Стройка по буквезакона

Строительство жилья в России сейчас финансируется в первую очередь дольщиками. Инвестиции со стороны банков по сравнению со средствами, привлеченными от дольщиков, несравнимо малы. Так, по данным Агентства ипотечного кредитования, общий объем проектного финансирования в 2017 году в России составил около 400 млрд рублей, из которых 245 млрд — это средства Сбербанка, тогда как дольщики вложили в новостройки около 3,5 трлн рублей.

Между тем застройщики с опасением воспринимают все изменения в законе о долевом строительстве, часть из которых вступает в силу с 1 июля 2018 года. А в перспективе рынок ожидает и полную отмену долевого строительства, о чем уже заявлялось на высшем уровне государственной власти. Усложнение работы по схемам долевого участия приводит к тому, что застройщики ускоренно формируют пул проектов и торопятся получить разрешения на строительство и зарегистрировать первые ДДУ до 1 июля, чтобы не попадать под ряд требований закона.

Вто же время все чаще застройщики обращаются в банки, в том числе даже те из них, кто раньше не использовал проектное финансирование. Цель очевидна — понять, как работают банки со строителями, каковы требования к получению проектного финансирования, и заработать кредитную историю. Это оживление подтверждается цифрами. Только за I квартал 2018 года Северо–Западный банк Сбербанка принял ряд решений по проектному финансированию жилья на сумму свыше 11 млрд рублей, и заявки продолжают поступать.

С точки зрения банка, текущие изменения в 214–ФЗ существенно на процесс финансирования не повлияют. Мы и раньше не кредитовали "котлом", требовали собственного участия девелопера в финансировании проекта, осуществляли контроль за проектом с использованием собственной службы строительных экспертов. Поэтому требования новой редакции закона о раскрытии информации, контроле над платежами, наличии собственных средств в проекте — это, по сути, традиционные требования Сбербанка к компаниям, желающим получить проектное финансирование.

Еще одна дополнительная опция для девелоперов — это использовать эскроу–счета для депонирования средств дольщиков в банке. В зависимости от объема средств на эскроу–счетах ставка по кредиту на стройку может быть больше или меньше. Но, конечно, совсем бесплатно давать денег застройщику банк не будет, так как банк в любом случае несет проектные риски, в отличие от дольщиков, которые в данном случае никаких рисков не несут. Но проблема в том, что средства, размещенные на эскроу–счетах, вообще нельзя ни на что расходовать в процессе строительства, в том числе на уплату процентов по кредиту. Зато застройщик может сэкономить 1,2% от объема заключенных ДДУ, так как те, кто работает через эскроу–счета, могут не платить в компенсационный фонд.

В целом мы не ожидаем существенных изменений после 1 июля, так как застройщики уже начали большой объем проектов по старым правилам, а требования закона не идут вразрез с требованиями Сбербанка к проектному финансированию.