Владелец холдинга AAG Александр Завьялов о том, почему в 2017 году цены на жилье не вырастут

Александр, вы основали компанию в 2007–2009 годах, но продажи в первом инвестпроекте начались только в 2014 году, буквально в кризис. Почему выбрали это время?

— Мы его не выбирали. Реально к развитию собственного бизнеса я приступил в 2009 году, когда ушел из компании "ЮИТ". Хотя изначально я и многие сотрудники компании вели огромное количество проектов, лишь к 2014 году коллектив созрел к тому, чтобы взяться за самостоятельный проект, перейти к инвестиционной деятельности.

Как реальный старт работы компании, так и активное развитие первых проектов пришлись на непростые времена. И в этом я вижу большой плюс. С одной стороны, любой кризис дает возможность забрать доли падающих компаний, с другой стороны, это время, когда растущий организм бизнеса получает максимальную закалку, проверку на прочность.

Как идут продажи в вашем девелоперском направлении?

— Мы завершили первый проект, полностью распродав квартиры задолго до его окончания. Начали второй проект. Продажи, я считаю, могли бы быть и лучше. Но, скорее всего, ситуация здесь носит не частный характер, а общий — это макроэкономические, системные факторы и не относящиеся индивидуально к нашей компании.

Чувствуете, что ситуация достигла какого–то нижнего уровня? Рассчитываете, что в этом году ситуация будет лучше, чем в прошлом?

— Рассчитывать я, конечно, рассчитываю. Но четкого ощущения, что мы встали на ноги и теперь можно смотреть не вниз, а вперед и вверх, у меня нет.

Скорее мы где–то рядом с периодом стабилизации. Думаю, что резкого полета вниз не случится, но для оптимизма у меня тоже пока объективных причин нет. Прогноз в этой ситуации может быть один: если глобально, на геополитическом уровне удастся договориться и в страну в целом придут деньги, то ситуация будет улучшаться. Если договориться не получится, то ситуация в экономике останется прежней.

В прошлом году некоторые девелоперы говорили, что цен ниже, чем в 2016 году, точно не будет и в 2017–м будет рост. Произойдет это?

— Мне кажется, это какие–то мантры, которые все пытаются петь в надежде на то, что это случится. Я не вижу ни одного основания за исключением того, что на девелоперов нагружают социалку, транспорт. Но все это приводит лишь к тому, что растет себестоимость и снижается маржинальность.

Ну поднимете вы цены на рынке — но нет сегодня тех продаж и того спроса, которые позволят реализовать в продажах этот подъем цены. И те же люди, которые рассказывают о том, что будет рост цен, дают скрытые дисконты. Поэтому я не жду никакого роста цен в 2017 году. Единственное, чем он может быть продиктован, — это инфляционное скачки. А они, в свою очередь, могут произойти, если не будет никаких источников средств для внутренних рынков и будут предприняты альтернативные способы их насыщения. Например, включат печатный станок или что–то в этом духе. Но на носу выборы, так что вряд ли.

Какая средняя маржинальность у застройщиков в Петербурге? Снизилась ли она за последнее время?

— Последнее время она в среднем находится на уровне до 20% от полученного оборота. И регулярно снижается начиная с 2000–х годов, с того времени, когда вообще этот рынок сформировался. Маржинальность снижается, а рынок стабилизируется. Раньше рынок был совершенно дикий: дома строились, а экспертиза проходилась по исполнительной документации вместе с разрешением на строительство, при этом дом зачастую уже был полностью продан на основе договоров, которые укладывались на три листочка. А сейчас мы находимся в гораздо более упорядоченной ситуации, но существенно менее маржинальной.

В такой ситуации вы все равно будете начинать новые проекты?

— Будем, но аккуратно. Два проекта в этом году мы совершенно точно начнем, по ним подписаны контракты. И еще по двум проектам идут переговоры, из них мы выберем один. Это проекты в комфорт– и бизнес–классе. В целом мы намерены держать уровень три–четыре проекта, то есть регулярно в строительстве будет находиться 100–150 тыс. м2.

У меня нет супероптимистичных ожиданий, но мы начинаем проекты, потому что неудовлетворенный спрос на нормальное качественное жилье существует. Работать продолжать надо. Система настроится, цены изменятся, темпы продаж изменятся, возможно, формы продаж тоже изменятся. Я помню конец 1990–х — начало 2000–х, когда этот рынок развивался таким образом, что квартиры продавались за арматуру, за бетон, за батон и еще черт знает за что. Существовал бартер жилья. Мы этим механизмом не пользуемся, но он опять вернулся на рынок. Конечно, не хочется переходить к неденежным формам расчетов, но сам по себе рынок не умрет. Это спрос не первого уровня — это не еда, не одежда, но все равно своя квартира — это то, что стоит в целях у любого человека, семьи.

Планируете идти в другие сегменты рынка, кроме комфорт– и бизнес–класса?

— Нет. Работать в экономе просто неинтересно — это штамповка недорогого товара, в этой работе нет практически никакой креативной составляющей. Меня интересует создание среды, архитектуры, инженерной начинки. В ценах эконома это нереализуемо. А в люкс не хочу смещаться, так как эта работа слишком индивидуальная, это другого профиля продажи и клиенты. Мы хотим брать середину и немного выше, но не самый верх.

Ваш первый проект появился как часть Измайловской перспективы. У города были большие планы по созданию здесь какой–то единой среды. Но получились достаточно разрозненные проекты. Станет ли этот район комфортным для жизни?

— Думаю, станет, хотя идеология в каждом проекте самостоятельная. Каждый проект задумывался по–своему, не хватало взаимодействия. Но это свойственно не только Измайловской перспективе, а многим проектам, в которых большую территорию осваивает ряд девелоперов. Это одна из ключевых ролей комитета по градостроительству — связывать воедино территорию развития. Не всегда этого хватает, но сейчас об этом вроде бы задумались.

Если какую–то большую территорию ведет один застройщик, то она может быть разумно сбалансирована, а в Измайловской перспективе этого не получилось, но каждый проект сам по себе интересный.

Когда территорию ведет один девелопер, возникает опасность возникновения какой–нибудь "Северной долины", где все будет одинаково.

— Я не совсем понимаю, что плохого в "Северной долине". Я много слышу всяких упреков в адрес этого проекта. Что там все заасфальтировано и мало зелени — ну да, это, наверное, один из минусов. Но нет ничего плохого в том, что проект единым образом стилизован по архитектуре. То, что там получились каменные джунгли, может быть, не очень хорошо, но это издержки экономкласса. Если бы эти дома были пяти–семиэтажными, то, наверное, было бы приятнее. Но тогда экономика процесса была бы другая. Это уже вопрос регулирования. Если городу нужны пяти–семиэтажные дома, как в скандинавских странах, отлично, я за всеми руками, тогда и регулируйте таким образом. Но и за участок тогда городу заплатили бы раз в пять меньше. Так что ничего плохого я в "Северной долине" не вижу. Уж точно не хуже "кораблей" советской застройки.

А вы сами какой район выбрали для жизни?

— Я живу на Васильевском острове, который я обожаю, и никакой другой альтернативы не вижу. С моей точки зрения, с вводом ЗСД это вообще лучший район города по возможности оказаться в Репино или в аэропорту через 20 минут после выезда из дома. Сейчас я купил землю, собираюсь строить загородный дом, где планирую жить не меньше половины времени в году.

Планируете строить в Москве или других регионах?

— Про Москву даже не думаю. Мы изучали возможности масштабирования бизнеса в регионы: рассматривали буквально все города с населением больше 500 тыс. человек. К сожалению, оказалось, что можно по пальцам одной руки пересчитать регионы, в которых маржинальность подобного рода бизнеса будет на уровне, близком к Петербургу. После этого изучения запал работы в регионах несколько снизился. Будем принимать решение после того, как ситуация с будущим экономики будет ясна. В целом в некой стратегической перспективе я сейчас больше думаю о возможности работы на рынке ближнего зарубежья. Изучаю возможность развития проектов в Восточной Европе, Прибалтике. Рынок там гораздо менее маржинальный, но он значительно более развит с точки зрения законодательства, правил игры, его можно прогнозировать гораздо более уверенно.

Чего не хватает петербургскому законодательству в этой сфере по сравнению с европейским?

— Я бы даже говорил не про петербургское законодательство, а про все уровни в целом. С тех пор как я работаю на рынке строящейся недвижимости — с 2000 года, я не помню хоть сколько–нибудь длительного времени, когда мы могли бы пользоваться одним и тем же законодательством. Правила игры постоянно меняются. Изучение новых инициатив законодателей — это ничуть не меньшая задача, чем ведение основного бизнеса.

Надеюсь, что большинство этих инициатив направлены на улучшение и вызваны объективными проблемами, но хотелось бы только, чтобы изменения были реже. Не хватает стабильности.

Строительство детсадов, школ за счет застройщиков стало практически привычным делом, а если нужно будет строить и часть дорог, выдержит ли экономика проектов? Это логично в нынешней ситуации или перебор?

— Я давно потерял нить того, что здесь логично. Логично, когда государство занимается своим делом — собирает налоги и решает вопросы социальной, транспортной инфраструктуры. Но мы находимся в реальности, а не в идеальном мире. Когда объем обязательств станет таким, что проще будет деньги не инвестировать, а положить на депозит и закрыть бизнес, тогда процесс увеличения обязательств остановится. Но почувствовать это удастся только тогда, когда эта черта будет пройдена. Для некоторых компаний она может стать надгробием.

Деньги же из воздуха не возьмутся: продажи лучше не становятся, цены не взлетают. Сегодня объем обязательств достаточно определен. Но не создано никакой законодательной базы для того, чтобы все эти затраты можно было учитывать в себестоимости и не платить с потраченных на социалку денег налоги на прибыль. Это какая–то ненормальная картинка. Посмотрим, чем это закончится.