Апартаменты в поисках диалога. Девелоперы встали на защиту апарт-отелей

Сервисные апартаменты — это коммерческая недвижимость, симбиоз доходного дома и гостиницы. Апартаменты, которые сдаются на долгий срок, заполняют в России нишу арендного жилья. Сдавая номера в краткосрочную аренду, апарт–отель конкурирует с классическими трех– и четырехзвездочными гостиницами, которых в Петербурге очевидно не хватает. Ключевое отличие апарт–отеля от псевдожилья — не особенности планировки номеров и не наличие в них кухонной зоны (европланировки пользуются спросом и делаются сейчас даже в самых обычных жилых комплексах). Главные отличительные признаки — отделка и меблировка по гостиничным стандартам, набор гостиничных услуг и управляющая компания с компетенциями гостиничного оператора. Именно это позволяет апарт–отелю пройти классификацию с присвоением звезд и превращает его в инструмент для ведения бизнеса. Управляющая компания обеспечивает предоставление услуг по размещению на заявленном уровне. И если она выходит из проекта, то по–хорошему апарт–отель должен пройти классификацию с учетом требований, возможностей и компетенций новой УК. Безусловно, всегда были и будут собственники, приобретающие гостиничный номер для собственного проживания. Таких, по моим наблюдениям, 10–20%. Расходы на содержание и обслуживание номера сопоставимы с квартплатой, а комфорт — несравнимо выше. Можно жить дома как в хорошем отеле: кроме круглосуточной охраны дозаказать клининг, услуги горничной, прачечной, технический сервис, вызов такси, бронирование столика в ресторане. В нашем AVENUE APART на ул. Академика Павлова в 30–40 из 319 апартаментов проживают их владельцы. Некоторые приобретают апартаменты как первое жилье или первый капитал для подросших детей. Некоторые — для собственных родителей, чтобы те были окружены комфортом и хорошим сервисом. В сервисных апарт–отелях, как правило, есть некоторое количество номеров, пригодных для семейного проживания. В AVENUE APART на ул. Академика Павлова таких около 15% от всего номерного фонда. Проект AVENUE APART на Малом пр. по количеству апартаментов и апартографии аналогичен первому. Конечно, те, кто живет в номерах Family, водят своих детей в школы и садики по соседству, но их число вряд ли способно создать серьезную нагрузку на социнфраструктуру района. Она точно не больше той, которую создают люди, приезжающие работать в Петербург и снимающие обычное жилье. Не говоря уже о том, что те, кто проживает в бизнес–классе, нередко отдают предпочтение частным школам и коммерческим садам. Важно помнить, что каждый гость, приезжающий в Петербург по делу, ради развлечения, учебы или лечения, каждый день своего пребывания приносит несколько тысяч рублей в экономику города. И апарт–отели как элемент туристической инфраструктуры добавляют Петербургу привлекательности. Это отлично почувствовали классические отельеры. Они внимательно присматриваются к сегменту сервисных апартаментов.

Апартаменты — это не какая–то российская придумка, а естественная возможность для инвестиций в недвижимость, очень похожая на то, что происходит в других странах мира. В Петербурге, если мы посмотрим портрет инвестора, — это наши соотечественники, в основном петербуржцы, которые инвестируют в недвижимость в России. Причем еще недавно такого предложения для них просто не существовало. Зато была прекрасная возможность купить жилье в Болгарии, Черногории, Турции, прожить там 2 недели, а все остальное время сдавать свою собственность в аренду через управляющую компанию. Подчеркну — люди вкладывают свои средства в нашей стране, и еще один важный момент заключается в том, что для государства эти инвестиции абсолютно прозрачны. Достаточно посмотреть на счета управляющей компании и доходы инвесторов. Такая форма инвестирования не только имеет вполне обоснованную рыночную нишу, но и соответствует потребности городов по обслуживанию туризма. Ведь кто в основном останавливается в апартаментах? В 70% это туристы, которые приезжают с краткосрочными визитами, оставшиеся 30% делят сотрудники иностранных компаний, которые таким образом экономят в период командировок, потому что номер в апартаментах стоит дешевле, чем в обычной гостинице, и студенты, арендующие апартаменты на период поступления. Механизм инвестирования в апартаменты с целью извлечения дохода получил свое развитие в Петербурге. В Москве их чаще всего используют для постоянного проживания. Если говорить об апартаментах как о доходной недвижимости, порог входа на этот рынок довольно низкий: попробуйте приобрести коммерческую недвижимость в том же стрит– ретейле, там порог входа от 10–15 млн рублей и выше.

В Москве апарт–отели занимают около 30% элитного сегмента. Существенная доля дорогих новостроек Петербурга также относится к элитным апартаментам, или апартаментам класса de luxe. Например, «Резиденция на Каменном», Royal Park, Del Arte, «Монферан» и т.д. Ряд из них находится на Каменном остове, где с 2005 года возведение жилья запрещено и все построенное может относиться только к категории нежилой недвижимости. Из очевидных и общеизвестных недостатков назовем отсутствие прописки, чуть более высокую ставку налога на недвижимость, что компенсируется меньшей кадастровой стоимостью. Налоги и тарифы на коммунальные платежи в России довольно низкие, поэтому эти факторы пока несущественны, тем более что некоторые покупатели оформляют апартаменты на юрлицо, чтобы отнести эти расходы к корпоративным затратам. Прописка также не сильно влияет на принятие решения. А вот локация, статус, видовые характеристики, собственная инфраструктура (консьерж–сервис, SPA, яхт–клуб, вертолетная площадка, просторный паркинг) играют куда более существенную роль. Для многих покупателей это даже не вторая–третья недвижимость. Часто это люди, живущие на несколько городов или стран, приезжающие в Петербург всего на несколько дней в месяц. И именно поэтому им абсолютно не нужен детский сад и поликлиники. Безусловно, среди клиентов апартаментов класса de luxe есть и семейные петербуржцы, но это особая категория покупателей, которая предпочитает частные школы и детские сады, лечится в лучших клиниках России. Именно поэтому говорить, что появление элитных апартаментов создаст дополнительную нагрузку на городскую социалку, не стоит, тем более что среднее число резиденций в апарт–комплексах составляет от 10 до 70 штук, а постоянно используемых для жизни — в разы меньше. При этом, если условия в очередной раз ужесточатся и девелоперам, занимающимися элитными апарт–комплексами, придется вкладываться в социалку, то выбора у них не будет, вырастет лишь цена апартов.

Одной из самых громких новостей конца 2018 года стала инициатива городских властей запретить в Петербурге строительство апартаментов. Что это: попытка защитить дольщиков или отсутствие последовательной политики в отношении инвесторов и всей индустрии гостеприимства? В 2018 году обе столицы пытаются решить одну и ту же проблему — перенасыщенность объектами, которые заявлены как апартаменты, но являются таковыми только на бумаге. По сути, и московский, и петербургский рынки оказались заполнены так называемым псевдожильем — зданиями, спроектированными как жилые дома, но для обхода градостроительных ограничений заявленными как апартаменты. Две столицы — два подхода к проблеме. В Москве в этом году предприняли попытку поставить знак равенства между апартаментами и жильем. А в Петербурге прозвучало предложение и вовсе запретить строительство новых апарт–комплексов. Одна из причин — покупатели апартаментов не обеспечены необходимой социальной инфраструктурой. Однако апарт–отели — это гостиничные объекты для временного проживания, требующие гостиничной, а не жилой инфраструктуры. Девелоперы изначально не строили в таких проектах школы и сады. А покупатели знали, что приобретают коммерческий объект для инвестиций или собственных нужд, однако никак не для проживания. Так к чему эти инициативы? С 1 июля 2019 года все апарт–комплексы должны в соответствии с законом «Об основах туристической деятельности в РФ…» проходить процедуру классификации. А перевод апартаментов в категорию жилой недвижимости позволит строителям псевдожилья избежать классификации и связанных с ней сложностей. И это вовсе не помешает покупателям «жилых апартаментов» сдавать их в аренду — правда, уже нелегально. В результате добросовестные девелоперы и инвесторы окажутся в невыгодном положении по сравнению с менее ответственными игроками. Запрет же на строительство апарт–проектов вовсе лишит граждан выгодного инструмента инвестирования. Надеюсь, в итоге здравый смысл возобладает и рвение наших законодателей будет направлено в мирное русло. Например, на проведение последовательной градостроительной политики, чтобы не допустить появления псевдожилья и помочь девелоперам и инвесторам работать на рынке апартаментов в стабильных и прозрачных условиях.