К концу года обанкротившаяся ИСК "Сфера" вновь попытается продать надел в центре Пушкина, предназначенный под деловую застройку. Эксперты считают, что и нынешняя попытка также окажется неудачной, потому что, во-первых, деловая застройка нынче не в тренде, а во-вторых, место находится на особом контроле КГИОП.
У участка в центре Пушкина сложная история. В 2010 году ИСК "Сфера" приобрела на торгах Фонда РЖС под строительство жилья и коммерции почти 8 га земель, принадлежавших ранее Аграрному университету. Спустя несколько лет компания разделила участок на два надела и меньший из них (2,8 га), расположенный вдоль Петербургского шоссе, продала финской компании KESKO под строительство гипермаркета. Однако КГИОП не согласовал финнам проект, уверяя, что тот портит вид на Египетские ворота. Компания KESKO несколько раз меняла документацию, переделывала проект, снижала высоту и добавляла зеленые зоны, но одобрения так и не дождалась. Иностранный инвестор через суд потребовал у ИСК "Сфера" вернуть выплаченный аванс.
Опрошенные "ДП" эксперты говорят, что у участка гораздо больше недостатков, нежели достоинств: "на данном участке действует множество ограничений, в частности "зона охраняемых ландшафтов", "у этого пятна нет проекта планировки территории и других актуальных градостроительных документов", зато есть "отмобилизованный протестный электорат".
"Сейчас земельные участки под офисы или под торговлю малоинтересны рынку. Кроме тех участков, которые продает город с полностью подготовленной градостроительной документацией, но подобных предложений сейчас мало. Что же касается Пушкина, то здесь сейчас нет остро выраженного дефицита ни торговых, ни коммерческих площадей", – говорит Юрий Лучко, гендиректор СК "Темп".
"Маловероятно, что данный участок под деловую зону будет кому-то интересен. Вопрос даже не в цене, а в том, что деловая жизнь в Пушкине носит зачаточный характер. Поэтому данный лот может заинтересовать только инвестора, который обладает и силами, и ресурсами для того, чтобы впоследствии перевести участок в жилье или элитные апартаменты", – полагает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Если же покупатель найдется, то самым удачным использованием участка стало бы строительство МФЦ с включением жилой функции. "К такому использованию тяготеет локация, и именно оно станет наиболее выгодным для инвесторов", – уверена Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar. Она полагает, что цена адекватна и не может снизиться более чем на 8-10 тыс. рублей за 1 м2.
На участке возможно строительство около 50-60 тыс. м2 недвижимости. "Если ориентироваться на деловую застройку, необходимые инвестиции для такого строительства составят около 3-3,5 млрд рублей. Срок окупаемости такого МФЦ составит около 8-9 лет", – считает эксперт.
