Почему не удалось улучшить городской рынок офисов

Автор — генеральный директор ООО "Новый офис"

Любой кризис — не только стресс для бизнеса, но и новые возможности. Тот же рынок офисной недвижимости именно в кризисы начинает меняться качественно. И вот почему. В хорошие времена собственники недвижимости чувствуют себя королями — у них есть дефицитный товар, цены растут, клиенты согласны на все. Недостатки объектов при обсуждении коммерческих условий никто не учитывает. Ставка выше рыночной? Берите, пока дают, а то завтра будет еще дороже. Коридорный коэффициент? Конечно, ведь не собственник же должен платить за общие площади. Коммунальные расходы сверху? Но это ведь арендаторам нужны вода и тепло. Площади без отделки? Ваш офис — вы и отделывайте. И неразрывный долгосрочный договор, и оплата вперед за несколько месяцев… В общем, все вопросы решаются за счет арендатора.

Но такой подход противоречит здравому смыслу и экономической теории. Компании арендуют, а не покупают себе недвижимость именно потому, что готовы платить премию за гибкость и возможность переложить риски и заботы на плечи собственника. Они хотят один раз выбрать офис и больше о нем не думать. Идеальная схема с точки зрения арендатора — это когда все расходы включены в аренду и все вопросы, связанные с недвижимостью, решает управляющий. При этом арендатор хочет иметь выбор. Но не между плохим и худшим, а между хорошим и отличным.

И это нормально. Все отрасли движутся в сторону улучшения сервиса и удешевления товара. Кто платит деньги, тот и заказывает музыку. Клиент прав даже тогда, когда он неправ. И когда в 2013 году на офисном рынке Петербурга замаячил кризис, возникла надежда, что рынок наконец–то двинется навстречу потребителю. Бизнес–центров стали строить меньше, но гораздо с большим вниманием к потребностям арендаторов. Рынок перешел на рубли, собственники стали развивать дополнительные услуги, на смену сухим объявлениям "сдается офис" пришел интересный и креативный маркетинг. Казалось, еще чуть–чуть, и количество перейдет в качество.

Но… тут пришел "Газпром". Монополия и ее сателлиты съели половину прироста рынка за 2012–2016 годы. Без нее уровень вакансии составлял бы не 10%, а более 25%, и рынок неизбежно превратился бы в рынок арендатора. Но вместо этого все новые удобные и современные здания оказались заняты еще на этапе строительства и на рынок даже не попали. Для других арендаторов выбор оказался ограничен лишь теми объектами, которые "Газпрому" не приглянулись.

Пару лет рынок балансировал на грани равновесия. Но с преодолением кризиса и началом роста экономики опять свалился в пучину дефицита. Сегодня выбор среднего арендатора в Петербурге ограничен пятью–шестью подходящими офисами. Цены уже превышают пиковые значения 2012 года, а качество новых проектов порой весьма сомнительно. Например, офисом класса А может называться помещение на обшарпанной лестнице и с туалетом в соседней парадной. Или к офису площадью 400 м2 (а это минимум 40 сотрудников) может вообще не прилагаться парковочных мест. И арендаторы берут просто потому, что альтернатив нет — дефицит. А это означает, что предоставленную кризисом возможность улучшить рынок мы, увы, прошляпили.