Лизинг пока проигрывает ипотеке

Дмитрий Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка :

Рынок лизинга недвижимости для физлиц в России находится в зачаточном состоянии. Дело в том, что конечная стоимость жилья, купленного в лизинг, всегда выше по сравнению с ипотечным. Во–первых, лизинговые компании сами кредитуются в банках и перекладывают на конечных заемщиков стоимость привлеченного кредита и свою маржу. Во–вторых, они включают в стоимость контракта НДС в размере 18%, тогда как банки НДС не платят и не выставляют его контрагентам.

Если рассмотреть конкретный вариант покупки квартиры стоимостью 6 млн рублей с первоначальным взносом 30% в ипотеку и в лизинг по условиям одного из российских банков и его дочерней компании, мы получим следующее. На протяжении 10 лет ипотечный платеж будет составлять 57 тыс. рублей в месяц, а лизинговый платеж — 87 тыс. рублей в месяц. За 10 лет банку по ипотеке нужно будет заплатить 6,9 млн рублей, а лизинговой компании — 10,4 млн рублей. Согласитесь, разница довольно существенная.

Кроме того, важно учесть, что в случае с ипотекой покупатель становится собственником жилья сразу же после регистрации сделки, а до момента завершения всех расчетов квартира находится в залоге у банка. По условиям лизингового контракта право собственности на недвижимость регистрируется на лизинговую компанию и переходит к лизингополучателю только после завершения всех платежей, то есть в конце срока лизинга. Риск заключения контракта, который предполагает обязательные платежи на протяжении длительного срока без оформления права собственности на квартиру, также делает его непопулярным у россиян.

Тем не менее определенный интерес для физлиц мог бы представлять сегмент операционного лизинга — аналог аренды жилья. В этом случае лизингополучатель не выкупает недвижимость, а значит, размер лизинговых платежей будет меньше, чем ипотека. Фактически лизинговый платеж будет включать только проценты за пользование кредитом и компенсацию налоговых и административных расходов лизинговой компании. Кроме того, при изменении семейных обстоятельств лизингополучатель может отказаться от аренды или поменять квартиру, не принимая на себя риски изменения стоимости недвижимости.

Однако надо признать, что развивать этот бизнес будет довольно сложно, потому что существует большой объем предложения квартир в аренду от частных лиц. Ставки аренды квартир от частных лиц составляют около 6% годовых от стоимости объекта. Лизинговые компании в текущих рыночных условиях вряд ли могут предложить аренду квартиры дешевле, чем за 12% от рыночной стоимости в год, что не в пользу последних.

Преимуществом лизинга по сравнению с ипотекой может быть то, что лизинговые компании предъявляют менее строгие требования к клиентам. Например, некоторые компании предлагают физическим лицам приобретение в лизинг недвижимости без подтверждения дохода и занятости. Кроме того, размер первоначального взноса по лизингу, как правило, может быть меньше, чем по ипотеке. В лизинг доступна покупка жилья с первоначальным взносом от 10%, а по ипотеке — в основном 20–30%.

Авторские колонки и комментарии читайте в разделе " Блоги "ДП ".