Доля частных инвестиционных сделок на рынке жилья Петербурга, сократившаяся после обвала рубля в 2015 году до 2–5%, выросла до 15%. Самый популярный у инвесторов формат — однокомнатные квартиры и студии.
Частные инвесторы возвращаются на рынок жилья Петербурга. Доля таких сделок, сократившаяся после обвала рубля в 2015 году до 2–5%, восстанавливается. На данный момент она уже оценивается в 10–15%, что сопоставимо с докризисным периодом. На рынке апартаментов доля инвестиционных покупок еще выше и уже достигла 45%. Эксперты ждут усиления тренда, поскольку альтернатив недвижимости как понятному широким слоям инвесторов инструменту сохранения и приумножения капитала нет. Доходность банковских депозитов за 2 года сократилась вдвое.
Жилье без альтернативы
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (компания продает 30% новостроек Петербурга), доля инвестиционных сделок на рынке первичного жилья города сейчас составляет около 10%. "А в более конкурентных зонах, например в Каменке или на площадках редевелопмента в обжитых районах, доля инвестиционных покупок достигает 15%", — говорит руководитель консалтингового центра Ольга Трошева.
"За последний год число частных инвестиционных сделок (а в нашем портфеле их около 80%) выросло на 40%. Аудитория стала более грамотная — делает вложения осознанно, без спонтанных вспышек", — добавляет Катерина Соболева из Becar Asset Management Group.
Для сравнения: на пике активности жилищных инвесторов в 2014 году число таких сделок превышало 30% общего объема. "Тогда обвалился рубль, и инвестиции в жилье для многих горожан стали спасательным кругом. Но паника быстро прошла, инвестиционный спрос насытился, и число таких сделок уже год спустя упало до 5% (по некоторым данным, до 1–2%). Сейчас мы видим рост активности. Рынок возвращается на докризисные позиции", — говорит генеральный директор АН "Лаборатория метров" Андрей Вересов.
Сегодняшний инвестор, по данным "Петербургской недвижимости", — это человек в возрасте 26–40 лет (65–70% сделок), причем 55% инвесторов — женщины.
Самый популярный у инвесторов формат, по данным компании, — это малогабаритные однушки и студии: на их долю приходится 97% всех инвестиционных сделок в городе. Покупают их обычно за полную стоимость.
"Наибольшее внимание инвесторов приковано к объектам, недавно вышедшим в продажу. Стартовые цены в них невысоки и потому привлекательны. Только за период строительства (2–3 года) цены в среднем вырастают на 25–35%, — говорит Ольга Трошева. — Для сравнения: максимальная годовая ставка по вкладам в рублях у 10 кредитных организаций, привлекающих самый большой объем депозитов физических лиц, составляет 7,2% (в 2015 году было в 2 раза больше — 15,3%)".
К слову, доходность корпоративных облигаций (7–8% годовых) также уступает недвижимости (см. схему). А более рискованные и прибыльные биткоины пока мало кому понятны. Так что при всем богатстве выбора достойной и понятной альтернативы недвижимости у нынешнего инвестора нет.
Они возвращаются!
Опрошенные "ДП" застройщики возвращение инвесторов на рынок подтверждают, но подчеркивают, что активность растет осторожно, как и сам рынок недвижимости (продажи на нем прибавили по итогам 2017 года всего 0,9%).
"В 2017 году число инвестиционных сделок в жилье стало расти (с 2014 года оно только сокращалось). Но пока это относительный рост — доля таких покупок составляет максимум 10–15%", — говорит директор управления стратегического маркетинга группы RBI Вера Сережина.
У экспертов "Главстроя–СПб" похожая статистика. "По рынку число инвестиционных покупок составляет 10–15%. Но в проектах нашей компании их меньше — 5–7%. Инвесторы берут в основном малогабаритное жилье на старте для перепродажи после завершения стройки", — подтверждает директор по продажам "Главстроя–СПб" Юлия Ружицкая.
"Активность спекулянтов в недвижимости то повышается, то понижается. Сейчас она на низком уровне, но имеет тенденцию к росту", — говорит совладелец "Дальпитерстроя" Аркадий Скоров. По его оценке, на рынке жилья Петербурга доля инвестиционных сделок составляет 25–30%. "Это видно по построенным домам: сначала заселяется 30–35% жильцов. Это те, кто действительно покупал жилье для себя. Через год — еще столько же. А остальные квартиры распродаются постепенно. Это и есть инвестиционные активы", — делится наблюдениями Аркадий Скоров.
"Сегодня на старте продаж новых объектов есть покупатели, которые берут по 4–10 лотов с инвестиционными целями. Есть и более значительные покупки — например, в 10–м корпусе ЖК "Светлый мир "Я — романтик…" один из наших клиентов приобрел целый этаж апартаментов. Но обычно активность инвесторов связана с ценовой политикой застройщика и с тем, насколько большой выбор жилья предлагается на старте", — говорит представитель Seven Suns Development Александр Лопатовский.
"Однако, поскольку доходы населения не растут уже несколько лет, цены стагнируют, и спекулятивных покупок практически нет. Снижение ипотечных ставок, которое позволяет поддерживать спрос на жилье, для инвесторов не актуально. Они ипотеку не берут. Мы это видим на примере нашего ЖК "Огни залива", — добавляет начальник отдела продаж компании "БФА–Девелопмент" Светлана Денисова.
Апартаменты растут
Параллельно с активностью на рынке классического жилья растет внимание инвесторов и к апартаментам.
"Спрос на этот вид недвижимости в городе за 2017 год вырос в 2 раза: было закрыто 2,7 тыс. сделок. Причем доля инвестиционных апартаментов в спросе составила 45%. Объем их продаж за год вырос на 42%, до 1,3 тыс. штук. Это выгодный вариант для сдачи в аренду — доход может составить 8–15% годовых", — говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Однако, поскольку апартаменты занимают всего около 3% массового рынка жилья, погоды на нем они не делают, уверяет Вера Сережина.
Без долевки не бизнес
О перспективах инвестиций в жилье эксперты говорят сдержанно.
"Боюсь, с отменой долевки и переходом отрасли на проектное финансирование этот способ заработать исчезнет: продаваться будет лишь готовое жилье. Останется только вариант покупки квартир и апартаментов для дальнейшей сдачи в аренду. А инвестиционный спрос сместится, скорее всего, в сторону больших квартир для семейного проживания", — прогнозирует Юлия Ружицкая.
С коллегой согласна Катерина Соболева из Becar Asset Management Group. "Грядут глобальные реформы на рынке строящейся недвижимости. Непонятно, в каком формате будет происходить продажа жилья и будет ли она вообще возможна в процессе строительства объекта", — считает Катерина Соболева.
По ее словам, сейчас инвестор может запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда и заработать не только на последующей сдаче в аренду, но и на росте стоимости актива.
“
В Петербурге доля инвестиционных сделок с недвижимостью у нашей группы компаний в 2017 году составила 11,3%. Это на 2,4% выше, чем годом ранее. Мы ожидаем рост доли таких сделок в ближайшем будущем. Этому будут способствовать сразу несколько факторов: снижение доходности банковских депозитов и наличие в предложении от застройщиков высоколиквидных объектов, возводимых в престижных районах, рядом с метро и основными транспортными магистралями. Вложения в такую недвижимость позволят покупателям не только сохранить средства, но и увеличить капитал в долгосрочной перспективе.
Кирилл Багаченко
“
Число инвестиционных сделок растет. Но я бы не сказал, что происходит это как–то лавинообразно. Люди богаче не становятся. А жилье, в том чиcле от крупных застройщиков, стоит сегодня недешево. Приобрести много качественного "продукта" в одни руки отдельный частный покупатель не в состоянии и предпочитает инвестировать в дешевые новостройки низкого качества на ранних стадиях реализации. Но сейчас в предложении такого жилья мало, что радует. Ипотека же с ее снизившимися ставками в данном случае на ситуацию не влияет. Инвесторы ипотечные кредиты не берут.
Марк Лернер
“
Предпосылки для возвращения инвесторов на рынок недвижимости есть. Падение ставок на финансовых рынках заставляет искать более стабильную альтернативу вложениям. Недвижимость — хорошая стабильная альтернатива. Однако здесь есть четкое разделение по сегментам. Основные инвесторы — на рынке массового жилья. А на элитном рынке классических инвесторов мало. Такие квартиры покупают для себя, они остаются "на балансе" семьи и передаются из поколения в поколение. Впрочем, это тоже можно расценивать как инвестицию.
Михаил Ривлин
