Купить и не продать: как работает рынок посредников на торгах недвижимостью в Фонде имущества

Ежегодно петербургский Фонд имущества пополняет бюджет города на сумму более 6 млрд рублей. Но эта цифра была бы еще больше, если бы часть прибыли не оседала в карманах посредников — людей, которые спешно приобретают недвижимость, но так и не приводят ее в порядок. Их можно называть перекупщиками, брокерами, теневыми менеджерами. Так или иначе, результатом их работы нередко становится плачевное состояние здания.

В самом Фонде настаивают: с перекупщиками борются, и их становится все меньше и меньше. По оценкам Фонда, в этом году они могут приобрести недвижимость максимум на 100 млн рублей. В то же время "ДП" удалось пообщаться с самими перекупщиками. Они оценивают свою деятельность гораздо масштабнее. По итогам 2016 года, по их мнению, в руки посредников попала недвижимость на сумму около 1 млрд рублей.

Никто никого не обманывает

Как выяснил "ДП", перекупщики работают по трем основным схемам.

Перекупкой могут заниматься профессиональные брокеры. Но в крупных консалтинговых компаниях "ДП" сказали, что на торгах Фонда имущества не работают. Как правило, этим занимаются локальные игроки, приближенные к организаторам торгов и обладающие свободными деньгами, полагает Анна Сигалова, директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге.  

"Брокер — это просто посредник между продавцом и покупателем, между арендатором и арендодателем, в работе которого тоже есть свои сложности. Но наша общая закостенелость, которая, видимо, идет с советского периода или более раннего, позволяет нам недолюбливать посредников", — отмечает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar.

Действительно, с одной стороны, перекупщик — обычный бизнесмен. С другой, их недолюбливают в Фонде, и понять почему несложно. Другие две схемы перекупки недвижимости гораздо менее прозрачны.

Так, торги могут быть договорными. В этом случае на аукционе торгуются несколько участников, которые намеренно сбивают цену, чтобы потом самостоятельно установить рыночную. В Фонде имущества даже висели объявления с фотографиями таких людей и подписью: "Эти люди не могут повлиять на результат аукциона". Впрочем, в этом году они уже не появлялись на торгах, говорят в Фонде.

Также в роли покупателя может выступать частное лицо. Причем этот человек может представлять чьи-то интересы, и совсем необязательно, что это взаимодействие оформлено документально. Часто бенефициар не хочет афишировать свое имя. Последний вариант из-за своей непрозрачности — самый опасный с точки зрения дальнейшей судьбы проданной недвижимости.

На условиях анонимности один из таких перекупщиков рассказал, как строится его работа. "Скупаем в основном небольшие помещения. Самые популярные — те, что находятся у метро. Если это по дороге людей из метро к остановкам, неважно, какой там метраж, даже 10 м2 принесут прибыль. На торгах они уходят за 20-30 млн рублей. Потом перепродаешь точку под шаверму за 50 млн рублей как минимум", — рассказывает перекупщик.

"Мы берем все помещения с хорошими адресами, и далеко не всегда проверяем, что там находится. Однажды, например, я увидел на торгах адрес прямо на Невском проспекте. Это было подвальное помещение около 100 м2 по символической цене 500 рублей за 1 м2. Я быстренько его и купил. Подумал: возьму, пока остальные перекупщики не опомнились, и что бы там ни было, покупатель найдется. Но оказалось, что войти в подвал с улицы невозможно. В него нужно залезать через небольшую дверь из чужого помещения на первом этаже. Но я все равно нашел покупателя и даже немного подзаработал. Один футболист взял тот подвал. Он тоже не проверял, что находится на месте. Я, замечу, его не обманывал, как и фонд — меня. Я просто не вдавался в подробности. Слышал, что потом тот подвал еще несколько раз перепродавали, но уже с убытками для владельцев, и так до тех пор, пока не уговорили на покупку за бесценок собственника помещения, из которого в подвал все-таки можно было войти", — рассказывает перекупщик.

Спекуляция сегодня не наказуема

По оценкам Фонда, на его торги приходит совсем немного перекупщиков. В Фонде эту логику объясняют тем, что через торги проходит лишь около 1 млрд рублей, а по остальным сделкам перекупка практически невозможна: требует согласований, проходит через фонд и неизбежно происходит по рыночной цене.

"Те, кто покупает честно, не наносят большого вреда, когда речь идет о честных, недоговорных торгах. Есть и те, кто приводит объекты в порядок и затем перепродает дороже. Есть объекты, которые реализуют в рамках 233-р, то есть те, что продаются без обременений и осуществления контроля со стороны продавца", — говорят в Фонде.

Под перекупщиками в Фонде понимают людей, которые приобретают недвижимость и затем заключают договор о ее дальнейшей продаже с новым собственником по более высокой цене. Потенциально годовой объем таких объектов не превышает 100-200 млн рублей, на практике — не более 10-15% от этого объема, говорят в Фонде.

Также там отмечают, что с любыми сомнительными участниками торгов борются специалисты службы безопасности. Есть даже примеры уголовных дел.

Сейчас на контроле Фонда находится 140 объектов недвижимости, реализованных на торгах. "По всем объектам ведется учет исполнения условий договора купли-продажи" — говорят в Фонде.

В то же время сами перекупщики, с которыми пообщался "ДП", оценивают объем рынка, на котором они работают, гораздо масштабнее — они говорят о миллиардах рублей. Эта оценка совпадает с мнением еще одного собеседника "ДП", ранее работавшего в числе топ-менеджеров Фонда имущества. По его оценке, большая часть — 50% недвижимости — все-таки приходилась на брокеров, и еще 30% — на перекупщиков как частных лиц.

Наценка по сравнению с ценой, по которой приобрели недвижимость сами перекупщики, редко превышает 20%, чаще составляет 10-12%, а иногда может исчисляться в 1-5%, в таких случаях, как история с подвалом.

В Фонде имущества говорят, что пытаются бороться с перекупщиками, но реальных инструментов — каких-либо юридических механизмов — у сотрудников фонда нет. Спекуляция сегодня не наказуема. "Косвенно, в кулуарах Фонда, идет пропаганда прозрачности", — говорят в Фонде. Такая служба обеспечивает дополнительное сопровождение торгов — проверяет личности участников.

Сами перекупщики тоже рассказывают о "безопасниках Фонда". "Я зарабатываю на перекупке почти 20 лет. Могу сказать, что работать стало намного легче. В начале 2000-х на торгах была криминальная составляющая, постоянно появлялись какие-то азербайджанцы, в общем, опасное это было дело. К тому же натурально нужно было махать табличками, что-то выкрикивать. Теперь все просто", — рассказывает перекупщик.

Не дождались инвестиций

Проблема в работе перекупщиков заключается не только в том, что часть прибыли достается им, а не идет в бюджет. Значительно более опасная проблема — случаи, когда им так и не удается найти инвестора. В таких ситуациях дома ожидают ремонта годами и так и не дожидаются.

Яркий пример того, какими бывают последствия работы перекупщиков, — дом на Английском проспекте, 9-11. Еще в 2003 году здание было признано аварийным и расселено за счет бюджета. Расселением занималась администрация Адмиралтейского района. С собственниками семи квартир общей площадью 460 м2 договориться не удалось: кого-то не устраивала цена, предложенная городом, кого-то просто не смогли найти, поэтому на торги выставили не здания, а только квартиры в них. Параллельно эстонская компания "Пярну Вески" разрабатывала проект планировки и межевания земель в этом квартале и собиралась реконструировать здания под жилой комплекс бизнес-класса площадью около 9,5 тыс. м2. Город согласовал проект, однако фирма не смогла вовремя собрать необходимый пакет документов и решить вопросы с оставшимися собственниками.

Осенью 2010 года Смольный в лице комитета по управлению городским имуществом выставил на аукцион одним лотом все те 73 квартиры, которые смог выкупить. Квадратный метр жилой площади обошелся победителю примерно в 8,5 тыс. рублей. Заявки на участие в аукционе подали пять претендентов. Победителем стало физическое лицо, классический перекупщик Евгений Артюх. "Пярну Вески" попыталась оспорить результаты торгов, но безуспешно. Еще две квартиры принадлежат некоему Юрию Брынских, еще одна — Шами Мустафе. Также несколько помещений находятся в собственности компании "МДФ". В сентябре 2015 года еще одну квартиру купило ООО "Мотопроект". Сегодня дом находится в плачевном состоянии. Большинство окон заколочены, однако видно, что собственники некоторых помещений до сих пор их используют. В одной из квартир корреспондент "ДП" даже увидел новые стеклопакеты.

Интересны еще два примера зданий, выставленных сейчас на торги — улица Коли Томчака, 10, и улица Розенштейна, 39. Желающих приобрести эти здания пока не нашлось. Дом на улице Розенштейна уже не раз становился героем новостей. Сначала там организовался сквот — сообщество людей, которые жили там, несмотря на отсутствие электричества и отопления и аварийное состояние дома. Затем в здании произошел пожар, были пострадавшие. Когда корреспондент "ДП" приехал осмотреть дом, двое рабочих воровали там детали, на которых крепился лифт, выходящий на внешнюю сторону фасада, и выкрикнули с верхних этажей: "Осторожно, он, наверное, скоро упадет".

А вот в доме на улице Коли Томчака уже продают квартиры, хотя покупатель объекта до сих пор не найден. Аварийное здание на рекламном сайте уже названо ЖК "Мечта Гауди". По телефонам, указанным на сайте, предлагают стать дольщиком, однако никаких подробностей касательно оформления сделки не называют. По телефону также заявили, что застройщик — частное лицо. Вероятно, на здание как раз положили глаз перекупщики, ожидающие, пока оно подешевеет.

Еще один пример результатов деятельности перекупщиков — дом на Кустарном переулке, 8. Впервые он был продан в мае 2007 года, затем в апреле 2015 года. Поскольку покупатели так ничего и не сделали со зданием, по суду его возвращали городу. Сроки исполнения обязательств по договору 2015 года еще не вышли, объясняют в Фонде. Однако, побывав на объекте, корреспондент "ДП" убедился, что до завершения работ там очень далеко.

Впрочем, чаще всего жертвами перекупщиков становятся не такие большие многоквартирные дома, а небольшие постройки или отдельные помещения. Например, после предыдущего собственника дом на Чистяковской улице, 3, — небольшое деревянное здание в черте города, — разрушился полностью. Впрочем, весной 2017 года его все-таки удалось продать на торгах. Все, что осталось сделать с домом, — это снести его. Сейчас на его месте пустая площадка. В аналогичных случаях, если дом исторический, ситуация оказывается тупиковой.  

Еще один пример — участок на улице Крупской, 14. В данном случае снести здание успели, а вот построить новое — нет. Такой снос перекупщики называют подготовкой к продаже. Сейчас участок выглядит как пустой и огороженный. Правда, в Фонде уверяют, что за забором возведен небольшой испытательно-конструкторский центр, готовится акт ввода объекта в эксплуатацию. Изначально на участке планировалось строительство многоквартирного жилого дома, но в процессе исполнения обязательств по договору изменилось законодательство, объясняют в Фонде. Здание приобрели на торгах в 2013 году. Покупателем выступило ООО "СМК", которое строит ангары.

Впрочем, справедливости ради, надо сказать, что дома приходят в запустение далеко не всегда по вине перекупщиков. Яркий пример тому — здание на улице Римского-Корсакова, 22. В 2011 году оно было продано компании "СУ-155", которая собиралась ремонтировать постройку. Впрочем, на строительном рынке есть предположения, что фирма выступала в роли перекупщика, но договоренности с партнерами сорвались. Впрочем, основной версией все же были требования комитета по охране памятников, которые фирма не смогла исполнить.

Много заброшенных зданий можно обнаружить в Кронштадте. Например, дома по адресам Пролетарская улица, 30, Петровская улица, 5, улица Комсомола, 11. Здание на Пролетарской улице, 30, — удивительной красоты особняк. Сейчас он находится в полуразрушенном состоянии. Охраны на объекте нет. Войти туда может любой. В основном его используют для игры "Ночной дозор" — все здание внутри размечено типичными подсказками для участников таких игр.

Дом был продан на торгах в 2009 году якобы для строительства гостиницы, однако инвестор никаких обязательств, включенных в договор, выполнять не стал. Скорее он собирался найти покупателя для дальнейшей сделки, но не нашел. В Фонде имущества заверяют, что уже готовят пакет документов для повторного выставления здания на торги. Однако в таком состоянии дом обесценивается.

Причины, по которым здания приходят в ветхое состояние и годами не приводятся в порядок, по мнению Фонда, гораздо более разнообразны, чем деятельность недобросовестных покупателей. Это и общее состояние рынка недвижимости, и отложенный спрос, и частые изменения градостроительного законодательства, тормозящие своевременное исполнение сроков инвестиционных условий. Кроме того, по мнению Фонда имущества, множество заброшенных и разрушающихся объектов находится в частной собственности, а значит, виноваты в состоянии зданий эти собственники.

ДАННЫЕ ФОНДА ИМУЩЕСТВА О СОСТОЯНИИ ЭТИХ И ДРУГИХ ЗАБРОШЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

Ул. Шкапина, 22, 24, 42, литера А:

Расселенные аварийные многоквартирные дома. Объекты включены в адресный перечень для продажи на торгах распоряжением КИО от 13 июля 2017 года № 144-р. Фонд имущества формирует пакет документов для продажи объектов на торгах в соответствии с распоряжением правительства Санкт-Петербурга от 29 декабря 2003 года № 33-рп. Ориентировочной срок назначения торгов — I-II квартала 2018 года.

Средний проспект В.О., 40, литера А:

Средний проспект В.О., 40, литера А (далее — Здание): согласно постановлению правительства Санкт-Петербурга от 13 апреля 2017 года №267 принято решение о проведении конкурса на заключение концессионного соглашения по реконструкции Здания для организации отдыха граждан и туризма. Здание находится в ведении комитета по инвестициям, зарезервировано под гостиничный проект.

Улица Писарева, 10:

Объект продан на конкурсе 15 февраля 2017 года (единым лотом жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга). Срок окончания работ по сохранению ОКНРЗ — 10 октября 2021 года. Получено от КГИОП задание на проектирование, ведутся проектные работы. Ведется работа по контролю исполнения условий ДКП.

Улица Розенштейна, 39, литера А:

Издано распоряжение КИО от 15 февраля 2017 года № 288-рз о продаже на торгах здания и земельного участка, на котором оно расположено. Торги, назначенные ранее, признаны несостоявшимися. Повторные торги назначены на 27 сентября 2017 года.

Петровский переулок, 4, литера А:

Объект продан на торгах 17 августа 2016 года в рамках распоряжения правительства Санкт-Петербурга от 29 декабря 2003 года № 33-рп. Срок окончания выполнений условий: 24 февраля 2020 года. Ведется проектирование и общестроительные работы. Ведется работа по контролю исполнения условий ДКП.

Кустарный переулок, 8, литера А:

Объект продан на торгах 15 апреля 2015 года в рамках распоряжения правительства Санкт- Петербурга от 29 декабря 2003 года № 33-рп. Срок окончания выполнений условий: 6 ноября 2020 года. Ведется проектирование и общестроительные работы. Ведется работа по контролю исполнения условий ДКП.

Английский проспект, 9-11:

В 2011 году на аукционе продано 73 квартиры одним лотом; по одной квартире продано на аукционе в 2012, 2014 и 2015 годах. Контроль осуществляет районная администрация.

Улица Коли Томчака, 10, литера А:

В соответствии с распоряжением Жилищного комитета от 9 июля 2015 года № 319-рпр жилые помещения по адресу: Санкт-Петербург, улица Коли Томчака, 10, квартиры №№ 3-19, 21-40, 43-58, подлежат продаже на торгах. Торги от 25 ноября 2015 года, 20 января 2016 года, 6 апреля 2016 года, 22 июня 2016 года, 15 марта 2017 года, 17 мая 2017 года, 16 августа 2017 года не состоялись в связи с отсутствием заявок. Также, в соответствии с распоряжением КИО от 20 июля 2016 года №1940-рз, подлежат продаже на торгах единым лотом нежилые помещения 4-Н, 5-Н.

Улица Чистяковская, 3, литера А:

Объект продан на торгах 29 марта 2017 года в рамках распоряжения правительства Санкт- Петербурга от 29 декабря 2003 года № 33-рп. Срок окончания выполнений условий: 5 октября 2020 года. Здание снесено, ведется проектирование строительства ОН. Ведется работа по контролю исполнения условий ДКП.

Улица Крупской, 14, литера Б:

Объект продан на торгах 13 ноября 2013 года в рамках распоряжения правительства Санкт- Петербурга от 29 декабря 2003 года № 33-рп. Срок окончания выполнений условий: 4 июня 2017 года. Разрешением СГСН и Э СПб вновь построенный объект недвижимости введен в эксплуатацию, сделка завершена.