Люди всегда инвестируют в недвижимость. Нам психологически хочется владеть чем-то материальным: квартирой, загородным домом, магазином и т.д., в зависимости от возможностей каждого. Лет 10-20 назад можно было неплохо заработать, купив и затем продав жилую недвижимость.
В последние годы ситуация кардинально меняется. На самом деле и тогда, когда цены на недвижимость росли, люди больше заработали бы на фондовом рынке. Просто не все были готовы инвестировать, большинство не понимало или боялось. К тому же операции на фондовом рынке – это риск. А купить, продать квартиру, сдавать в аренду – это более понятная история. Качественно подобранная с точки зрения долгосрочной стоимости недвижимость защищает сбережения от инфляции.
Однако в последние годы жилая недвижимость потеряла былую привлекательность. Доходность от сдачи в аренду составляет не более 4-5% годовых. Но есть еще коммерческая недвижимость. Сейчас это, наверное, самый привлекательный вариант для инвестора на рынке недвижимости, потому что дает возможность получать рентный доход. Купить свой торговый или офисный центр – очень дорогое удовольствие. Управляющая компания «Сбербанк Управление Активами» вкладывает средства клиентов в крупные объекты через паевые фонды недвижимости, это удобный и правильный инструмент коллективных инвестиций. Таким образом, даже с небольшим капиталом по меркам коммерческой недвижимости (от 1 млн рублей) человек становится совладельцем крупного торгового центра в Москве, который может приносить до 10% годовых. Инвестировать таким образом в недвижимость можно в отделениях «Сбербанк Первый», и это не сложнее, чем открыть депозит. Весь доход от сдачи в аренду недвижимости «Сбербанк Управление Активами» ежеквартально выплачивает пайщикам фонда. Так это работает во всех развитых экономиках. В Америке, Европе 55% инвестиционной недвижимости находится в фондах.
Важная деталь – гарантировать доходность в случае с коллективными инвестициями нельзя. Это запрещено законом. Однако никто не будет спорить, что правильно подобранный объект всегда в цене, и при грамотном управлении всегда будет востребован арендаторами.
Существует три главных критерия хорошей коммерческой недвижимости. Во-первых, расположение объекта – по пути или рядом с домом, работой. Если объект удачно расположен, постоянно идет поток потребителей, которых привлекают правильно подобранные арендаторы – гипермаркеты, кинотеатры, развлекательные зоны. Такой объект всегда будет приносить доход.
Второй важный критерий – как построено здание. Грамотная конструкция здания (шаг колонн, высота потолков, нагрузка на перекрытия) позволяет минимизировать затраты на текущую эксплуатацию, делать внутренние перепланировки без особых капитальных затрат и размещать новых арендаторов, то есть быстро реагировать на изменения рынка.
Третий критерий – правильное управление. Управляющий должен понимать целевую аудиторию объекта и предлагать продукт в соответствии с возможностями и пожеланиями клиентов.
После истечения срока действия фонда «Сбербанк Управление Активами» продает объекты по максимально возможной стоимости. Это опять же требование законодательства. Вырученные от продажи денежные средства распределяются между пайщиками фонда. При этом в течение всего срока жизни фонда пайщики получают регулярный рентный доход, который формируется из платежей арендаторов коммерческой недвижимости.
Еще один важный момент состоит в том, что инвестирование происходит через закрытые фонды недвижимости, и «выйти» из них можно лишь по окончании срока. Чтобы получить хорошую цену, не нужно торопиться с продажей объекта, поэтому управляющая компания планирует, что деньги инвесторы размещают на конкретный срок.
