Безопасный переход к проектному финансированию

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании "Красная Стрела":

В этой идее нет ничего плохого, но выбранный подход непродуман и рискован. Если у застройщиков отнимают основной источник денег, им нужно знать, где и на каких условиях брать средства на свои проекты, и быть уверенными, что в процессе строительства не будут несколько раз меняться правила игры. А покупателям важно знать, что дом будет сдан вовремя и качество будет на уровне.

Для начала должна измениться работа банков. Те банки, которые могут работать с проектным финансированием, физически не справятся с потоком заявок. Без изменения их внутренних регламентов, процедур, внедрения технологии блокчейн, автоматизации большинства процессов время принятия решения будет исчисляться годами.

В случае вхождения банка в проект вероятность своевременного завершения строительства близится к 100%. Ведь банк будет полностью контролировать расходование денег, каждый месяц проверяя финансовые показатели застройщика, графики выполнения работ и прочее. При таком уровне контроля необходимость резервировать 10% от стоимости проекта на несколько лет и отчисления в Фонд защиты дольщиков теряют смысл.

Но главное — нужна ясность с механизмом возврата проектного финансирования. По новым правилам устанавливается принцип, по которому застройщик практически полностью строит объект за счет кредитных средств. Он продает квартиры в строящемся доме, но деньги не получает — они депонируются на эскроу–счет, пока в банк не будет предоставлен подписанный акт приема–передачи готовой квартиры. После этого застройщик получит деньги покупателей, за счет которых погасит основной долг и проценты по кредиту. А проценты за инвестиционный цикл проекта достигнут десятков и сотен миллионов рублей. В конечном счете это отразится на покупателях — квартиры подорожают на 30–50%.

Но есть способ снизить подорожание, если внести в этот механизм несколько изменений. Принцип может быть следующим. Деньги поступают на счет застройщика в кредитующем банке и депонируются на 1 месяц. Каждый месяц, когда банк планово выдает средства на строительство, деньги покупателей под контролем банка идут на оплату счетов и процентов по ранее полученным суммам кредита. Если в какой–то месяц средств покупателей будет недостаточно, банк полностью дофинансирует выдачу, а если их будет больше необходимой суммы, они пойдут в погашение основного долга. Таким образом, если в течение строительства застройщик будет гасить проценты и тело кредита за счет поступлений от продажи квартир, они могут подорожать только на 10–30%. При этом покупатели по–прежнему не будут нести никаких рисков. С проектным финансированием дом в любом случае достроят за счет денег застройщика и кредитных средств. Впрочем, важно помнить, что в России проектное финансирование и отмена долевки не решат всех проблем — это не снизит риски срыва сдачи домов из–за отсутствия инженерных сетей и ресурсов, отсутствия согласований из–за изменения правил и требований. Но это уже проблемы другого порядка.

 Авторские колонки и комментарии читайте в разделе " Блоги "ДП ".