Большие проекты большого города

На данный момент в Петербурге и области, по оценкам Becar Asset Management Group, проекты комплексного освоения территорий (КОТ) занимают около 40% рынка всей строящейся недвижимости. В основном это объекты, которые строятся за КАД. Единственный проект комплексной застройки в черте города недалеко от центра — жилой комплекс комфорткласса "Галактика" от ЛенСпецСМУ. Он располагается в Адмиралтейском районе рядом со станцией метро "Фрунзенская", застройщик предполагает строительство 30 корпусов на территории бывшего завода "Петмол", первая очередь будет сдана в середине 2019 года. Стоимость однокомнатных квартир здесь составляет от 3,7 млн рублей. Цены на подобные квартиры в "Доме на Обручевых" точечной застройки в Калининском районе от того же застройщика начинаются от 4,2 млн рублей.

"Преимущества проектов КОТ очевидны. В первую очередь это возможность создания единой среды, начиная от архитектурного облика квартала, заканчивая правильно организованной социальной инфраструктурой. Приобретая квартиры в таком проекте, покупатели могут быть уверены, что будут обеспечены всем необходимым. Например, парковками, местами в детских садах, школах", — говорит директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев.

Приятные цены

Стоимость жилья при комплексной застройке зачастую ниже, чем на квартиры в домах точечной застройки. "Масштаб застройки позволяет поставить производство жилья на поток и снижать себестоимость строительства. Отработанные на первых очередях проектные решения и технологии, успешные с точки зрения строительства и продаж, применяются на последующих этапах проекта. Благодаря чему формируется доступная цена на квартиры и одновременно удерживается высокое качество строительства", — отмечает Александр Лелин, генеральный директор "Главстроя–СПб".

По словам управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, объекты комплексной застройки в основном выбирают те покупатели, которые хотят приобрести бюджетный вариант квартиры и которым не так важна близость дома к центру города. В домах за КАД можно купить 20–метровую студию от 1 млн рублей. Например, в ЖК "GreenЛандия" от застройщика Setl City в Девяткино на старте продаж можно купить комфортабельные студии с полной чистовой отделкой от 1,9 млн рублей. В сданных домах подобные студии стоят от 2,8 млн рублей. В Приморском районе в ЖК "Чистое небо" того же застройщика студии с отделкой сейчас стоят 2,2 млн рублей. "В проектах КОТ, как правило, предлагается бюджетное жилье, но покупатель должен понимать, что он будет жить в маленьком городе–спутнике — в здании до 25 этажей, где на одном этаже будет по 12–18 квартир", — подчеркивает Катерина Соболева.

Рынок профессионалов

КОТ несут в себе множество рисков для застройщиков, поэтому подобные проекты реализуются только крупными игроками рынка. "Основная трудность комплексного освоения заключается в том, что это сложный и достаточно продолжительный процесс, требующий досконального знания и понимания рынка и, что особенно важно, умения заглянуть в его завтра", — подчеркивает Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению "СПб Реновации".

Сергей Терентьев добавляет, что проекты КОТ требуют от застройщиков больших мощностей и ресурсов, чем проекты точечной застройки. Это связано с тем, что при комплексном освоении необходимо обеспечивать инженерией крупные участки. Если речь идет о редевелопменте городских территорий, то сложностью может стать наличие ограничений, связанных с нахождением на участке охраняемых государством зданий.

"Безусловно, комплексный девелопмент изначально более сложный и затратный вид освоения территорий за счет своей многозадачности. Прокладка инженерных сетей, обязательное обеспечение района транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой делает формат КОТ доступным только для крупных, финансово устойчивых игроков рынка", — подчеркивает Александр Лелин.

Большое будущее

Эксперты уверены, что комплексное освоение территорий будет активно развиваться в ближайшие годы. По словам Катерины Соболевой, перспективными для КОТ являются Всеволожский и Выборгский районы. Среди крупнейших проектов КОТ эксперт выделяет "Планетоград", "Солнечный город", "Чистое небо", "GreenЛандия" от Setl City. "Северная долина" на Парнасе от застройщика "Главстрой–СПб" — там уже построено множество корпусов и планируется дальнейшее строительство. Можно отметить ЖК "Новое Янино" от ЦДС, "Янинский каскад" от застройщика "Строительное управление". Под Всеволожском строится масштабный проект ЖК Grona Lund от Bonava — 37 шестиэтажных домов комфорткласса с квартирами от 46 м2. Самый грандиозный проект массовой застройки 30 корпусов рядом с центром города — ЖК "Галактика" от ЛенСпецСМУ.

"Резервы уплотнительной застройки были исчерпаны в Петербурге к середине нулевых. Поэтому в обозримом будущем "мотором" жилищного строительства будет выступать комплексное освоение с акцентом на преобразование: редевелопмент серого пояса, развитие застроенных территорий, реновация депрессивных кварталов", — считает Ольга Захарова.

В свою очередь, Сергей Терентьев добавляет, что акцент в сторону точечной застройки не сместится хотя бы потому, что власти поддерживают строителей в освоении больших земельных участков, которое предполагает создание необходимой инфраструктуры.

"Рынок двигается в сторону сочетания преимуществ формата КОТ с гуманной средой точечных проектов. Дворы без машин, эффективное зонирование территории, социальные объекты в шаговой доступности, продуманные общественные пространства и зеленые зоны — это запрос, который формируется сегодня на рынке", — резюмирует Александр Лелин.