Федеральные игроки будут укрепляться

Довольны ли вы продажами в вашем петербургском проекте Royal Park на Петровском острове?

— Мы считаем, что они идут хорошо. В I квартале они нас вообще порадовали, во втором ситуация пока чуть хуже. Всего на продажу выставлено 298 апартаментов, из которых мы реализовали примерно пятую часть. Но мы к этому относимся спокойно, потому что понимаем, что в элитном сегменте в основном продается уже готовый продукт.

Петербургские застройщики говорят о снижении спроса на жилье. Вы видите такую динамику?

— По своему проекту мы этого не заметили, но в целом по рынку подобная тенденция, безусловно, есть. В элитном сегменте проседание спроса, конечно, не 20–30%, может быть, до 6%. Но в элитных домах в силу специфики жилых комплексов достаточно продать две квартиры, чтобы показатели изменились, так что эти цифры не критичны.

Какие факторы сегодня сильнее всего влияют на продажи?

— В основном, конечно, макроэкономические. Например, доходы населения — это макроэкономический фактор. Также стоит сказать и о миграционных процессах, происходящих в стране, об экспатах и крупных корпорациях.

Влияет на ситуацию и ключевая ставка Центробанка, для нас будет важно, если она продолжит тенденцию к снижению. Влияет на продажи и ситуация на ипотечном рынке, в первую очередь сворачивание госпрограммы поддержки ипотеки. И сейчас, с одной стороны, объемы кредитования растут, но могли бы расти еще быстрее, если бы ставка была ниже. Сегодня есть инфраструктурная поддержка — хорошо, что Минстрой выделяет 26 млрд на развитие инфраструктуры, это важный шаг, но, с другой стороны, меры поддержки могли бы быть и более разнообразными.

Макроэкономика в первую очередь влияет на психологию покупателя: он ждет, будет ли лучше или произойдет что–то негативное. И это непонимание того, что будет, создает некоторую нервозность на рынке.

Вы упомянули об ипотеке. Ваш покупатель тоже пользуется кредитами?

— Конечно, но преимущественно в проектах массовой застройки. Приобретающие элитное жилье люди чаще всего имеют "живые" деньги. Но в целом по компании — по крупным проектам в Екатеринбурге, Перми, да и в Москве — доля покупок с привлечением ипотечных кредитов составляет 50–60%.

Параметры и сроки реализации вашего петербургского проекта не меняются?

— Нет, это принципиальная политика компании: у нас за все время работы с 2005 года никогда не было переноса сроков проектов, не было обманутых дольщиков. Для нас критичен перенос даже в пределах месяца, а уж на годы мы тем более ничего не переносили. Проект мы сдадим точно в срок, как и заявляли. Все параметры также остаются прежними, и роста цены по нему тоже нет. Вообще сейчас в Royal Park мы занимаемся фасадами и внутренними работами. Идет совместная с городом работа над созданием набережной — мы ее спроектировали, а город должен построить. Для нас очень важно, что город нам помогает в этом.

Помимо набережной нам важно, чтобы внутренняя акватория для марины была завершена также вовремя. Это уникальная составляющая нашего проекта, мы планируем создать яхт–клуб. И мы знаем, что очень многих людей привлекает именно эта часть нашего комплекса при выборе жилья.

Новых проектов на Петровском острове не планируете?

— Петровский остров — это достаточно новая территория для девелоперов, и для нас очень важно, что именно наш проект дал толчок развитию этой территории как локации для строительства элитного жилья, заставил обратить на него внимание и других застройщиков. Конечно, это общие слова, что Крестовский свои возможности уже исчерпал. Важно, что Петровский осваивается в принципиально иное время, и это действительно территория, близкая к центру.

Мы смотрим разные участки, готовы обсуждать варианты, но сейчас не лучшее время для приобретения земли. Вообще тенденция такова, что девелоперы сейчас не приобретают участки за деньги, а просто финансируют стройку. В Москве это уже все поняли, а в Петербурге пока еще осознание того, что это более современная схема, не пришло. Психологически сложно отказаться от владения участком, но нужно понимать, что каждый должен приходить со своими компетенциями. Девелопер, вкладывая деньги в строительство, может значительно повысить капитализацию земли, что выгодно для владельца участка.

Выгода заключается также в том, что получить хорошие деньги за большой земельный участок сегодня практически нереально, тут может речь идти о демпинге и высокой конкуренции. А вот совместные проекты лендлордов и девелоперов — это более реально.

А вообще предложение на рынке земли есть?

— Предложение есть, даже местами избыточное, так что можно сказать, что сейчас рынок покупателя. Что касается цен на землю, то основные перемены коснулись того, что цены на участки, которые до кризиса номинировались в валюте, ушли в прошлое. После резкого роста курса доллара все девелоперы работают исключительно в зоне рублевой экономики, это уже никто не обсуждает.

Конечно, есть какие–то суперплощадки, по которым может идти речь о денежных сделках, но в большинстве рядовых случаев более перспективным является сотрудничество владельца земли и девелопера. Тем более что с землей все непросто: законодательство ужесточается, растут ставки земельного налога, усложняются требования к использованию земель сельхозназначения.

Каким должен быть участок, подходящий вам?

— Ничего нового я тут не скажу: должно быть уникальное местоположение объекта, нужно оценить инфраструктурные возможности площадки, соотношение цены и качества, геологические особенности — перечислять можно долго. Кроме того, у каждой компании есть свои внутренние требования, в том числе к доходности проекта. Нужно учитывать и то, что рынок Петербурга достаточно сильно освоен, он высококонкурентен, при этом роста спроса нет. Поэтому нам, как федеральному девелоперу, нужно выходить сюда осознанно, с просчитанными проектами.

А редевелопмент промышленных территорий вас интересует?

— Интересует, конечно. Но для того, чтобы реализовывать крупный проект, нужно понимать позицию власти, нужно, чтобы были расставлены приоритеты, чтобы было понимание, как мы будем взаимодействовать с владельцем земли. А просто добавлять себе квадратных метров в копилку не имеет смысла — сегодня рынок достаточно сбалансирован, и любое масштабное увеличение предложения будет играть против рынка.

Как вы относитесь к тому, что на девелоперов ложится достаточно большая нагрузка по строительству социальных объектов?

— В крупных проектах мы осознанно часть социальных объектов строим сами, не дожидаясь, пока власти что–то сделают. Например, в районе "Академический" в Екатеринбурге мы строим и школы, и детские сады, ведь для комплексного проекта очень важно, каким будет качество среды. Но нельзя возлагать всю нагрузку на девелопера, просто потому, что это моментально переводит продукт в другую ценовую категорию. И если нагрузка чрезмерна, то рушится вся рентабельность проекта, рассчитанная ранее. Это трагедия для любого девелопера, поэтому нам так важно понимание правил тех регионов, где мы работаем. И обязательства сторон должны быть зафиксированы на старте, и государство, и девелопер должны знать, за что они отвечают. Тогда не будет ни обманутых дольщиков, ни срыва проектов.

За последнее время было внесено много изменений в 214–ФЗ. Как вы к ним относитесь?

— Изначально мы были за эти изменения, ведь когда вы реализуете крупный проект, то изначально должны стоять на стороне покупателя. Если проект большой и растянут во времени, а первые покупатели будут недовольны, то следующие покупатели к вам уже не придут. Плюс для федерального игрока вопрос бренда — это вопрос капитализации компании. И недопустимо, что один проект скомпрометировал федеральный бренд. Но, к сожалению, появились группы юристов, которые специализируются на исках к девелоперам от дольщиков — и эти возможности открыла новая редакция 214–ФЗ.

К счастью, сейчас закон дорабатывается, и мы надеемся, что в течение года все вопросы будут решены. Рынок должен быть сбалансирован и конкурентен. Рынок должен внушать доверие покупателю. А это невозможно без адекватного законодательства.

Как развиваются ваши проекты в других городах, помимо Петербурга?

— В Екатеринбурге в рамках проекта "Академический" мы уже построили больше 1 млн м2, сейчас там живет уже больше 50 тыс. человек. Всего мы планируем построить там 9 млн м2. По мере того как проект растет, он укрепляет свою репутацию, и район становится все более привлекательным по мере развития инфраструктуры. В год мы продаем около 140 тыс. м2, но в отдельные годы продавали и более 200 тыс. м2.

В Перми очень активно растет наш проект "Гулливер". Он развивается даже опережающими наши ожидания темпами, поскольку в городе был большой отложенный спрос. Я думаю, что он станет украшением Перми — мы строим в центре города здания по проекту французского архитектора, сохраняя при этом старинный парк. Здесь же мы построили ЖК "Астра" — на исторической территории, где раньше были пассажи "Черного рынка" и табачная фабрика. Для нас это уникальный опыт, поскольку нам пришлось много работать с реставраторами, восстанавливать фасады.

Еще один объект — в Ростове–на–Дону — находится в стадии проектирования. Это тоже нетривиальная задача, так как он располагается на территории бывшего аэропорта. И мы хотим оставить посадочную полосу, ведь, с одной стороны, это выдерживающая высокие нагрузки площадка, а с другой — это готовое связующее звено для района, которое дает возможности и для транспортного сообщения, и для прогулок. В Москве и Московской области у нас сейчас около 10 крупных проектов совокупной площадью около полумиллиона квадратных метров.

Чего вы ждете от 2017 года? Какие тенденции на рынке будут преобладать?

— За последний год маржа не изменилась, но тенденция к снижению присутствует. И если мы посмотрим на рынок с 2000 года, то она, безусловно, ниже. В целом это объективный процесс, ведь чем больше удовлетворяются потребности людей в жилье, тем ниже маржинальность, и мы приближаемся к европейским нормативам — 5–8%, это нормально. При этом рынок остается привлекательным для инвестиций. Кроме того, если ключевая ставка Центробанка продолжит снижаться, то у людей появится стимул вложить деньги, лежащие на депозитах, в проекты по строительству жилья. Сейчас приобретается не так много жилья в инвестиционных целях, но при снижении ставок по депозитам вложения в недвижимость становятся более интересными. Конкуренция в этом сегменте будет возрастать, и все будет определять качество. А это означает, что будут укрепляться федеральные игроки, потому что разработка качественного продукта требует серьезных затрат.

Биография

Вениамин" Голубицкий Президент ГК "КОРТРОС".

До создания "РЕНОВА–СтройГруп" 9 лет работал в государственных органах власти Свердловской области, где занимался широким кругом вопросов: от социальной сферы до управления государственной собственностью. В 2003–2005 годах занимал должность руководителя администрации губернатора Свердловской области.

Справка

ГК" "КОРТРОС"

Преемник ГК "РЕНОВА–СтройГруп", основанной в 2005 г. Реализует проекты по созданию объектов недвижимости с уникальными характеристиками жилой среды "нового качества жизни" для российского потребителя. Консолидированная операционная выручка в 2016 г. — 19,5 млрд рублей. Проектные офисы расположены в Москве, Cанкт–Петербурге, Екатеринбурге, Перми, Ярославле, Краснодаре.