Без пяти. Что Петербургу принес бы снос хрущевок

Есть некоторый парадокс в том, что снос хрущевских панельных домов стал предметом общественного протеста. Если бы кому–то рассказали об этом в то время, как строилось это презираемое практически всеми жилье, с наибольшей вероятностью вам рассмеялись бы в лицо. Убогость быта и отсутствие альтернативы — вот с чем большинство ассоциировали хрущевки. Даже несмотря на то, что они были чуть не самым гуманным жестом советской власти. Теперь, когда их решили снести, следовало бы ожидать ликования, но вместо него — еще большее недовольство. Впрочем, не беспричинное.

Послевоенное домостроительство

Драма условного послевоенного строительства в СССР не уникальна. Дешевые панельные дома были практически единственным способом оперативно преодолеть жилищный кризис, накрывший практически всю Европу. Важно понимать, что потребность в жилье была продиктована не только разрушениями военных лет — она тянулась наследием аж из XIX века, когда огромное количество горожан обитали в трущобах. Требования к уровню минимального комфорта неуклонно росли. Чтобы понимать динамику, можно привести пример центра Парижа, где население с 1920–х по 1970–е сократилось на треть в силу того, что многие квартиры были оборудованы ванными и кухнями.

Советское постановление о борьбе с архитектурными излишествами было лишь чуть запоздалым вливанием в общую тенденцию. Картина везде была более или менее одинаковая: дома строили с расчетом на то, что они должны простоять один–два–три десятка лет, а многие из них стоят до сих пор.

Проблемой было не только качество материалов, но и городская среда, как правило недостаточно насыщенная в событийном и визуальном отношении, а главное, социальный состав населения. Последний фактор может быть даже более значительным в эмоциональном восприятии жилищных проектов, чем собственно их архитектура. Известно, что социальное жилье очень часто имеет неблагополучную судьбу именно потому, что досталось обитателям даром и они воспринимают его не как собственность, а как подобие тюрьмы. Многократно пересказанная история про снос комплекса «Пруитт-Айгоу» в Сент–Луисе, построенного как раз в 1970–е годы (архитектор — Минору Ямасаки), — это история провала в первую очередь не планировочных решений, а социальной утопии. Людям хотели подарить крышу над головой, возможность общения и т. д., а получили опасную преступную среду. Чем менее однородный социальный состав, тем более благополучным следует считать проект.

В этом отношении роль хрущевок сложная и менялась со временем. С одной стороны, они были навязаны и не имели альтернативы, и первым жильцам с семьями приходилось иногда в них крайне трудно. С другой — уже сама по себе отдельная квартира в СССР была удачей, пятиэтажки не всегда были местом концентрации бедности. Сегодня же, в ситуации свободного рынка, они часто представляют собой вполне сносный вариант жилплощади для тех, кто готов идти на компромиссы вроде отсутствия лифта и низких потолков. Хрущевки часто удачно расположены по отношению к центру города, а среда вокруг них несравнимо более человечна, чем в более поздних дворах, многие из которых превратились в бесконечные парковки.

Цели и задачи

Так или иначе, замена домов явно не лучшего качества на новые должна бы приветствоваться. Причины протестов объясняются тем, что отношение к современному жилью экономкласса по разным причинам не менее радужное, чем когда–то к простеньким пятиэтажкам, и даже более агрессивное, поскольку проблемы своего времени всегда воспринимаются более остро. Нет образа того не то чтобы рая, но просто приятного для жизни места, на которое хрущевки хотелось бы променять. Заявляя о намерении избавиться от пятиэтажек, власти не могут предложить им никакой лучшей альтернативы. Вся идея на сегодняшний день заключается в том, чтобы из пяти этажей получить пятнадцать. Бывшие жильцы получат те же квадратные метры, только с меньшим комфортом за дверью парадного. Хотя по–хорошему реновация должна была бы решать несколько принципиальных задач: сохранение и улучшение качества среды, улучшение качества архитектуры и улучшение энергоэффективности. Последнее качество, вне всякого сомнения, в ближайшие десятилетия будет ключевым для городской недвижимости, и игнорировать это сегодня — значит обрекать себя на еще одну реновацию в небесконечно долгой перспективе. Ничего из этого заявлено не было, а значит, аргументов в пользу своей позиции у инициаторов реновации нет. Отторжение не оттого, что кто–то на этом заработает, а из–за отсутствия хотя бы иллюзорной миссии у проекта.

В теории первым посылом перестройки хрущевок должна быть забота об их же жителях, а это значит, что любые решения должны приниматься только во время открытого обсуждения, а под расселение выбираться в первую очередь самые неблагополучные объекты.

Риски

Недостаток нынешнего плана еще и в том, что сама возможность его осуществления под вопросом. Грубо говоря, на месте нынешнего малоэтажного жилья хотят построить многоэтажное и частично продать. При этом никаких сколько–нибудь уверенных прогнозов на спрос не существует. Никто не может дать гарантии, что квартиры будут продаваться в ближайшие годы. По проекту реновации в Петербурге обязательства по предоставлению жилья городу были выполнены компаниями на сотую часть. Словом, есть о чем задуматься.

Для Петербурга появление высотного жилья на месте пятиэтажек означает стягивание кольца «спальников» вокруг центра, которое в перспективе может создавать разрушительный экономический эффект на историческую застройку, создавать ей конкуренцию на рынке недвижимости. Покупатель квартиры в ситуации изношенного жилого фонда в центре скорее предпочтет квартиру в новом доме в прилегающем районе. Не говоря о том, что после уплотнения района хрущевок застройщикам покажется довольно естественным начинать потихоньку сносить ветхое жилье в центре, чтобы построить на его месте что–то более свежее и высокое.

Не только хрущевки

Драматизм петербургской реновации заключается в том, что под нее попадают и послевоенные кварталы, построенные пленными немцами. Здесь речь идет о совершенно ликвидном во все времена жилье, уникальных городских уголках, о пристойной по любым меркам архитектуре. Значительную часть таких домов в Ульянке уже снесли, на очереди — «Нарвская».

Решение

Говорить, что хрущевки нужно навечно сохранить как есть, — значит говорить глупость. Срок их жизни не бесконечен, условия жизни не идеальны, качество среды тоже не образцовое, хотя и на два порядка лучше, чем в современных кварталах.

Существуют, однако, гуманные способы решения проблемы. В богатых европейских странах такое жилье реконструируют и снабжают новыми социальными функциями. Показателен пример Берлина, где было принято решение сохранить панельное жилье, оставшееся в наследство от ГДР, как памятник истории. Дома укрепляли, меняли в них практически все коммуникации, изолировали окна, делали цветные фасады. В Роттердаме в 2010 году запущена программа реконструкции одного из районов, где стоит панельное жилье, с целью перевода его на энергетическое самообеспечение. Такие решения кажутся привлекательными, но могут реализовываться только за счет бюджетных средств. В Германии, например, социальное жилье сдается в аренду, а значит, реновацию хотя бы частично можно окупить повышением арендных ставок.

И нигде, конечно, речь не идет о таких объемах панельного жилья, как в России.

Остается два выхода. Первый — растягивать программу на гораздо более длительный срок, года до 2040–го, постепенно проводить ее за счет жильцов и с их участием. В России такого опыта нет, но что–то так или иначе все равно придется делать впервые. Другой вариант — все же застраивать старые кварталы, но не так, как предлагается, а все тем же жильем средней этажности, только более плотно расположенным. Современная практика показывает, что, не выходя за пределы семи этажей и не жертвуя качеством среды, плотность застройки можно увеличить в несколько раз. В таком случае прирост населения не будет драматичным, а застройщик тем не менее сможет окупить затраты за счет коммерческих продаж двух третей квартир. Есть вероятность, что спрос на недвижимость в таком случае будет более уверенным, так как качество среды не пострадает, а может и улучшиться в отношении разнообразия инфраструктуры.

Postscriptum

Парадоксальным образом авторы нынешней реконструкции совершают ту же глобальную ошибку, что и строители хрущевок. В стремлении сэкономить ресурсы они хотят обеспечить потребности сегодняшнего дня еле–еле. Это значит, что морально устареть «обновленное» жилье может еще быстрее, чем предыдущее. Берясь за реновацию, хорошо бы для начала представлять себе, каким будет «современное» жилье году к 2037–му, и стараться строить его. В противном случае через 20 лет будет все то же — очередные бульдозеры.

Великобритания

После войны в Великобритании была запущена большая правительственная программа по строительству блочных домов. Речь шла о загородном жилье на одну или две семьи. Правительство Уинстона Черчилля запланировало программу, в рамках которой за 5 послевоенных лет должны были построить полмиллиона таких домов, однако к 1951–му возвели всего около 150 тыс. Существовало около 10 моделей домов. Срок их службы по плану должен был составлять всего 10 лет. В качестве материалов использовались железобетон и асбест. Только в последние 15 лет это жилье стали сносить — с 2000 года количество сохранившихся домов уменьшалось вдвое с каждым годом. Некоторые модели домов хранятся в музеях.

Роттердам

Роттердам, как известно, город, который после войны полностью отстроили заново. Город по голландским меркам небогатый, так что здания, подобные нашим пятиэтажкам, до сих пор эксплуатируются без планов на замену. В 2010 году, однако, была разработана программа реновации одного из таких панельных кварталов в районе Шиброк. Идея состоит в том, чтобы при непосредственном участии жителей за несколько десятков лет так реконструировать дома, чтобы они полностью обеспечивали себя энергией, а на территориях между зданиями устроить огороды и фермы, так что и едой жители смогут снабжать себя в большой степени сами. В редизайне фасадов и придомовых территорий используется большое количество деревянных элементов. Характерно, что вся программа сделана с учетом небогатого населения и ставит своей целью создание лучших условий именно для тех людей, что уже населяют дома, а не перевод жилья в разряд более престижного.

Берлин

Германия столкнулась с проблемой панельных домов в масштабе, приближенном к российскому, после объединения страны. В Берлине примерно 700 тыс. человек жили в домах, построенных при ГДР. Их решено было сохранить и запустить масштабную программу регенерации. На ранних стадиях она оплачивалась из федерального и городского бюджетов, однако власти считали, что со временем вложения окупятся — отчасти за счет создания новых рабочих мест, отчасти за счет аренды. Также была придумана гибкая система кредитования частных лиц, благодаря которой они смогли бы самостоятельно улучшать качество жилья. Наконец, немецкие законы допускают возможность так называемой кооперативной собственности на землю. Например, жильцы могут владеть придомовыми территориями или первыми этажами и сдавать их в аренду, чтобы иметь возможность нести расходы по ремонту дома.

Ленинградские хрущевки

Хрущевки — пятиэтажные дома, которые строились в СССР начиная с конца 1950–х годов и названы именем инициатора их строительства. Среди хрущевок есть дома из кирпича и газобетона, но панельные — самые распространенные. Первые хрущевки в Ленинграде построили после 1958 года на Охте. Всего в Ленинграде построили 2356 хрущевок. Расчетная норма жилой площади на человека в хрущевках составляла 9 м2. В самой распространенной 507–й серии площадь однокомнатной квартиры составляла 31,1 м2, двухкомнатной — 44,4 м2, трехкомнатной — 54,4 м2. В серии ГИ, разработанной при участии известного ленинградского архитектора Александра Жука, площадь трехкомнатной квартиры составляла 44,5 м2, но зато одна из комнат имела функцию гостиной. В программу «Реновация СПб» изначально входили 1,1 тыс. домов, среди которых не только хрущевки, но и послевоенные дома. На данный момент обязательства компании перед городом выполнены на 1%.