Мария Мокейчева Все статьи автора
8 августа 2018, 16:05 370

Два полюса одной застройки. Застройщики и покупатели возвращаются в город

Несмотря на то что девелоперы вывели на рынок за пару лет большой объем жилья сегмента масс-маркет в Петербурге
Несмотря на то что девелоперы вывели на рынок за пару лет большой объем жилья сегмента масс-маркет в Петербурге
Фото: Сергей Ермохин

В последние годы в городской черте появляется все больше новых проектов жилья, что перераспределяет спрос между Петербургом и пригородами. Но при этом жилье в Ленобласти по-прежнему активно приобретается, во многом благодаря более доступной цене.

Активное строительство в пригородной зоне Ленобласти началось не так давно: освоение девелоперами ближайших пригородов началось в конце 2000-х, и власти всячески этому содействовали. "С 2008 по 2016 год объемы жилого строительства в Ленобласти выросли более чем вдвое — с 0,7 млн до 1,6 млн м2", — рассказывает директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ольга Копейкина. Доля областных сделок в общем объеме продаж постепенно увеличилась до 25-30%. Но с 2017 года спрос на новое жилье стал частично перемещаться из области в город, и тому есть ряд объективных причин. Есть даже мнение, что как покупатели, так и строители буквально бегут из области в город. "По сравнению с первым полугодием прошлого года статистика этого полугодия фиксирует рост реализованного спроса на петербургские новостройки в размере 50%. В Ленинградской области наблюдается обратная тенденция: сокращение числа ДДУ почти на 18%, — подтверждает аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин. — Рост сопоставимого по цене и качеству предложения в городской черте, в противоположность обострившимся проблемам с социальной и транспортной инфраструктурой областных проектов, все больше склоняет спрос в пользу города".

Законный возврат

Одним из факторов стало то, что с 2016 года власти Ленобласти решили ужесточить требования к застройщикам, увеличился срок выкупа социальных объектов, финансирование строительства дорожной сети также было частично перенесено на застройщиков. "С недавнего времени стало известно, что планируется сократить объем затрат на выкуп социальных объектов до 50%, а в дальнейшем отказаться от этой практики вовсе", — поясняет Ольга Копейкина.

Одновременно с 2018 года на строительном рынке появилось достаточно много привлекательных объектов в черте города. "Это связано с новыми изменениями в 214-ФЗ, которые дали толчок застройщикам поторопиться получить большое количество разрешений на строительство и вывести объекты в продажу, — считает генеральный директор "КВС. Агентство недвижимости" Анжелика Альшаева, — у людей появился широкий выбор при подборе жилья в Петербурге".

Активность застройщиков в Петербурге подтверждается соотношением новых объектов, выводимых на рынок первичного жилья. "По итогам прошлого года около 78% новых объектов эконом- и комфорткатегории приходится на городские локации, и только 22% — на объекты в Ленинградской области", — приводит статистику директор по продажам "Главстрой Санкт-Петербург" Юлия Ружицкая. Такое соотношение сохраняется и в первом полугодии 2018 года. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", за II квартал 2018 года на территории Петербурга и пригородной зоны в продажу вышло 49 объектов общей площадью жилья более 1,2 млн м2, или около 30 тыс. квартир. Из них на Петербург приходится 32 объекта площадью 864,29 тыс. м2 (19,63 тыс. квартир), а на областные территории — 17 объектов площадью 351,73 тыс. м2 (10,26 тыс. квартир). И по состоянию на конец II квартала объем предложения на первичном рынке оценивается в 5,4 млн м2, при этом 32%, или 1,7 млн м2 — в Ленобласти, в первую очередь во Всеволожском районе.

Как можно заметить, объемы вывода новых объектов в городе существенно выше. "Такое соотношение объясняется тем, что сегодня в Петербурге застройщики осваивают массу интересных участков, причем это касается и тех локаций, где долгое время мы отмечали отложенный спрос, — отмечает руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева, — расширяется география объектов, развитие получают территории редевелопмента". Так, сейчас каждая третья квартира в Петербурге приобретается в проектах на месте бывших промзон.

Вслед за предложением

Перераспределение предложения повлекло за собой соответствующее изменение спроса. "Возвращение" покупателей в город вызвано в первую очередь большим объемом нового предложения в границах города, которое состояло в основном из крупных массивов недорогого жилья — Каменка, Парголово, проспект Маршала Блюхера, Средняя Рогатка, Октябрьская набережная, Дальневосточный проспект и т. д. Как отмечает Ольга Трошева, в первом полугодии объекты, возводимые на городских территориях, продемонстрировали высокий прирост спроса по отношению к первому полугодию 2017 года — 35%.

Как отмечает Юлия Ружицкая, в области покупателей квартир в новостройках всегда привлекала их стоимость, однако сегодня и в черте города есть предложения квартир-студий площадью 21-23 м2 по цене от 1,7 млн рублей.

"Из-за больших объемов цены на такое предложение достаточно демократичны, — отмечает Ольга Копейкина, — однако участков для развития в городской черте не так и много, и в данном случае мы говорим о том, что спрос последовал за предложением, поэтому сместились акценты".

В плане цены еще одним фактором смещения спроса стали выгодные предложения банков: низкие ставки по ипотеке, семейная и военная ипотека, кредиты без первого взноса, субсидирование процентных ставок. "Если до этого клиент не мог позволить себе приобрести жилье в черте города, то благодаря привлекательным предложениям от банков такая возможность появилась", — считает Анжелика Альшаева.

Помимо того, выгодные предложения появились у банков: низкая ставка на ипотечное кредитование, семейная ипотека, военная ипотека, отсутствие первого взноса, субсидирование ставок. Если до этого клиент не мог позволить себе приобрести жилье в черте города, то благодаря привлекательным предложениям от банков такая возможность появилась за счет сокращения ежемесячного платежа или возможности одобрить более крупный заем. Из-за этих показателей в 2018 году спрос на квартиры в Санкт-Петербурге вырос и спал в Ленинградской области.

По всем фронтам

Между тем нельзя сказать, что в пригороде, и в частности во Всеволожском районе, продажи и строительство остановились. Напротив, они весьма активны. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в первом полугодии 2018 года здесь было продано 560 тыс. м2 строящегося жилья. По-прежнему в лидерах Мурино, затем идет Кудрово. Как отмечает Ольга Трошева, особенно высокий интерес у покупателей к тем проектам, которые близки к завершению. Например, это ЖК "GreenЛандия"от SetlCity, где в продажу вышли квартиры в последних жилых домах.

Директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов говорит, что популярностью по-прежнему пользуются проекты в области, должным образом обеспеченные инфраструктурой. "Мы видим это на примере продаж в проектах "NEWПИТЕР" и "Капитал", — поясняет Сергей Степанов, — в январе-июне 2018 года объем реализованных площадей в них увеличился на 63% по сравнению с первым полугодием 2017 года".

По мнению Ольги Копейкиной, интерес к объектам в Ленобласти не ослабел, так как областные проекты часто обеспечивают более качественный уровень жизни, чем городские. К примеру, в прошлом году на выездном собрании областного правительства в Выборге были установлены новые градостроительные нормативы для Ленинградской области: уменьшена максимально допустимая плотность застройки, снижена ее предельная высота, увеличен норматив обеспеченности новостроек машино-местами. Максимальная плотность застройки — 6 тыс. м2 на гектар. Этажность кварталов должна ограничиваться 12 этажами в городских поселениях и девятью этажами — в сельских. Теперь все застройщики, работающие в Ленобласти, должны соблюдать эти нормативы.

Факторы выбора

С точки зрения девелопмента и создания интересных для покупателей проектов привлекательные стороны есть и у Петербурга, и у примыкающей к городу территории. Так, по словам Юлии Ружицкой, основные преимущества городских локаций — это комфорт проживания, доступность социальной и транспортной инфраструктуры, выгодные тарифы ЖКХ. "Требования покупателей становятся все более жесткими, — рассказывает Юлия Ружицкая, — даже с учетом ограниченного бюджета покупки клиент выбирает проекты, которые максимально обеспечены инфраструктурой, в том числе транспортной". Она отмечает, что нельзя недооценивать и значение прописки в Санкт-Петербурге — перспективы ее получения остаются важной причиной, которая влияет на выбор новостройки.

Несмотря на появление достаточно привлекательных по цене проектов в черте города, стоимость квадратного метра остается главным фактором выбора квартиры в Ленобласти — разница по-прежнему существенна. Так, по данным КЦ "Петербургская Недвижимость", средняя цена в сегменте масс-маркет в Петербурге составляет 99,6 тыс. рублей при 100%-ной оплате, тогда как в пригородной зоне Ленобласти — на треть меньше, 65,3 тыс. рублей. "В пригороде люди могут позволить себе купить более просторное жилье, чем в городе, за те же деньги, — отмечает Ольга Трошева, — поэтому сейчас в пригороде в динамике несколько снижается доля студий (до 29%) и растет спрос на 1-2-комнатные квартиры".

Стоит отметить, что многие девелоперы реализуют проекты как в Петербурге, так и в Ленобласти, используя по максимуму преимущества разных локаций и условий работы. Например, "Строительный трест" в настоящее время ведет строительство шести проектов, три из которых расположены в городе и три — в области. "На больших земельных участках в области мы можем создавать качественную концепцию проекта с нуля и пошагово заниматься ее развитием, — объясняет Сергей Степанов, — в городе ситуация иная, поскольку почти у каждой территории есть свои ограничения и обременения, связанные с ближайшим окружением объекта".

В проектах, расположенных в Ленинградской области, таких как "NEWПИТЕР" или "Капитал", стоимость земли ниже, чем в Петербурге, поэтому девелопер может предлагать клиентам более выгодные условия по покупке недвижимости. "Главное преимущество города — это развитая социальная и коммерческая инфраструктура, близость метро, хорошая транспортная доступность, — считает Анжелика Альшаева, — основное преимущество Ленинградской области — хорошая экология, чистый воздух, спокойный, размеренный темп жизни".

Есть будущее

Очевидно, что сейчас девелоперы не столько смотрят — в городе или в области начинать новые проекты, сколько пристально оценивают каждый конкретный участок с точки зрения его потенциала, который базируется на нескольких факторах.

Один из первых — его местоположение относительно транспортной инфраструктуры. "Станция метро в шаговой доступности и наличие крупных транспортных артерий рядом в разы увеличивают ликвидность в сравнении с жилыми комплексами, до которых необходимо добираться несколькими видами транспорта", — говорит Юлия Ружицкая. Также точками притяжения спроса помимо метро являются расширенная инфраструктура района (социальная, торговая, развлекательная), социальная однородность и окружающая среда, в том числе парковые и другие зеленые зоны. Исходя из влияния этих факторов и будет идти развитие девелопмента.

По словам Юлии Ружицкой, к перспективным территориям в границах Санкт-Петербурга можно отнести такие локации, как Парнас, Юнтолово, Каменка, Лахта, а также земли рядом с Шафировским проспектом, юго-запад города (в конце Ленинского проспекта и проспекта Ветеранов).

В центральной части города интересны будут территории на Васильевском острове (западное направление) и участки, которые освобождаются в рамках проведения редевелопмента промзон. Это также север Московского и Фрунзенского районов (от Обводного канала до Благодатной улицы) и юг Калининского района (окрестности станций метро "Выборгская" и "Площадь Ленина").

Анжелика Альшаева видит потенциал для девелопмента в городе в таких локациях, как Стрельна и Красносельский район, Пушкинский район — город-спутник Южный, активно продолжит застраиваться северная часть Приморского района и Октябрьская набережная. Также будет осваиваться застройщиками серый пояс Санкт-Петербурга. В Ленобласти, по ее словам, развитие девелопмента будет проходить в Янино, Буграх, а также в Ломоносовском районе — в Новоселье.

К перспективным транспортным проектам, которые могут повлиять на жилищное строительство и активизацию спроса, относятся сооружение новых станций метро и запуск скоростного трамвая в область.

Новости партнеров
Реклама