Хостел для бизнеса: инвестиции в новый коворкинг "Ясная поляна" оценили в 200 млн рублей

Бывший совладелец аптечной сети "А5" Роман Буздалин открыл на Петроградской стороне коворкинг площадью 2 тыс. м2. Он планирует сдавать рабочие места стартаперам и  IT-компаниям.

Предприниматель Роман Буздалин открыл коворкинг для фрилансеров и предпринимателей в собственном помещении на улице Льва Толстого. Инвестиции в проект он не раскрывает, но, по оценкам экспертов, они составили не менее 200 млн рублей с учетом покупки недвижимости. Как подсчитали в Colliers International, объем инвестиций только в отделку и меблировку составляет не менее 50 тыс. рублей на 1 м2 (то есть 100 млн рублей только за ремонт). Becar оценивает затраты ниже — в 45-60 млн рублей. Для того чтобы открыть коворкинг, собственнику пришлось расселить шесть коммунальных квартир площадью около 400 м2 каждая, также ему принадлежат помещения на первом этаже здания, их сдают в аренду нескольким рестораторам.

Мягко потеснят с рынка. Депутаты решили смягчить законопроект о запрете хостелов

Мягко потеснят с рынка. Депутаты решили смягчить законопроект о запрете хостелов

1046
Марина Васильева

Зарабатывать владельцы коворкинга будут на сдаче в аренду рабочих мест, их около 350, и при полной загрузке годовая выручка от аренды может составить более 58 млн рублей. Сейчас коворкинг загружен на 30%, там уже работают несколько IT-компаний. По плану собственников, около половины мест будут занимать бизнесы, другую половину — фрилансеры.

Места по интересам

"Мы рассчитываем, что в общественных пространствах: на кухне, в комнатах отдыха — люди разных профессий будут общаться между собой, ходить на вечерние лекции в конференц-зале, придумывать новые проекты, — рассказывает Роман Буздалин. — Поэтому подбираем близких нам по духу арендаторов и некоторым даже уже отказали. Например, к нам приходили крупные федеральные фирмы и предлагали сдать им все 2 тыс. м2 за сумму в 1,5 раза больше, чем мы заработаем по текущей модели".

Предприниматель считает, что интерес к общественным пространствам сейчас растет, и вскоре у его проекта появятся конкуренты. Он не исключает, что то же самое будет происходить с жильем. То есть жилые комплексы и офисы будут организованы по принципу хостела, у каждого будет свое рабочее место или спальня, а остальные пространства — общие. Например, в "Ясной поляне" есть душ, конференц-зал и так далее. В компании работают всего пятеро сотрудников, кафе руководят арендаторы.

Коворкинг занимает этажи с третьего по пятый (на втором находится государственный детский сад), на проект, подготовку и ремонт помещений под коворкинг у компании ушло 3 года. Здание было аварийным, и в качестве музейного экспоната предприниматели оставили неотремонтированными три комнаты друг над другом; без пола, перекрытий, и со старыми обоями.

Сейчас компания ведет переговоры с КГИОП о реконструкции мансарды здания (1,5 тыс. м2), также в смежном помещении откроют около 15-20 микроофисов. Владельцы надеются расшириться к следующему лету.

/
Купить фото
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text

Перспективно, но дорого

Офисы, коворкинги и технопарки, то есть пространства, объединенные общей тематикой, действительно развиваются в Петербурге и Москве. Например, компания Becar Asset Management Group за 2 года вложит более 200 млн рублей в создание сети коворкингов GrowUp. В Петербурге коворкинг под этим брендом уже работает на Большом Сампсониевском проспекте, его площадь — 2,5 тыс. м2 (500 рабочих мест), вложения в проект составили 350 млн рублей. В похожем формате устроены бизнес-квартал "Полюстровский" от УК "Теорема" на Пискаревском проспекте, Universe на Кадетской линии и другие.

Большинство экспертов считают, что этот формат перспективен и подходит для молодых предпринимателей, стартапов. Однако как отмечает сам Роман Буздалин, пока это не всегда выгодно. "В арендованном помещении такой проект, думаю, и вовсе не откроется, — добавляет гендиректор "Ясной поляны" Алексей Котов. — Слишком много средств нужно вложить в ремонт, оборудование, мебель".

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, оценивает средний срок окупаемости коворкинга в 5-6 лет. "Но это зависит от темпов роста спроса, — отмечает она, — хотя такие проекты действительно набирают популярность. И удивительно, что сегмент коворкингов в Петербурге не показывал активное развитие раньше".

В случае покупки здания срок окупаемости, по разным оценкам, может составить от 10 лет, поэтому мало кто из предпринимателей может позволить себе вход на этот рынок. Конкуренты коворкингов — арт-пространства, технопарки и бизнес-инкубаторы. В них офисы более изолированы, меньше дополнительных услуг и общественных пространств, но арендная плата зачастую ниже. Однако, как утверждает один из арендаторов мест для своих сотрудников в коворкинге, генеральный директор ООО "ТРА" Родион Шишков, при таком формате работы аренда обходится ему дешевле обычного офиса на 15%. "Дело в том, что мы не тратим деньги и ресурсы на инфраструктуру и можем, например, пересадить к нам на месяц трех фрилансеров, добавлять и убирать рабочие места за пару часов", — поясняет он.

Марина Васильева Все статьи автора
12 сентября 2017, 15:45 946
Новости партнеров
Реклама