Пустые школы за счет покупателя: о парадоксах в строительстве

Разговоры о социальной инфраструктуре в проектах комплексного освоения территорий (КОТ) за последние несколько лет уже набили оскомину. Только ленивый не ругает власти, которые переложили строительство садов, школ и прочих объектов соцкультбыта на застройщиков, заявив, что бюджетных денег на них не хватает. Но если посмотреть на текущие проекты КОТ, мы увидим, что социальная инфраструктура — не такой уж важный для них вопрос.

Это связано с квартирографией новостроек. Там более 60% (а то и все 80%) — это студии и однушки. Семьи с детьми их, как правило, не покупают. Там живут молодые семьи, студенты, приезжие, которым не нужны ни школы, ни детские сады. Зато им нужна качественная транспортная инфраструктура, торгово–развлекательные комплексы, кинотеатры, магазины, банки и т. д.

Если застройщик запланировал 500 тыс. м2 жилья, ему придется построить и школу (средняя стоимость — 1,1 млрд рублей), и минимум три детских сада (средняя стоимость каждого — 400 млн рублей). Но они нужны максимум 20–25% покупателей, а платят за нее все, потому что расходы на социальную инфраструктуру ложатся на стоимость "квадрата". В итоге заполнить сады и школы сложно, поскольку в новых районах нет столько детей, сколько предусмотрено региональными нормативами градостроительного проектирования.

Нормативы, конечно, необходимы для системного строительства. Но квартирографию все равно определяет застройщик, исходя из расчетов максимальной прибыли. А реалии сегодня таковы, что отсутствие собственных средств и дорогие кредиты вынуждают людей покупать студии по 20 м2, поэтому их и "лепят" больше других. Более того, обзаведясь ипотекой, люди, как правило, не спешат обзаводиться детьми. Тем более в кризис.

Надо понимать, что норматив — это автоматическое исполнение директив государства, некая формальность, которую все должны соблюдать. А что получится на выходе — никто не думает. К счастью, требования к квартирографии в нормативы пока не вписывают, иначе строительная отрасль, и так чрезмерно зарегулированная государством, просто рухнет. В идеале инфраструктуру должно возводить государство за счет налогов, потому что именно оно понимает, сколько и где нужно садов и школ.

Последствия этих "танцев с бубнами" вокруг детских садов и школ мы увидим через 5–7 лет. Это будут новые кварталы, населенные малочисленными семьями, и полупустые детские учреждения, которые затем будут сдаваться в аренду коммерческим компаниям, как это уже было в 1990–е годы. Кстати, содержать эти объекты будет бюджет, который сейчас так стремится сэкономить на их строительстве. В итоге ситуация парадоксальная: объекты строятся, потому что так надо. Но это абсолютно нецелесообразно, по крайней мере в действующих проектах КОТ. К сожалению, застройщики бессильны что–либо изменить. Строительство — это абсолютно зависимая от общего экономического состояния отрасль. Возможно, через 5–10 лет экономическая ситуация изменится и застройщики перестанут активно предлагать студии и однушки. А спрос переместится в сегмент семейных квартир, жителям которых как раз понадобятся сады и школы. Но это уже будет другое время и другая жизнь.

Автор — председатель совета директоров "СВП Групп"