Генеральный директор компании "СПб Реновация" Игорь Евтушевский рассказал "ДП" о причинах торможения программы реновации хрущевок в Петербурге, о дискуссии со Смольным по поводу выхода из возникшего тупика, объяснил, в каком состоянии на самом деле находятся дома первых массовых серий и почему реновация похожа на уравнение со множеством неизвестных.
Игорь, в этом году исполняется 10 лет с момента запуска в Петербурге программы реновации хрущевок. Но расселено только 1,5% вошедших в нее домов. В чем главная причина пробуксовки программы?
— В инвестиционных договорах, которые мы подписали с городом почти 10 лет назад, четко прописано, что для реализации программы реновации должны сделать мы, а что — город. Практически везде сначала город должен был передать нам права на земельные участки и предоставить возможность развивать проект со стартовых пятен, а потом уже мы должны были заниматься расселением и строительством. В большинстве случаев город свои обязательства не выполнил.
В конце прошлого года арбитражный суд разрешил вам продлить действие договора на развитие застроенных территорий еще на 10 лет. Но КУГИ подал апелляцию. Очередное заседание суда вчера перенесли на 17 апреля. Вы уверены, что хотите продолжать?
— Решение о продлении договора было неизбежно. Мы уже оформили земельные участки, выполнили проектирование домов и взяли на себя обязательства не только перед дольщиками, которые купили у нас квартиры, но и перед теми людьми, которых обязаны расселить. Если договор не продлят, все финансовые обязательства по программе реновации лягут на городскую казну. Но власть не готова их нести. Так что продление — единственно верное решение и с юридической точки зрения, и с точки зрения здравого смысла. Если разбирательство продолжится, я уверен — суд в итоге примет нашу сторону.
Недавно стало известно, что часть участков в квартале реновации в Автово вы получили от города в аренду на 49 лет. Означает ли это, что вы будете строить там жилье за рамками программы реновации?
— Наше исключительное право, как инвестора, приобрести участки бесплатно в собственность или аренду на 49 лет в границах кварталов реновации закреплено в постановлениях правительства Петербурга и в договорах на развитие застроенных территорий. Такие участки есть практически во всех наших кварталах. Без них строительство и расселение жителей невозможно. Но развивать эти земли мы можем только в рамках программы реновации.
Сколько денег компания вложила в проект?
— Минимум 10 млрд рублей. Но точную сумму мы не считали, потому что есть множество различных обязательств: прямые, например банковские кредиты, и косвенные — обязательства застройщика по договорам долевого участия, а также перед жителями районов реновации.
Большинство депутатов ЗС, которые входят в комиссию по реновации, считают, что все обязательства по программе должен нести застройщик: строить за свой счет и сети, и дороги, и социалку. Вы готовы к этой нагрузке?
— Любой девелопер, подсчитав получившиеся затраты, скажет вам, что ему такая программа реновации неинтересна. Даже в Москве без бюджетного финансирования никто реновацией не занимается. Это очень дорого и сложно. Но выбора нет — с каждым годом дома все больше ветшают. Поэтому власти или сами, за счет бюджета, должны решать проблему, или помогать девелоперам, которые готовы за это тяжелое дело взяться. Я, как человек рациональный, другого пути не вижу.
Вице–губернатор Игорь Албин на днях заявил, что у Петербурга нет денег для строительства объектов социальной инфраструктуры в кварталах реновации. И предложил вам получить участки под сады и школы, чтобы застроить их самостоятельно. Как вам эта инициатива?
— На старте программы места под социальные объекты в кварталах были. Но со временем они куда–то волшебным образом испарились. Поэтому выделение новых пятен было бы полезно для реализации программы. Но многое будет зависеть от условий, на которых нам их предоставят.
То есть вы готовы строить социальную инфраструктуру за свой счет?
— Эта перспектива нас не радует. Но мы готовы к диалогу с городом по этому поводу.
На данный момент вы начали реновацию в восьми кварталах из 22. Сколько жилья ввели в прошлом году и какие планы на этот?
— С начала реализации программы построено и сдано 270 тыс. м2 жилья. В стройке еще 344 тыс. м2. До конца этого года планируем сдать 130 тыс. м2.
Еще на два квартала у вас есть разрешение на старт работ. Когда начнете? И когда стартует реновация 12 кварталов, которые пока не трогали?
— Два квартала (Нарвская застава и 18–й квартал в Купчино) запустим в ближайшее время. Что касается остальных 12 площадок, то мы не можем начать там реновацию из–за отсутствия стартовых пятен. Единственный способ решить проблему — расселить там за счет бюджета несколько домов и передать пятна девелоперу. Но это маловероятно: во–первых, у города нет денег на реализацию подобного проекта, во–вторых, нет политической воли.
Означает ли это, что вы не будете реализовывать программу реновации в заявленном ранее объеме?
— Раз мы уже взялись за этот проект, мы должны его закончить. Но это должен быть все–таки бизнес. На 1 рубль затраченных денег мы должны получить хотя бы 2 копейки прибыли. Если результат получится отрицательный, заниматься реновацией мы не сможем: банки не дадут денег, налоговая начнет задавать вопросы… Многие думают, что реновация очень прибыльна. Но это не так. Есть множество отраслей, где можно заработать больше и быстрее.
В Петербурге есть еще 78 кварталов, которые пока не вошли в программу реновации. Если их туда включат, вам интересно будет привести их в порядок?
— За 10 лет мы получили огромный опыт, сформировали профессиональную команду, которая знает и умеет решать вопросы реновации. Было бы жалко, если бы такая уникальная компания оказалась вне игры. Но те условия, которые сегодня озвучивают, в частности, депутаты ЗС, делают экономику реновации нереальной. Бизнес не сможет нести те затраты, которые на него хотят повесить.
В Москве на каждый квадратный метр расселения девелопер имеет возможность построить 5–6 м2 нового жилья. А у нас — 2–3 м2.
В каком состоянии сейчас находятся хрущевки? Они вообще пригодны для жизни?
— Несмотря на различия серий и материалов, в целом все хрущевки находятся в плачевном состоянии. Даже если оставить в стороне моральное устаревание, нельзя игнорировать износ конструкций. По прогнозам, хрущевки через 15–20 лет ожидает техногенная катастрофа. Чтобы избежать этого, нужно заниматься реновацией как можно быстрее.
До того как возглавить "СПб Реновацию", вы несколько лет руководили компанией "Главстрой–СПб", которая занимается комплексным развитием территорий Петербурга. У вас также есть собственный девелоперский бизнес в столице и в Ленобласти ("Самолет ЛО"). Чем вам интереснее заниматься — реновацией, КОТ, классическим девелопментом?
— Это совершенно разные форматы. Проект КОТ и обычные девелоперские проекты легко просчитать: все исходные цифры понятны, все затраты видны и управляемы.
Что касается реновации, то это уравнение со многими неизвестными. Причем многие составляющие этого уравнения политизированы и могут меняться в зависимости от стадии предвыборного цикла. Поэтому реновация, в отличие от других проектов, которыми я занимался и занимаюсь, — это история не про рентабельность. Это даже не бизнес, а, по сути, социальная программа. Но бросить реновацию я не могу. Слишком много взято обязательств перед людьми. Невозможно предать их ожидания и надежды.
Компания
"СПб" Реновация"
> Создана в 2008 году для реализации программы развития 22 застроенных территорий в Петербурге. Бизнес принадлежит кипрской Retansel Enterprises Ltd, за которой стоят Максим Воробьев, Михаил Кенин и, предположительно, Александр Абрамов.
> Застройщик должен расселить в СПб 150 тыс. человек и построить новые кварталы, где 65% жилья пойдет на продажу. Стоимость программы — 400 млрд рублей.
Персона
Игорь" Евтушевский
> Родился в 1965 году в Саратове. Окончил Саратовский госуниверситет.
> В 1993–2007 годах работал в Москве в сфере строительства, инвестиций и консалтинга.
> В 2007–2012 годах был гендиректором ООО "Главстрой–СПб".
> С 2014 года — гендиректор "СПб Реновации". С 2015–го также владеет 18% компании "Самолет ЛО", в портфеле которой более 200 тыс. м2 жилья в Ленобласти.
