Надежда Фёдорова Все статьи автора
19 октября 2017, 12:30 21273

Земля для хозяина. Какие участки в Петербурге и Ленобласти покупают девелоперы

За год объем предложения земли в черте Петербурга сократился на 11%, а в пригородных районах число участков на продажу, наоборот, растет и сейчас в 1,5 раза превышает предложение в городе.

За первые 6 месяцев 2017 года девелоперы Петербурга и Ленобласти пополнили свои земельные банки на 87 га. Около 80% застройщиков заявляют, что готовы к новым приобретениям, тем более что на низком рынке договориться с продавцами участков о цене земли становится проще.

Бывший топ–менеджер "Группы ЛСР" инвестирует 500 млн рублей в бизнес-центр у метро "Горный институт"

Бывший топ–менеджер "Группы ЛСР" инвестирует 500 млн рублей в бизнес-центр у метро "Горный институт"

4374
Надежда Фёдорова

Областной перевес

Аналитики Knight Frank St. Petersburg провели исследование рынка земли Петербурга и приграничных районов области. Они подсчитали, что сегодня в продаже представлено около 1035 га. Из них 39% приходится на участки в городской черте, остальные 61% — это земля в пригороде.

Таким образом, сейчас в петербургской агломерации продается почти в 2 раза больше земли, чем было реализовано за последние 4 года. С 2014 по 2017 год в Петербурге и ближайших пригородах было продано 591 га под строительство жилых и коммерческих объектов, из них 96% площадей — участки под жилую застройку. В нынешнем объеме предложения доля участков под жилье почти такая же — 97%. Но в 2017 году по сравнению с прошлым годом предложение участков в городской черте сократилось на 11% — это связано с тем, что в генплан практически не вносились поправки по редевелопменту новых территорий. Основное предложение участков под жилую застройку в городе сконцентрировано на севере Приморского района — в Каменке (см. "Распределение площади...").

"Предложение земли в Ленобласти, наоборот, увеличивается. В продаже появляются ранее купленные участки в пригородной зоне", — рассказывает гендиректор Knight Frank SPb Николай Пашков. По его словам, девелоперы пытаются продать их как можно скорее в связи с ужесточением требований к жилой застройке — появлением обязательств по возведению объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет застройщиков. "Важную роль играет и сокращение покупательского спроса на жилье в этой зоне", — добавляет он.

Группа "Эталон" нарастила продажи за счет проектов бизнес-класса

Группа "Эталон" нарастила продажи за счет проектов бизнес-класса

1263
Надежда Фёдорова

А есть ли рост?

Средняя цена на участки под жилье в черте города — 26,6 тыс. рублей за 1 м2 улучшений (то есть за метр недвижимости, которую здесь можно построить), подсчитали в Knight Frank SPb. По данным АО "Строительный трест", участки для проектов комфорткласса продаются по 15–20 тыс. рублей за метр будущего строительства. "В последние 3 года на фоне сокращения качественного предложения отмечается рост стоимости таких земельных участков", — говорит Николай Пашков.

С таким заявлением согласны не все девелоперы. "Цены на землю практически не выросли. Сократилось качественное предложение, но сокращается и количество потенциальных покупателей", — рассуждает директор по инвестициям компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Анна Смольная.

"За последние 2–3 года роста цен на земельные участки не было, — заверяет президент RBI Эдуард Тиктинский (холдинг покупает участки ежегодно). — Понятие "средняя цена по Петербургу" не совсем корректно: очень уж велик разброс в зависимости от места. И цена зависит не столько от величины предложения, сколько от макроэкономической ситуации, от покупательной способности населения, по крайней мере в массовом сегменте. Способность эта, к сожалению, не растет".

Есть еще один фактор, влияющий на цену, добавляет Эдуард Тиктинский, — градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же земельном участке 2–3 года назад можно было построить больше, чем сейчас. "Для застройщика это означает снижение цены земельного участка. Но собственникам земли нелегко отказаться от своих прежних ожиданий!" — сетует он.

Ищут застройщики

Сейчас 80% девелоперов заявляют, что находятся в поиске привлекательных предложений, подсчитала руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. Среди них как крупные и средние игроки (Setl City, "Группа ЛСР", "Эталон", ЦДС, "Арсенал–Недвижимость", NDGroup и т. д.), так и новички рынка (Bau City, Seven Suns Development, Veren Group и т. д.).

Продолжают экспансию региональные застройщики: ищет участки крупнейший российский строительный холдинг — ГК "ПИК", архангельская "Аквилон Инвест", московская "ФСК Лидер", казахские "Базис–А" и BI Group. Кроме того, по данным "Петербургской недвижимости", рассматривает лоты в регионе краснодарская инвестиционно–строительная корпорация "Юг Девелопмент".

При этом сами девелоперы говорят, что количество земельных сделок в этом году сопоставимо с прошлогодним — не больше и не меньше. "Но увеличилось время ведения переговоров, согласования условий", — говорят в группе "Эталон".

С деньгами и без

В последние годы растет доля безденежных и комбинированных сделок, когда часть стоимости участка вносится деньгами, а другая часть — квартирами.

"Доля таких бартерных сделок — 60–70%, но, скорее, речь о комбинированных. Полностью безденежные сделки тоже есть, но их совсем немного", — говорит Анна Смольная.

Практически все девелоперы признаются, что практикуют все виды сделок. В холдинге AAG отмечают, что в кризис доля бартерных сделок растет всегда: обычно безденежные сделки позволяют приобрести актив дешевле.

Участки при продаже также подразделяются на те, где уже готова граддокументация, и те, где этим еще предстоит заняться.

По оценке "ЮИТ Санкт–Петербург", доля участков с готовой документацией — около 20%. При покупке земли без документации застройщик рискует, что технико–экономические показатели проекта, рассчитанные изначально, окажутся нереальными.

"В первую очередь этот риск связан с постоянно меняющимися нормами и законодательством в сфере строительства", — говорят в Строительном тресте. Но наличие разрешения на строительство тоже не панацея. Иногда собственники пытаются продать участки с просроченными или проблемными разрешениями или проекты, по которым утверждена документация низкого качества.

При упоминании 1998 года сразу вспоминается дефолт. Денег в то время вообще не было, зарплату сотрудникам платить нечем, все операции проводились с помощью взаимозачетов. Генеральный директор компании Евгений Резвов постоянно ездил на объекты, разговаривал с людьми, уверял, что это ненадолго и нужно переждать это время. Главной задачей тогда для нас было — сохранить профессиональный коллектив. И все остались — работу не бросили. Тот год был очень непростым, но все справились: люди нам поверили, и мы выполнили обещания.
Беслан Берсиров
заместитель генерального директора АО "Строительный трест"
Цены на землю остаются стабильными. Сокращения предложения мы не наблюдаем: на рынке много интересных участков. В 2017 году мы пополнили земельный банк на 4,2 га. Суммарная реализуемая площадь приобретенных проектов составила 122 тыс. м2. Эти проекты мы оплачивали деньгами, без передачи долей в строящейся недвижимости продавцам участков. Комбинированные сделки рассматриваем, если проекты достаточно крупные. Сейчас мы продолжаем вести переговоры о дальнейших приобретениях. Ранее я уже говорил, что мы изменили стратегию приобретения и рассматриваем проекты с высокой степенью готовности разрешительной документации.
Вячеслав Заренков
генеральный директор группы "Эталон"
Доля участков с утвержденной граддокументацией очень мала. При этом проекты чаще всего требуют существенной доработки, а это может повлечь изменение ключевой разрешительной документации. Зачастую заказчикам кажется, что, нанимая очень грамотную проектную компанию, они решают все проблемы. Но так происходит не всегда. Контроль заказчика очень важен, ведь именно адаптация проектных решений к реальным продажам имеет ключевое значение. В среднем проект планировки территории и проект межевания (без существенных проблем, подготовленный по нормативам) стоит 3–6 млн рублей для участка от 5 до 30 га.
Евгений Везен
директор по развитию A–Invest (входит в холдинг AAG)
На земельном рынке Петербурга и Ленобласти сделки идут активно, но в подавляющем большинстве они безденежные. Застройщик предлагает продавцу либо зачет имущественных прав на будущие квартиры, либо смежные инструменты, например расчет квартирами в сданном доме. Участков с подготовленной документацией очень мало — не больше 20% от общего количества. Если документация не готова, затраты на ее подготовку и возможные риски может взять на себя как продавец, так и девелопер. Это зависит от многих факторов.
Николай Урусов
генеральный директор стройкомпании "Красная стрела"
Новости партнеров
Реклама