатных торговых центров наблюдается затишье. За 2018 год введено всего два объекта: вторая очередь Outlet Village Pulkovo (6,7 тыс. м2 арендопригодной площади) и мебельный центр "Богатырь" в здании корпуса ткацкой фабрики имени Веры Слуцкой на Богатырском пр.
На 2019 год анонсирован ввод трех комплексов совокупной площадью 52,9 тыс. м2. Есть ряд объектов, которые могут появиться в 2020 году при улучшении экономической ситуации, но сроки их ввода будут перенесены.
Отсутствие крупных проектов объясняется тем, что девелоперы испытывают определенные опасения относительно экономической ситуации и считают сегмент достаточно насыщенным.
"Но строительство, безусловно, возобновится. В первую очередь в новых жилых кварталах, которые появляются на периферии города, поскольку спрос там в любом случае накапливается, и вслед за ним придет и предложение торговых площадей", — оптимистично прогнозирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.
В стадию активного девелопмента выходят торговые объекты районного и микрорайонного значения.
По данным компании JLL, доля вакантных площадей в качественных торговых центрах Петербурга за IV квартал 2018 года упала с 3,9 до 3,1%. Уменьшению показателя в первую очередь способствовало продолжающееся развитие fashion–ретейлеров, которые как открывают магазины в сравнительно новых объектах, так и заполняют освободившиеся помещения в давно работающих. В целом за 2018 год вакантность снизилась на 0,7 п. п.
В сегменте street retail, по подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в 2018 году было открыто в 5 раз больше торговых точек, чем закрыто.
"Всего за год начало функционировать 838 новых торговых точек. Доля заведений общественного питания сохранила лидирующую позицию в структуре открытий и составила 39%. На втором месте магазины продуктов (11%). На третьем — салоны красоты (7%), которые сместили магазины одежды (по сравнению с прошлым годом их открылось на 55% меньше)", — говорит Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
"Возможности развития ретейлеров ограничены: более чем в половине существующих качественных торговых центров (54%) на данный момент свободно менее 1% площадей", — отмечает Юлия Чернышева, руководитель направления торговой недвижимости компании JLL в Санкт–Петербурге.
Эксперты ожидают дальнейшего сокращения объема и доли вакантных площадей в 2019 году. В первую очередь за счет небольшого числа торговых центров, в которых свободно более 5% площадей.
Впрочем, помещения многих ТЦ города пустуют из–за некачественных и непродуманных планировочных решений или из–за неэффективного управления. Подобные торговые комплексы вынуждены будут подвергнуться реконцепции в ближайшие годы.
По мнению аналитиков, сегодня особенно благоприятный период для качественных изменений во всех сегментах коммерческой недвижимости, а особенно в ТРК.
Среди знаковых сделок года: продажа финским ретейлером Stockmann ТЦ на Невском чешскому девелоперу PPF Real Estate за 171 млн евро и реализация финской компанией Kesko сети "К–раута" французскому ретейлеру "Леруа Мерлен" за 12 млрд рублей.