Александр Панов Все статьи автора
27 июля 2018, 11:50 12219

Место для богемы. Центральный район возвращается во времена императорского Петербурга

Фото: Александр Чиженок/Коммерсант

Ограничения высотности, уплотнительная застройка и коридорная система — порождение не сегодняшнего дня и даже еще не забытого советского прошлого. Эти производные жилищного строительства впервые появились более полутора веков назад в императорском Петербурге.

История Центрального района началась с появления немецкой слободы неподалеку от нынешнего Марсова поля, именовавшегося в те времена Царицыным лугом. В 1727 году немецкой общине был передан участок между Большой и Малой Конюшенными ул. по Невскому пр. Однако полностью облик места, именуемого сегодня Центральным районом, начал складываться к середине XIX века.

Прошёл в обход. ЧМ поднял ставки аренды на центральных улицах Петербурга, кроме Большой Конюшенной и Садовой

Прошёл в обход. ЧМ поднял ставки аренды на центральных улицах Петербурга, кроме Большой Конюшенной и Садовой

384
Дарья Алехина

Город доходных домов

К тому времени в Петербурге сформировался и успешно развивался новый вид коммерции — строительство жилых домов и сдача квартир в аренду. Спрос на жилье был хорошим благодаря высоким темпам роста населения города. Если в 1764 году в столице насчитывалось 149 700 человек, то в 1837–м — уже 468 800. Квартиры тогда не продавались. Денег на покупку или строительство дома у основной массы приехавших в город не было. Выходом стала аренда квартир в специально для этого строившихся доходных домах. В исследовании Екатерины Юхневой "Петербургские доходные дома" говорится, что в Петербурге их было больше, чем где–либо в России, — несколько сотен.

Строили быстро. Сначала из дерева, позже из камня. Многоэтажные по тем временам дома строились за несколько недель. Так, в 1845 году фабриканту Жукову потребовалось всего 50 дней, чтобы построить четырехэтажный дом на углу Гороховой и Садовой ул. Четыре этажа — не предел. Земля в центре Петербурга стоила денег. Если в петровские времена участок для строительства дома можно было получить бесплатно, то в позапрошлом веке — только купить. Поэтому нередким явлением стали также пяти– и шестиэтажные здания. Вероятно, строили бы и выше. Однако в 1844 году Государственный совет ограничил высоту домов в столице 23,1 м.

История уплотнения

Термин "уплотнительная застройка" появился в начале XXI века. Однако "как массовое явление предельно близкое расположение жилых зданий друг к другу — родом из середины XIX века. Стремление выжать из клочка земли максимальный профит заставляло не только строить выше, но и размещать дома вплотную друг к другу. Постепенно они вытеснили особняки и стали расти в глубину, формируя мрачные дворы–колодцы. Чтобы городские кварталы не превратились в катакомбы, в утвержденном в 1857 году Строительном уставе появились нормы организации внутренних дворов. Согласно уставу, на каждом отдельном участке должен был быть хотя бы один двор площадью 30 квадратных сажен (136,5 м2). Его ширина — не менее 3 квадратных сажен (13,55 м2). А дворы должны сообщаться с улицами или другими дворами проездами шириной не менее 4,5 аршина (3,19 м). Средний каменный доходный дом вмещал от 50 до 500 жильцов. Искали их, расклеивая объявления на воротах. В этих же целях пользовались выходившими тогда рекламными изданиями.

В центре Петербурга селилась аристократия. Крупные чиновники, высшие чины армии и предприниматели предпочитали респектабельные дома с двумя лестницами — парадной и черной. В квартирах обычно были удобства, камины, комнаты для прислуги, которая иногда довольствовалась кухней. Стоимость аренды, как и сегодня, во многом определялась местом. Большую роль играло также количество комнат и этаж. Но место было самым влиятельным фактором. Так, за пятикомнатную квартиру на Литейном просили 800–850 рублей в год. Совсем рядом, на Моховой, такую же квартиру можно было снять уже за 200 рублей.

Взгляд с высоты "Лахта Центра". Петербург в 2018 году впервые обгонит Москву по объему ввода офисов

Взгляд с высоты "Лахта Центра". Петербург в 2018 году впервые обгонит Москву по объему ввода офисов

2240
Дарья Алехина

Коридорная система

Представители тогдашнего среднего класса выбирали дома в местах попроще. Квартиры в них были абсолютно разные, как и группа людей, относящихся к среднеклассникам. Там, например, можно было найти апартаменты, более похожие на барские. А можно и те, что идеально вписались в представление о доступном и комфортном жилье в раннесоветский период. С соответствующей незамысловатой квартирографией типа "коридорная система".

Жалованье учителей гимназии тогда составляло 750–1500 рублей в год, мелкие чиновники получали 400 рублей. В соответствии с доходами, они могли выбрать просторные квартиры с небольшим количеством комнат. Скажем, от двух до шести, площадью 15–30 м2 каждая, с отдельным помещением под кухню и комнату для прислуги. Высокооплачиваемые чиновники селились в квартирах, расположенных вдоль фасадов домов. Обычно на наиболее престижном третьем этаже. Вторые, четвертые и более высокие этажи выбирали мелкие клерки.

В более скромных квартирах насчитывалось 10–15 комнат. Однако там бывало по две кухни и два санузла. Но съемщик уже не один. В квартирах с несколькими десятками комнат, количество которых доходило до 38, наоборот, удобства были минимальны. Как правило, одна кухня и одна уборная. Стоимость комнаты в такой квартире неподалеку от Сенной пл. доходила до 45 рублей в год. Как правило, эти комнаты с окнами во двор выбирали разночинцы. На первых этажах, как и сегодня, располагались магазины, ателье, салоны и т. д. Самый верх — чердаки, мансарды и флигели — занимала богема, студенты и армейские отставники.

Цена статуса

С обитателями вторых, третьих и четвертых этажей богему, студенчество и тогдашних пенсионеров уравняли метаморфозы, начавшиеся в стране примерно 100 лет назад. Кто был ничем, тот вдруг стал всем. Впрочем, сегодня статус Центрального района возвращается к тому, каким это место обладало до 1917 года. По данным "Петербургской недвижимости", доля Центрального района в общем объеме рынка сегодня составляет всего 4%. Здесь строится 23 жилых комплекса общей площадью 373,2 тыс. м2. Преимущественно премиум– и бизнес–класса. К началу третьего квартала средняя цена в бизнес–классе составляла 180,4 тыс. рублей за 1 м2 (на 10% выше средней цены в классе по городу). В классе премиум — 334,6 тыс. (на 2% выше).

Спрос на жилье в Центральном районе во все времена превышал предложение. Отчасти высокий спрос определил облик района, сложившийся в конце XIX века после массовой перестройки особняков вокруг Мойки и Фонтанки с превращением их в доходные дома. Здесь появилась петербургская традиция — все элитное жилье щеголяло коваными воротами и решетчатыми оградами на манер царских, как вокруг дворцов и Летнего сада. Знаменитый завод Сан–Галли на Лиговке обеспечивал весь свет высокохудожественными, как сказали бы сейчас, ограждающими конструкциями. Новые здания строятся на месте тех редких старых строений, что не охраняются как наследие. И, конечно, здесь особые требования к архитектуре новостроек. Но возможности находятся. Кстати, старинную городскую традицию с решетками мы поддерживаем — наши дома в Центральном районе и на Лиговском пр. получают свои фирменные кованые ворота.
Сергей Мохнарь
генеральный директор "ПСК–Недвижимость"
Новости партнеров
Реклама