Почему банки не рефинансируют своих клиентов

Число сделок по рефинансированию ипотеки в этом году значительно выросло: вилка между ставками по кредитам трехлетней давности и нынешними существенно увеличилась. И рефинансирование стало для заемщиков хорошей возможностью снизить ежемесячный платеж по кредиту. Например, у заемщика кредит на сумму 3 млн рублей сроком 10 лет под 14% годовых в рублях. При таких условиях ежемесячный платеж по кредиту составит 46 580 рублей. Если клиент рефинансирует ипотеку по действующей ставке 11,25% в рублях, то платеж сократится до 41 750 рублей. Таким образом, экономия в год составляет 57 960 рублей, а за весь срок — более 0,5 млн рублей.

Казалось бы, выгода очевидна. Но, когда доходит до дела, становится понятно, что быстрым процесс рефинансирования не назовешь. Заемщик должен подготовить пакет документов, а также понести ряд обязательных расходов. Кроме того, собственнику нужно обратиться в Регпалату для снятия обременения с закладной, а затем максимально быстро зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки, так как до этого момента по кредитному договору, как правило, действует повышенная процентная ставка.

Таким образом, рефинансирование ипотечного кредита выгодно в тех случаях, когда сумма задолженности по кредиту составляет более 1 млн рублей, разница в процентных ставках — более 1%, срок кредитования — свыше 2-3 лет. Также с момента оформления кредита должно пройти менее половины срока, так как при аннуитетных платежах вначале выплачиваются проценты, а потом тело кредита.

Больше всего обращений о рефинансировании в банки поступает от ипотечных заемщиков, оформивших кредиты в 2012–2014 годах. Те, кто выплачивает ипотеку уже 4–5 лет, сейчас могут получить более выгодную ставку, поскольку условия по кредиту стали заметно выгоднее. И если раньше действовала дифференцированная ставка, которая зависела от срока кредитования и размера первоначального взноса, то сейчас некоторые участники ипотечного рынка отказались от этого подхода и предлагают единую процентную ставку.

При этом банки рефинансируют ипотечные кредиты только других банков. Действующим ипотечным заемщикам они не могут предложить перекредитоваться по нескольким причинам. Во–первых, подписывая кредитный договор, клиент соглашается на определенные условия предоставления кредита. Если банк будет постоянно пересматривать эти условия, это приведет к повышению рисков и существенному увеличению операционных затрат, что в итоге отразится на величине процентных ставок. Во–вторых, при рефинансировании изменяются ключевые параметры кредита, что расценивается регулятором как ухудшение положения заемщика. Согласно нормативным требованиям Центробанка РФ, при изменении условий по кредиту или выдаче нового на погашение действующего кредитор обязан создать под такой заем дополнительные резервы. В итоге увеличивается нагрузка на капитал банка.

Автор: директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов