В какие виды недвижимости стоит вкладывать деньги, чтобы они приносили доход

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar:

Я хочу поговорить о рынке апартаментов. Мы в России стали анализировать его первыми. У нас есть свой проект в этом сегменте — апарт–отель Vertical. Поэтому нам особенно важно было понимать, что происходит. В мире более 820 тыс. апартов. Самые передовые страны — США и Канада (на их долю приходится больше половины сегмента), а доля Петербурга невелика — 0,5% от общего мирового предложения. И это уже неплохо, ведь еще несколько лет назад было 0%. Рынок апартаментов — это рынок–звезда. Он очень быстро развивается и дает инвесторам реальную возможность зарабатывать. За 2015–2016 годы число проектов апарт–отелей в городе выросло на 210% (их уже более 30), спрос увеличился на 234% (например, только в 2016 году было продано 560 юнитов), а предложение — на 120% (достигло 4136 юнитов). При этом цены практически не меняются. На долю инвестиционного сегмента апарт–отелей приходится 42% рынка (остальные проекты строятся для проживания). К слову, Петербург в этом смысле отличается от Москвы, где 10 тыс. апартаментов, из которых 90% предназначены для жизни, а не для инвестиций. Пока в Петербурге строят в основном апарт–отели бизнес–класса. Это совпадает и с предпочтениями покупателей, в том числе инвесторов. Инвестиции в апарт–отели оправданны — приобретенные юниты могут принести максимум 15–16% годовых. Резюмируя, скажу, что рынок апартов как активный подросток: он в самом начале пути, полон сил и еще долго будет расти. Инвесторам стоит обратить на него внимание.

Дмитрий Парняк, частный инвестор:

В 2014 году я инвестировал 4 млн рублей в апарт–отель Vertical компании NAI Becar — купил там апарты площадью 25 м2. Это был первый подобный опыт в моей жизни. И, если честно, я долго выбирал между разными видами вложений. Положился на слова менеджера, который заверил, что диапазон доходности при таких инвестициях будет 10–14% годовых. Так и получилось — сейчас доходность 13–14%, и не исключаю рост до 15–16%. Апарты оказались выгоднее депозита, который приносит 8–9% в год, выгоднее жилья, где можно заработать 9–10% при гораздо более высоких рисках, выгоднее акций, где без брокера не разобраться. В случае с моими инвестициями я вообще не вникаю в вопросы управления недвижимостью. Просто отдал деньги, заключил договор с УК и регулярно получаю деньги на карточку. Очень удобно.

Алексей Фурсов, президент «Евразия Холдинг»:

Рынок очень изменился. Говорите о доходности 10% годовых при вложениях в недвижимость? Но это надутые цифры, нет этого! На жилье можно заработать максимум 5% годовых. Это ниже, чем ставки по депозитам. А мы вроде о бизнесе здесь говорим. Что делает бизнес? Берет в банке кредиты на развитие. Самые низкие ставки сейчас в Сбербанке — 11,4% годовых. И о каком бизнесе, скажите, при таких ставках может быть речь? Мой совет — не вкладывайтесь в жилье. Если очень нужно — снимайте, но не покупайте. На этом не заработаешь. Можно вкладывать деньги только в коммерческие площади стрит–ретейла. Здесь при правильной покупке можно заработать 15–16% годовых. В особенно удачных случаях — около 20%. Все хотят сесть на Невском. Но там доходность от стрит–ретейла — 7% и нет окупаемости в 10 лет. Такую окупаемость дают только объекты у метро. Но и там некоторые не сдаются годами. И виноват не кризис, а насыщение рынка. В начале нулевых все было иначе. Наш рынок был недооценен, "квадрат" был дешевле, все было дешево, и прибыли были высокие. Сейчас рынок Петербурга и Майами дает примерно одинаковую доходность в недвижимости. Время больших прибылей закончилось.

Владимир Хильченко, президент холдинговой компании «Созвездие Водолея»:

Я вкладываю деньги в разные объекты: промышленные активы, элитное жилье, коммерческую недвижимость. За границей больше не инвестирую, хотя такой опыт у меня тоже был. Но сейчас это очень рискованно. Вложения делаю и долгосрочные, и краткосрочные. Все зависит от поставленной цели, бюджета и ожиданий. Всегда иду от финансовых показателей конкретного проекта. И основной из них для меня как инвестора — это рентабельность вложений. Грубо говоря, если я вложу 100 рублей, то сколько в итоге получу. Из соображений рентабельности сейчас, на мой взгляд, выгоднее всего вкладывать деньги в промышленность. Но недвижимость тоже со счетов не сбрасываем. У меня есть девелоперский проект у Московского вокзала — там будет четыре здания, в том числе жилье и гостиница. Когда я искал проект для вложений, было одно требование — рентабельность 30%. Ниже не смотрел. В итоге получается 36%. Я доволен. Но, как говорится, важно, кто и как считает. Если вспомнить, что землю под проект я купил 10 лет назад и долго ее оформлял, то те же 36% не получатся. Но я для себя решил, что вложения в землю фиксирую в цене и на эту сумму процент не считаю. Иначе вообще нет смысла инвестировать.

Да, цены на недвижимость растут. И за 5 лет, что длится стройка, они могут вырасти прилично. Но инвестор должен понимать, что это кажущийся рост и условный заработок. Ведь есть инфляция. О ней мало говорят, но она есть: официальная — 6%, а реальная — все 15%. Вот и считайте, получится ли заработать 20% годовых, вложив деньги на нуле и выйдя из проекта после сдачи. Вряд ли. В нынешней ситуации, если ты сохранил капитал и хоть чуть–чуть заработал, уже хорошо.

Екатерина Запорожченко, генеральный директор Docklands Development:

Мы строим лофты в Петербурге. У нас в портфеле два таких проекта — на Среднем пр. В.О. и на продолжении наб. Макарова. Самый крупный лофт–проект в Петербурге — Docklands на берегу Малой Невы. Он состоит из шести зданий апартаментов, выполненных с отделкой под ключ, немецкой кухней и дизайнерской мебелью. Ключи от первых двух зданий мы передадим покупателям уже в конце этого года. Мы строим энергоэффективные здания по самым современным технологиям: с усиленной теплоизоляцией, наши стены в 2,5 раза толще обычных, с энергоэффективными оконными системами, не выпускающими тепло зимой, устанавливаем окна в зоне утеплителя для избежания тепловых мостов, проклеиваем их специальными гидро– и пароизоляционными пленками для обеспечения герметичной оболочки здания и устанавливаем механическую приточно–вытяжную систему вентиляции для постоянного притока свежего воздуха с улицы. Это будет город в городе, со своим детсадом с бассейном, рестораном, бизнес–центром, террасами, фитнес–клубом, бассейном 25 м и сервисами уровня гостиницы класса пять звезд. Во второй очереди строительства планируется разделить аудиторию покупателей на две части: buy–to–live (апартаменты для семейной жизни) и buy–to–let (апартаменты для сдачи в аренду). Консультантом инвестиционной программы второй очереди строительства является компания NAI Becar. Стоят такие апартаменты от 3 млн рублей. Доходность от вложений в эту недвижимость может быть до 15% годовых при сдаче ее в аренду с помощью управляющей компании. Апартаменты покупают как выгодный арендный бизнес. Покупатели зарабатывают не только 20–30% на росте цены, но и на последующей сдаче в аренду. Мы уверены, что проект привлечет как ценителей стиля лофт в повседневной жизни, так и инвесторов.

Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI:

В нашем портфеле есть проект необычного формата ArtStudio — творческие мастерские на 2–й Советской ул., 4. Когда мы его задумали, решили для себя, что традиционный формат апартаментов не годится: скучно, и конкуренция высока. Идею подсказал "гений места" — тихий район, рядом с пл. Восстания, в самом центре города и его истории, в окружении истинно петербургской архитектуры. Сама атмосфера располагает к творчеству — неважно, занимаешься ты им профессионально или в качестве хобби. И мы не ошиблись — за год в проекте продано 45% помещений. Здание очень красивое (вообще я считаю, что для инвестиций нужно выбирать красивую архитектуру) и удобное — в нем есть не только арт–студии различных планировок и метража, но и необходимая для активной жизни инфраструктура: офисы, рестораны, видовые террасы. В проекте все соответствует задуманной концепции — от ниш в холле для экспозиций до гостиничных сервисов.

Эту недвижимость легко купить — предусмотрены удобные варианты рассрочек. И легко ею управлять — для этого создана специальная УК. Доход инвестор может получить двух видов: за время строительства объекта — около 20% годовых, и от сдачи будущих мастерских в аренду — около 12%.

Наша компания планирует и дальше развивать необычные форматы недвижимости, и под каждый новый проект мы будем искать свою уникальную идею. Сейчас, например, мы приступили к реализации совместного проекта с Сестрорецким курортом, будем заниматься реновацией санатория, превращением его в современное wellness–пространство, с возможностью круглогодичного проживания, оздоровления и отдыха. Тоже нестандартный и перспективный продукт.

Вопросы из зала

Что за люди арендуют апарты? Почему они делают выбор в их пользу, а не в пользу жилья?

Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI:

Еще раз подчеркну, что ArtStudio — не апартаменты в привычном понимании этого слова. Мы рассчитываем, что арендаторами помещений в нашем комплексе станут люди творческие, которым важно жить в центре города, черпать вдохновение из окружающего пространства. Арт–студии для них могут быть более доступны, чем традиционное жилье в той же локации. И за эти деньги они получат еще дополнительные услуги и инфраструктуру, которые обеспечивают творческий процесс. В доме складывается коммуна творческих людей, создается среда. Это для арендаторов тоже ценно.

Екатерина Запорожченко, генеральный директор Docklands Development:

Более 60% апартаментов в нашем проекте — видовые. Sea view — общеизвестное понятие, которое ценится отельерами и гостями по всему миру. Наш арендатор придет за видом. Для бизнес–туристов и людей, рассматривающих долгосрочную аренду, не настолько важен вид, как комфорт и качество жизни. Для них мы предусмотрели все: ресторан, фитнес–клуб с бассейном, кафе с террасой, прачечную, химчистку, детский сад с бассейном, офисный центр, зону коворкинга. Наш проект подойдет любой категории арендаторов, будь то молодой и холостой менеджер, пара или семья с маленькими детьми.

Наталья Скаландис, директор PM NAI Becar:

Вопрос: "Кто будет арендовать?" — ключевой для девелопера и инвестора. Девелопер на старте должен представлять, для какого гостя строит и как будет его привлекать. Когда мы задумали проект Vertical, мы хотели привлечь золотую молодежь, так называемых молодых миллионеров. Под этот образ, зафиксированный в нашей концепции, мы затачивали инфраструктуру комплекса. Но после 2 месяцев продаж мы поняли, что таких людей в Петербурге просто нет или пока нет. Стали анализировать, проводить опросы, изучать рыночную ситуацию, локацию, а самое важное — посмотрели на неудовлетворенный спрос и откорректировали концепцию.

Сейчас у нас 75% гостей — люди бизнеса, остальные — это туристы, люди, приезжающие в Петербург на лечение, учебу и др. Наш гость — это бизнесмен, например посетитель того же "Лахта центра", который откроют в 2018 году. Причем после запуска центрального участка ЗСД привлекательность нашего объекта в глазах этой публики значительно выросла. А значит, и привлекательность в глазах инвесторов.

Знаете, все прекрасно на бумаге, но не забудьте про овраги. У меня часто бывают гости из других городов, которых надо где–то размещать. В очередной раз решил поселить их в апарт–отель. Опыт был негативный: в одном апарт–отеле выяснилось, что там мало инфраструктуры, а недвижимость сдают кому попало, в другом — чисто, но бедно. А номер между тем стоит 43 тыс. рублей в месяц. При этом мусор выносите сами, уборка и свет — за дополнительную плату. Гости были недовольны. Так что инвестиции — хорошо. Но очень важно, кто и как будет объектом управлять. К кому прийти с претензией, если проект не работает. И кто будет гарантировать доходность на вложения.

Наталья Скаландис, директор PM NAI Becar:

Мой ответ: управлять и гарантировать инвестору доходность должна профессиональная УК. Я сама руковожу такой компанией. Она эксплуатирует объект, продает доходность и дает гарантии по продукту. У нас в апарт–отеле Vertical 86 собственников. Разработано два формата получения доходности. Первый — УК берет ваши апарты в управление на 3–5 лет и гарантирует доходность 8% годовых. Второй с максимальной доходностью до 15% предполагает агентскую форму управления.

Мы ежемесячно отчитываемся перед инвестором через личный кабинет, прибыль по обеим программам перечисляем инвесторам на расчетный счет, а что касается ответственности по договору, то мы ее несем полностью. По всем статьям.

Апарты строят там, где жилье строить нельзя. Этот формат позволяет обойти закон. Для строителя все–таки выгоднее строить жилье или апарты?

Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI:

Для нас это принципиально разные направления. Арт–студии — это нишевый продукт под потребности узкой группы людей. И назначение этой недвижимости (жилое или нежилое) для них вторично. Могли бы мы построить простой жилой дом вместо ArtStudio? Нет, даже если бы нам сказали: забудьте о градостроительных правилах и делайте что хотите. Мы бы все равно сделали ArtStudio. Потому что такого больше не делает никто. А на конкурентном рынке выживают те, кто придумывает что–то новое.

Почему, создавая апарт–отели, девелоперы не используют такой финансовый инструмент, как закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ)? Когда много собственников — это было бы логично.

Владимир Хильченко, президент холдинговой компании «Созвездие Водолея»:

От незнания. ЗПИФы — экзотика, это сложно. Как и кому удавалось с ними поработать? Начинаешь разбираться, и оказывается, что те же пенсионные фонды работают только с очень крупными инвесторами — с миллиардерами, которых в России человек тридцать. А, например, маленькие застройщики им неинтересны. А нам самим до фондов не добраться. Не встретиться никак. Хотя при случае с радостью бы поработали.

Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI:

Наша компания хорошо разбирается в различных механизмах привлечения денег: среди партнеров RBI — фонд Morgan Stanley, Сбербанк, другие банки. Но с ПИФ мы не работаем по одной причине — этот механизм неудобен для покупателя недвижимости, пай ничем не защищен.

Мы не имеем права рисковать деньгами клиентов, поэтому строим дома только по ФЗ–214, который защищает покупателя даже лучше, чем застройщика. Вопрос безопасности вложений — ключевой.